新房市場(chǎng)供需兩旺，品質(zhì)型項(xiàng)目成為主角供應(yīng)特點(diǎn)：量增質(zhì)升，多元產(chǎn)品齊亮相

4月的長(zhǎng)沙樓市延續(xù)了"金三月"的良好勢(shì)頭，供應(yīng)端明顯放量。據(jù)統(tǒng)計(jì)，超過(guò)30個(gè)樓盤集中推新，其中5個(gè)純新盤首次亮相市場(chǎng)，為購(gòu)房者提供了更豐富的選擇空間。

最顯著的變化是毛坯房源占比大增，超過(guò)60%的新推房源為毛坯房。這一趨勢(shì)既滿足了某些購(gòu)房者對(duì)個(gè)性化裝修的需求，也在一定程度上降低了置業(yè)門檻。

"現(xiàn)在首付最低只要15%，房子總價(jià)低，對(duì)我這個(gè)新長(zhǎng)沙人來(lái)說(shuō)很友好。"在長(zhǎng)沙高鐵西城片區(qū)某單位工作兩年的小周表示，他打算在月亮島板塊的中糧項(xiàng)目購(gòu)買人生的第一套房。該項(xiàng)目推出107-168平方米毛坯住宅，均價(jià)約6200元/平方米，吸引了大量首次置業(yè)群體。

除了性價(jià)比極高的城郊剛需房外，4月份市政、濱江、開(kāi)福中心以及梅溪湖等板塊也推出了不少高品質(zhì)的大平層、聯(lián)排別墅等大改善產(chǎn)品，同樣受到市場(chǎng)的歡迎和關(guān)注。例如位于梅溪湖一期的綠城梅溪半山，在成熟片區(qū)推出新規(guī)洋房和聯(lián)排別墅產(chǎn)品，一面世就客戶不斷。此外同樣是大改善的長(zhǎng)沙瑞府、金茂梅溪璞印、邦泰璟和、建發(fā)觀云等項(xiàng)目也受到市場(chǎng)熱捧。說(shuō)明長(zhǎng)沙新房市場(chǎng)的多元化已成趨勢(shì)，其中注重性價(jià)比的剛需住宅和注重產(chǎn)品力的大改善更受關(guān)注。

產(chǎn)品創(chuàng)新：高得房率成為市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)抓手

在產(chǎn)品創(chuàng)新方面，長(zhǎng)沙房企紛紛推出具有競(jìng)爭(zhēng)力的設(shè)計(jì)。"0公攤"新規(guī)戶型特別受到市場(chǎng)青睞，空間利用上，云起虔來(lái)、邦泰觀宸等項(xiàng)目的"0公攤"設(shè)計(jì)，從洋房延伸到高層，高得房率成為市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)抓手。

潤(rùn)和江璟悅、希望綠城江嶼湖等新盤也在4月亮相市場(chǎng)，分別主打一線江景、"0公攤"戶型以及高端裝修設(shè)計(jì)等特色。功能分區(qū)上，越秀·棲山悅府126-195平方米的毛坯洋房打造了"雙陽(yáng)臺(tái)+可變空間"，既能滿足蒔花弄草的詩(shī)意，也可改造成書房或兒童游樂(lè)區(qū)。

區(qū)域布局：新興板塊成主力，特色定位明確

從供應(yīng)區(qū)域來(lái)看，4月份的望城區(qū)樓市比較熱鬧，預(yù)計(jì)10個(gè)項(xiàng)目集中推新，且涵蓋了剛需、改善等多種類型。而在河西的"梅溪湖+洋湖+麓谷"三大組團(tuán)，也有多個(gè)樓盤推新。

例如，綠城梅溪半山擬推122平方米戶型通過(guò)空間優(yōu)化實(shí)現(xiàn)四房?jī)蓮d兩衛(wèi)，主臥套房設(shè)計(jì)滿足三胎家庭需求。高端市場(chǎng)方面，藍(lán)城云麒疊墅以及青云上府、夢(mèng)想鳳棲臺(tái)、潤(rùn)和大澤湖、綠城桂語(yǔ)云著等大平層戶型，散布長(zhǎng)沙各個(gè)區(qū)域，吸引著諸多改善客群挑剔的眼光。

成交表現(xiàn)：延續(xù)"金三月"勢(shì)頭，改善需求明顯上升成交數(shù)據(jù)：量增價(jià)穩(wěn)，市場(chǎng)逐步回溫

4月長(zhǎng)沙樓市延續(xù)了3月"金三"的良好勢(shì)頭。據(jù)湖南世聯(lián)知識(shí)中心數(shù)據(jù)顯示，今年3月長(zhǎng)沙內(nèi)五區(qū)商品住宅成交面積達(dá)34萬(wàn)平方米，環(huán)比上漲49%，同比上漲11%。成交量已經(jīng)連續(xù)兩月呈增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，站穩(wěn)了復(fù)蘇基準(zhǔn)線。

