珠江新城，

既是廣州這座灣區(qū)封面城市的絕對核心，

也是世界級的商務中心、全球性的金融中心，

占據(jù)了廣州永不落幕的價值高地 。

01

珠江新城是廣州難以逾越的經(jīng)濟心臟，

多年來以僅占全市0.2%的面積，

創(chuàng)造出全市1/8的GDP，

經(jīng)濟貢獻能級獨占鰲頭。

珠江新城的產(chǎn)業(yè)實力傲視群雄。企業(yè)總部超125家占全市23%，200家世界500強占全市超5成，13家跨國公司總部占全市3成，聚集268家持牌金融機構。

塔尖的城市資源匯聚于此，

早已讓珠江新城成為公認的廣州第一圈層。

當很多城市還在渴望一座地標門面，

珠江新城擁有的卻是世界級地標集群。

這里是全球300米建筑群最密集的CBD，

建筑的秩序、章法和美學都是獨一檔，

擁有無與倫比的城市天際線，

比中環(huán)、陸家嘴更為細膩和極致。

如果你置身其中，就能感覺到強烈的節(jié)奏感和韻律感，這里的空間被營造得像一首樂章：高低起伏、錯落有致、主次分明、前后呼應。

一個城市的領事館數(shù)量，

體現(xiàn)了它的國際地位。

而珠江新城擁有40家外國領事館，

數(shù)量遠超上海陸家嘴和深圳福田。

美國、法國、西班牙、意大利、巴西、馬來西亞等駐廣州總領事館，都在珠江新城。

由珠江新城領銜的天河中央商務區(qū)，

CBD排名已躍升至全國TOP3，

吸納著來自全國乃至全球的高端產(chǎn)業(yè)和精英。

廣州每次城市綜合實力提升，

珠城都在從中獲取反哺能量變得更強。

從天河2035年國土空間規(guī)劃看，

珠城定位依然是超級城市中心。

隨著廣州的城市能級的躍遷，

它還會被賦予更多頂層規(guī)劃和城市資源。

誠然，

琶洲、金融城過去幾年發(fā)展很快，

但珠江新城依然是無可爭議的王者。

金融城以“科技金融”和“數(shù)字金融”為支柱，琶洲則側重“數(shù)字經(jīng)濟”，兩者均依托珠江新城成熟的金融生態(tài)與國際化資源。三者共同構成了“黃金三角”，而這種緊密聯(lián)系進一步鞏固了珠江新城作為“城市心臟”的霸主地位。

區(qū)域價值決定房產(chǎn)高度，

珠江新城統(tǒng)領廣州塔尖豪宅圈，

豪宅濃度、價值度、領漲度、抗風險性

一直是廣州的NO.1。

頂豪僑鑫匯悅臺、凱旋新世界等均誕生于此，

成交數(shù)據(jù)更是最有力的證明。

如果把珠金琶的一二手豪宅劃分為10-15-20萬+/平三個梯次，會發(fā)現(xiàn)珠城無論在哪個價格梯隊，富人的基數(shù)都是最多的。以戶數(shù)計算，手握20萬+/平房產(chǎn)的珠城業(yè)主起碼超過2000人，比琶洲、金融城加起來都多。

廣州已經(jīng)形成了恒定的中心格局，

即有一個強中心和其他多中心，

多中心永遠無法取代強中心。

這種規(guī)律已經(jīng)在多個世界級城市得到驗證，

紐約中心過了100年還在曼哈頓，

上海的中心一直都在黃浦江兩岸，

能超過珠江新城的，只有珠江新城。

02

不過，

珠江新城經(jīng)過二十年高強度開發(fā)，

已進入存量優(yōu)化階段。

隨著土地資源開發(fā)殆盡，

珠城的未來和增量在哪里？

從《廣州國土空間總體規(guī)劃（2021～2035）》來看，

近5年以及未來10年，

廣州城市規(guī)劃核心資源投放的重點是：

沿江聚集，城市向東拓展，

其中的核心載體，依然是珠江新城。

其中，珠城東區(qū)則代表珠城的未來，

將見證珠江新城的下一個十年。

商業(yè)地標在東進：

珠江新城明確要建世界級商圈，

馬場地塊擬引入全球重奢店王SKP，

將重構廣州頂奢商場格局。

2024年，SKP被寫入廣州市政府工作報告。4月10日，廣州商務局官方發(fā)布《一圖讀懂|廣州市培育建設國際消費中心城市2025年工作要點》，文中重點提及：將加快推進聚龍灣太古里、華潤萬象城、SKP等高端商業(yè)載體的建設。

員村作為珠城向東的核心板塊，

未來還將升級為

集數(shù)字經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)+綠地生態(tài)公園+高端商業(yè)于一體的

