文/十一弟

湖南，不是一個(gè)盛產(chǎn)大型開(kāi)發(fā)商的地方。

掰著手指頭數(shù)一下全國(guó)性房企，沒(méi)有一家出自湖南。

在省會(huì)長(zhǎng)沙，哪怕樓市最瘋狂的時(shí)候，這里也被稱作是一個(gè)讓炒房客有去無(wú)回的城市。

2020年，全國(guó)房?jī)r(jià)一片大漲，很多城市的房地產(chǎn)調(diào)控壓力很大。

而長(zhǎng)沙，卻被住建部樹(shù)立成了范本，將其在房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控經(jīng)驗(yàn)，向全國(guó)其他城市推廣。

當(dāng)時(shí)，長(zhǎng)沙的一系列調(diào)控政策，甚至還總結(jié)了一個(gè)專有名詞來(lái)指代——

長(zhǎng)沙模式。

房?jī)r(jià)上漲壓力最大的深圳、東莞，都先后跑去長(zhǎng)沙調(diào)研，學(xué)習(xí)長(zhǎng)沙的調(diào)控經(jīng)驗(yàn)。

2017年，長(zhǎng)沙進(jìn)入萬(wàn)億GDP城市俱樂(lè)部。

到2020年，當(dāng)?shù)胤績(jī)r(jià)的平均水平，仍然徘徊在萬(wàn)元大關(guān)。

在房地產(chǎn)行業(yè)，有一個(gè)指標(biāo)，用來(lái)衡量房?jī)r(jià)水平的高低——

房?jī)r(jià)收入比。

它的含義，是一套房子總價(jià)，與居民家庭年收入的比值。

這個(gè)指標(biāo)越高，說(shuō)明買(mǎi)房的難度越大。

有人做過(guò)統(tǒng)計(jì)，房?jī)r(jià)收入比最高的城市是深圳，高達(dá)35.2；房?jī)r(jià)收入比最低的城市是長(zhǎng)沙，僅為6.4。

也就是說(shuō)，在長(zhǎng)沙，買(mǎi)下一套房，全家人需要奮斗打拼六年多時(shí)間。

邁入萬(wàn)億GDP城市俱樂(lè)部之后，長(zhǎng)沙就實(shí)施了嚴(yán)厲的樓市調(diào)控，堵死了炒房路。

2018年，長(zhǎng)沙正式打響反炒房斗爭(zhēng)，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)矛盾，作了定性——

“當(dāng)前的主要矛盾，不是供需矛盾，而是炒房與反炒房的重大斗爭(zhēng)?！?/p>

于是，長(zhǎng)沙打出了一套調(diào)控組合拳——

限購(gòu)、限地價(jià)、限房?jī)r(jià)、限離婚買(mǎi)房、土地拍賣(mài)熔斷、搖號(hào)等各種政策措施，陸續(xù)出臺(tái)。

長(zhǎng)沙的房地產(chǎn)調(diào)控，有人稱之為最嚴(yán)調(diào)控。

2019年，長(zhǎng)沙發(fā)改委出臺(tái)了一個(gè)政策——

規(guī)定商品房?jī)r(jià)格由成本、利潤(rùn)、稅金三部分組成，利潤(rùn)率需要控制在6%-8%之間。

這個(gè)政策，其實(shí)就是直接卡住了開(kāi)發(fā)商的利潤(rùn)空間。

如此嚴(yán)厲的調(diào)控之下，長(zhǎng)沙的房?jī)r(jià)相對(duì)穩(wěn)定，并長(zhǎng)年保持在低位水平。

湖南的開(kāi)發(fā)商，始終被有形的調(diào)控之手拿捏，很難肆無(wú)忌憚地賺取暴利，做大規(guī)模。

在樓市最瘋狂的那些年，湖南本土開(kāi)發(fā)商也沒(méi)能走出去，進(jìn)行全國(guó)化擴(kuò)張。

現(xiàn)在，樓市下行，包括長(zhǎng)沙在內(nèi)，各大城市對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控的條條框框，都已經(jīng)松綁了。

去年，在百?gòu)?qiáng)房企榜單上，唯一來(lái)自湖南長(zhǎng)沙的本土開(kāi)發(fā)商，是一家央企——

中建信和。

它是央企中建五局旗下的開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)平臺(tái)，中建五局的總部，就設(shè)在湖南長(zhǎng)沙。

中建集團(tuán)有八大局公司，被稱之為中建八子。

按照資產(chǎn)規(guī)模和營(yíng)業(yè)收入計(jì)算，中建五局排行第四。

中建八子在規(guī)模體量上有差距，但主營(yíng)業(yè)務(wù)大同小異——

主要是房屋建筑工程、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)與投資、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。

這幾年，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)大幅萎縮，房屋建筑工程業(yè)務(wù)受影響很大。

于是，中建八子都加大了開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)投入，親自下場(chǎng)搞起了房地產(chǎn)。