從區(qū)域來(lái)看，4月份成交量分布顯示，長(zhǎng)沙內(nèi)五區(qū)成交量約3700套，長(zhǎng)沙縣超過(guò)1200套，呈現(xiàn)"金十"行情。長(zhǎng)沙縣新房均價(jià)在4月第3周為8702元/平方米，環(huán)比上周微跌0.03%，價(jià)格總體保持穩(wěn)定。

熱門樓盤：搖號(hào)現(xiàn)象再現(xiàn)，改善型產(chǎn)品受歡迎

根據(jù)克而瑞機(jī)構(gòu)市場(chǎng)監(jiān)控顯示，4月份長(zhǎng)沙有多個(gè)樓盤出現(xiàn)開(kāi)盤搖號(hào)選房現(xiàn)象。其中位于開(kāi)福中心板塊的邦泰觀宸項(xiàng)目，首次開(kāi)盤86套房源當(dāng)天去化率達(dá)100%，可見(jiàn)市場(chǎng)虹吸效應(yīng)仍在，六邊形戰(zhàn)士的熱盤更受歡迎。而近期開(kāi)盤加推的項(xiàng)目主要以住宅為主，其中不乏高端改善型產(chǎn)品，如邦泰·璟和、邦泰觀宸等，售價(jià)均在14500-16500元/平方米之間。從一季度銷售排行榜來(lái)看，長(zhǎng)沙瑞府以8.35億元領(lǐng)先，長(zhǎng)沙潤(rùn)府以4.69億元緊隨其后，華潤(rùn)置地成為一季度長(zhǎng)沙樓市最大贏家。除中建桃李九章外，其余上榜樓盤均是清一色的改善型+大平層產(chǎn)品。

市場(chǎng)熱度：購(gòu)房意愿明顯提升，改善需求明顯

多個(gè)樓盤反映，4月市場(chǎng)熱度持續(xù)上升。"今年3月，我們來(lái)訪量達(dá)一千多組，成交了100多套房。"中建翡翠天序的相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，她們項(xiàng)目的來(lái)訪量較2月翻了一番，市場(chǎng)熱度也在明顯升溫。中建桃李九章項(xiàng)目人氣也很旺，3月也成交了100多套。

部分項(xiàng)目來(lái)訪量較2月翻了一番，客戶購(gòu)房意愿明顯提高。市場(chǎng)熱度上升主要受益于一系列寬松政策的撬動(dòng)，如首付比例降低至15%等，大大減輕了購(gòu)房者的壓力。

從成交結(jié)構(gòu)來(lái)看，改善需求明顯升溫，140-150平方米以及200-250平方米占比大漲，110平方米以下占比回落，僅占比8%。這表明改善型需求正在成為市場(chǎng)主力。

二手房市場(chǎng)穩(wěn)中微漲，活躍度超新房二手房?jī)r(jià)格走勢(shì)：多區(qū)域微漲，成交量持續(xù)回升

根據(jù)最新數(shù)據(jù)，2025年4月長(zhǎng)沙二手房市場(chǎng)表現(xiàn)出穩(wěn)中微漲的態(tài)勢(shì)。4月第2周長(zhǎng)沙二手房掛牌均價(jià)為9715元/平方米，環(huán)比上漲0.09%。從區(qū)域分布來(lái)看，岳麓、雨花、開(kāi)福區(qū)成為當(dāng)前最受關(guān)注的熱搜區(qū)縣，其中岳麓區(qū)4月第2周二手房均價(jià)達(dá)到了11442元/平方米，環(huán)比也有微漲。

從市場(chǎng)活躍度來(lái)看，長(zhǎng)沙二手房市場(chǎng)呈現(xiàn)溫和復(fù)蘇跡象。雖然第三方數(shù)據(jù)數(shù)據(jù)顯示近3個(gè)月長(zhǎng)沙房?jī)r(jià)下跌天數(shù)(47天)略多于上漲天數(shù)(36天)，市場(chǎng)整體仍以觀望為主，但結(jié)合全國(guó)趨勢(shì)來(lái)看，二手房市場(chǎng)正在逐步回暖。

二手房市場(chǎng)與新房市場(chǎng)對(duì)比：二手房更為活躍

與新房市場(chǎng)相比，二手房市場(chǎng)表現(xiàn)更為活躍。根據(jù)全國(guó)趨勢(shì)，2025年清明假期期間重點(diǎn)10城的二手住宅成交量較2024年同期上漲了85.05%，這表明二手房市場(chǎng)整體復(fù)蘇勢(shì)頭良好。長(zhǎng)沙作為重要城市之一，也體現(xiàn)了這一趨勢(shì)。