新濱江中軸商務核芯，

完整珠水北岸城市核心的拼圖。

交通干道在東進：

串聯(lián)起廣州最核心地段的臨江大道天河段

通車進入倒計時，

將打通稟賦資源向東貫通的城市動脈，

形成橫跨多個CBD的沿江超級黃金大道。

串聯(lián)起珠城眾多頂級地標的花城大道，

也將東擴南移，

與員村二橫路組成十字骨架，

縫合珠江新城與金融城西區(qū)的城市空間。

這兩條主干道，

集聚了廣州最密集的金融、科技和商貿(mào)資源，

一系列城市高端封面地標，

共同構筑起廣州面向全球的城市名片。

它們的開通將以超越交通的維度，

蘊藏著改變廣州發(fā)展格局的能量。

產(chǎn)業(yè)布局在東進：

曝光的在編規(guī)劃顯示，

作為珠江新城功能東延的首個戰(zhàn)略支點，

擁有整個金融城未來絕大部分增量的

金融城西區(qū)開啟全面建設。

隨著二棉廠、面粉廠、絹麻廠等地塊的調(diào)規(guī)獲批，

員村TOD超級綜合體的建設落成，

廣州人工智能與數(shù)字經(jīng)濟試驗區(qū)和天河中央商務區(qū)的協(xié)同建設，

金融城西區(qū)將與珠江新城產(chǎn)生強大的戰(zhàn)略協(xié)同，

為珠城向東發(fā)展注入清晰動能。

從數(shù)據(jù)看，

珠江新城段江景才是全廣州最值錢的景觀。

但過去，珠江新城的城市天際線

更多沿中軸而非沿江分布，

呈現(xiàn)出“中軸突出、兩翼對稱”的空間格局，

沿江展示面明顯不足。

以花城廣場為中軸線，廣州東塔與西塔、廣晟國際大廈、利通廣場、廣州銀行大廈、高德置地廣場等對稱排開，呈現(xiàn)出一種“中軸突出、兩翼對稱”的空間格局。

（左右滑動查看）

隨著2024年保利豪擲近200億重倉于此，

珠城東也將補齊核心城市豪宅拼圖，

賦予板塊全新的城市界面，

打造更連貫、更磅礴的沿江天際線。

頂豪進化圖鑒，也在一路向東：

沿著臨江大道，

早已形成了廣州含金量最高的一條豪宅帶。

但珠城西區(qū)、中區(qū)、東區(qū)三大板塊，

存在一條清晰的豪宅鄙視鏈。

珠江新城的豪宅基本遵循兩條價值規(guī)律：1、東區(qū)＞中區(qū)＞西區(qū)；1、臨江＞非臨江。

正如紐約曼哈頓CBD的上東區(qū)，

居住氛圍最純粹的低密住區(qū)珠城東區(qū)，

才是塔尖中的塔尖，

匯悅臺、廣粵尊府、尚東柏悅府等廣州封面頂豪均位于此。

但如今珠城的房子，

亟需一個新的封面作品，

來推動廣州豪宅的產(chǎn)品力進化。

“東進”是大勢所趨，

但珠江新城憑借諸多超級變量，

片區(qū)還遠未見天花板。

未來，當珠城東進的藍圖兌現(xiàn)，

珠江新城將真正形成一個

西區(qū)、中區(qū)、東區(qū)連片成型的超級CBD。

加上東邊的金融城、對岸的琶洲，

共同構成其它城市難以匹敵的黃金三角。

03

從城市發(fā)展的普遍規(guī)律來看，

板塊之間的“連接處”，

可變性最強，吸引的投資最多，財富機遇也最大。

從投資價值來看，

珠城東進絕非簡單的基建升級，

很可能會把廣州現(xiàn)有豪宅版圖，

撕開出一道口子。

等到臨江大道通車之日，

就是廣州一手豪宅重新定錨之時。

草蛇灰線，布局千里，

從珠江新城到琶洲再到金融城，

回顧廣州每一處城市中心崛起，

每一處都有保利率先入局的身影。

10年前，大家都不看好琶洲的時候，保利卻選擇重倉琶洲，打造了豪宅保利天悅以及地標保利天幕廣場和叁悅廣場。10年前琶洲保利天悅開盤3.3萬/㎡，如今二手成交價穩(wěn)定在17萬+/㎡，且鮮有掛牌出售。

而這一次，

作為最了解廣州的發(fā)展商，

央企保利早就精準把握珠城向東的趨勢，

砸下超200億資金，

提前在最好的地塊連落三子。

其中即將入市的保利天曜，

就是享受珠城向東發(fā)展紅利的

第一張也是最好的一張船票。

今年以來，

金融城、琶洲相繼進行商改住調(diào)規(guī)，

宅地供應持續(xù)增加，

但珠城已十年都沒有新房入市，

保利天曜的稀缺性已經(jīng)是100%明牌。

珠江新城的最大價值就在于“真絕版”，一手房源鳳毛麟角，這里不是“下一個豪宅區(qū)”，而是“唯一的豪宅區(qū)”。相比之下，琶洲、金融城等板塊，依然有大量可出讓土地和可售房源持續(xù)推出。

地圖上看，

保利天曜就矗立在珠城東拓的橋頭堡位置，

被花城大道+臨江大道環(huán)抱，

距離規(guī)劃引入頂奢SKP的馬場舊改僅一路之隔，

占有最核心的地段和最頂級的資源，

成為縫合兩大CBD的關鍵紐帶，

也是承載珠城高端居住外溢的第一站。

過去一些年，

凱旋新世界、僑鑫匯悅臺、尚東柏悅府，

直接推動了廣州豪宅的進化。

而現(xiàn)在，作為保利最高標“天”字系產(chǎn)品，

保利天曜將承擔起刷新廣州豪宅定義的使命，

超越一代產(chǎn)品的頂點，

成為新一代產(chǎn)品的起點。

其中，

高低錯落、老錢鎏金的顯貴風外立面，

將是廣州核心區(qū)天際線終于補全的一大步；

親江生活+學校+綠地公園+商業(yè)+地鐵TOD，

將是珠城東城市價值信心的定海神針，

也是廣州面世即絕版的產(chǎn)品力天花板。

保利天曜將補齊珠江高質量發(fā)展帶最后一塊封面拼圖，構筑全新的城市天際線。

回顧廣州40年城建史，

每一次城市格局的變遷，

都需要一兩個地標建筑來擔當定海神針，

以迅速凝聚共識、拓展城市邊界。

正如63層之于環(huán)市東、

中信大廈之于天河北、

東西塔之于珠江新城，

這一次珠江新城的大東進，

保利天曜將成為那個全新的城市封面級人居樣本。

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