外部訂單少了，索性自己拿地、自己建房子，自己創(chuàng)造訂單。

去年，百?gòu)?qiáng)房企榜單上——

中建三局旗下的中建壹品，中建八局旗下的中建東孚，中建一局旗下的中建智地，中建二局旗下的中建玖和，中建五局旗下的中建信和，都已經(jīng)榜上有名。

去年，中建信和的銷(xiāo)售規(guī)模將近146億，行業(yè)排名第69位。

最近幾年，除了湖南、重慶、天津、南寧、山東等早前布局的城市，中建信和還出現(xiàn)在了北京、南京、廣州的土地市場(chǎng)。

2023年底，中建信和以將近20億的代價(jià)，在廣州海珠區(qū)拍下了一塊地。

這塊地規(guī)模不大，計(jì)容面積不到5.4萬(wàn)平米。

折算下來(lái)，平均樓面地價(jià)大約3.7萬(wàn)塊錢(qián)/平米。

中建信和把這塊地開(kāi)發(fā)成了中建·天鈺，今年二月份已經(jīng)開(kāi)盤(pán)入市。

中建·天鈺的戶型面積，從89平米的三居室到134平米的四居室。

中建信和把開(kāi)盤(pán)價(jià)定得很高，均價(jià)在6萬(wàn)/平米左右——

最便宜的需要5.8萬(wàn)/平米，最貴的賣(mài)到了6.5萬(wàn)/平米。

從拿地到開(kāi)盤(pán)，中建信和整整拖了一年多時(shí)間。

它沒(méi)能等來(lái)廣州樓市的大面積回暖、房?jī)r(jià)的大幅度回調(diào)，反而等到了競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目的集中入市，貼身肉搏。

今年，廣州海珠區(qū)的新盤(pán)，卷得很厲害——

綠城·馥香園、保利·燕語(yǔ)堂悅、越秀·熙悅江灣、中交·天翠。

有人算過(guò)，今年海珠區(qū)至少有9個(gè)新盤(pán)上架，另外還有25個(gè)存量項(xiàng)目在售。

最近剛剛開(kāi)盤(pán)的綠城·馥香園，單價(jià)最低只賣(mài)5.2萬(wàn)/平米，最高定價(jià)5.8萬(wàn)/平米。

在價(jià)格上，綠城·馥香園把中建·天鈺按在地上摩擦。

今年二月份，中建·天鈺取證入市，推出了一棟樓，總共148套房。

賣(mài)了兩個(gè)多月，網(wǎng)簽備案了4套，業(yè)績(jī)相當(dāng)慘淡。

而綠城·馥香園，在十天前取證入市，也是推出了一棟樓，總共122套房。

到現(xiàn)在，已經(jīng)網(wǎng)簽備案了41套，去化率三分之一。

海珠區(qū)的新盤(pán)扎堆競(jìng)爭(zhēng)，貨多客少。

定價(jià)6萬(wàn)/平米賣(mài)不動(dòng)，中建·天鈺就只能自砍一刀，割肉降價(jià)了。

最近，中建信和推出了一批特價(jià)房——

“五一提前炸場(chǎng)，398萬(wàn)買(mǎi)海珠新規(guī)三房”。

“5萬(wàn)/平米任選”。

這意味著，中建·天鈺的單價(jià)，已經(jīng)從6萬(wàn)/平米，下調(diào)到了5萬(wàn)/平米。

其中，有一套面積89平米的三居室，特價(jià)398萬(wàn)出頭，折合單價(jià)不到4.5萬(wàn)/平米。

開(kāi)盤(pán)時(shí)，最低單價(jià)需要5.8萬(wàn)/平米，現(xiàn)在每平米便宜了一萬(wàn)多塊錢(qián)，相當(dāng)于打了八折。

十一弟查了下，當(dāng)初拿地時(shí)，中建信和花了將近20億地價(jià)。

中建·天鈺總投資，超過(guò)了27億，每平米開(kāi)發(fā)成本大約5萬(wàn)塊錢(qián)。

兩個(gè)月前開(kāi)盤(pán)時(shí)，銷(xiāo)售均價(jià)定在6萬(wàn)/平米，中建·天鈺每平米有上萬(wàn)塊錢(qián)的利潤(rùn)。

現(xiàn)在推出的一批特價(jià)房，單價(jià)降到了5萬(wàn)/平米，其實(shí)就是保本在賣(mài)了。

從前樓市暴漲時(shí)，死守湖南的中建信和，政府一頭卡住地價(jià)，一頭卡住房?jī)r(jià)，開(kāi)發(fā)利潤(rùn)被算得死死的。

如今走出了湖南，逆市殺進(jìn)廣州這樣的大城市，本來(lái)還想著小賺一點(diǎn)。

結(jié)果，開(kāi)盤(pán)剛賣(mài)了兩個(gè)月，就得割肉降價(jià)，保本出貨。

果然是調(diào)控模范城市出來(lái)的開(kāi)發(fā)商，不管走到哪里，骨子里都拒絕靠房地產(chǎn)賺大錢(qián)。