相比之下，新房市場(chǎng)復(fù)蘇相對(duì)滯后。4月新房供應(yīng)端進(jìn)入了"深度調(diào)整期"，被描述為"空窗期"，這與二手房市場(chǎng)的回暖形成對(duì)比。

"二手房成交量遠(yuǎn)超新房，但是剛需的天下，總價(jià)大部分在150萬(wàn)內(nèi)，未來(lái)還會(huì)有大量的房源進(jìn)入市場(chǎng)，掛牌量預(yù)計(jì)將突破12萬(wàn)套。"市場(chǎng)分析人士指出。

二手房市場(chǎng)展望：企穩(wěn)回升，但大幅上漲可能性小

從當(dāng)前數(shù)據(jù)來(lái)看，2025年4月長(zhǎng)沙二手房市場(chǎng)正處于企穩(wěn)回升階段，但購(gòu)房者情緒仍偏謹(jǐn)慎，市場(chǎng)整體仍以觀望為主。

隨著3月商品住宅銷售價(jià)格數(shù)據(jù)的發(fā)布和春季傳統(tǒng)購(gòu)房旺季的到來(lái)，預(yù)計(jì)長(zhǎng)沙二手房市場(chǎng)將繼續(xù)保持溫和復(fù)蘇態(tài)勢(shì)，但大幅上漲的可能性較小。與新房市場(chǎng)相比，二手房市場(chǎng)目前表現(xiàn)更為活躍，恢復(fù)速度更快，這與全國(guó)整體趨勢(shì)一致。不過(guò)，考慮到長(zhǎng)沙整體樓市復(fù)蘇在望，預(yù)計(jì)未來(lái)新房市場(chǎng)也將逐步跟上二手房市場(chǎng)的復(fù)蘇步伐。

值得注意的是，即使在教育配套住宅領(lǐng)域，價(jià)格也出現(xiàn)了下調(diào)。以長(zhǎng)郡雙語(yǔ)實(shí)驗(yàn)中學(xué)配套樓盤鈺龍?zhí)煜聻槔?，一?025年3月成交均價(jià)約2.29萬(wàn)元/平，而2024年4月成交均價(jià)約2.8萬(wàn)元/平，跌了差不多5000元/平。

市場(chǎng)驅(qū)動(dòng)因素：政策利好與高品質(zhì)產(chǎn)品雙輪驅(qū)動(dòng)政策支持：促進(jìn)需求釋放，助力市場(chǎng)回暖

長(zhǎng)沙樓市活躍度上升主要受益于一系列寬松政策的推動(dòng)。首付比例降低至15%等政策大大減輕了購(gòu)房者的壓力，推動(dòng)了購(gòu)房需求釋放。

長(zhǎng)沙自2024年起持續(xù)優(yōu)化樓市政策，例如取消限購(gòu)限售、下調(diào)首付比例、調(diào)低貸款利率等措施，有力推動(dòng)了剛需和改善型購(gòu)房需求釋放，支撐了2025年新房市場(chǎng)的穩(wěn)定表現(xiàn)。

在樓市止跌回穩(wěn)、住房品質(zhì)升級(jí)的大背景下，長(zhǎng)沙市住建部門順勢(shì)而為，2025年提出了"三新一舊、優(yōu)新穩(wěn)舊、先新后舊"的新房業(yè)務(wù)策略，各房產(chǎn)中介積極行動(dòng)，新房市場(chǎng)信心有所恢復(fù)。

產(chǎn)品升級(jí)："好房子"引領(lǐng)市場(chǎng)，高品質(zhì)成趨勢(shì)

市場(chǎng)熱度的回歸，高品質(zhì)新房和教育配套功不可沒(méi)。今年兩會(huì)，政府工作報(bào)告中提出，要"適應(yīng)人民群眾高品質(zhì)居住需要，完善標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范，推動(dòng)建設(shè)安全、舒適、綠色、智慧的'好房子'"，這也是"好房子"首次寫入政府工作報(bào)告。

在長(zhǎng)沙樓市，產(chǎn)品為王的行業(yè)鐵律沒(méi)有變，消費(fèi)者會(huì)用腳投票，驗(yàn)證了"好房子"始終是樓市的重要競(jìng)爭(zhēng)力。住建部前不久出臺(tái)的《住宅項(xiàng)目規(guī)范》正式落地，不僅劃定了層高、電梯、隔聲等硬性指標(biāo)，更提出"安全、舒適、綠色、智慧"的四維標(biāo)準(zhǔn)。

在長(zhǎng)沙，這一導(dǎo)向早已轉(zhuǎn)化為"0公攤"設(shè)計(jì)、智能家居等具體試點(diǎn)和實(shí)踐。創(chuàng)新背后，是房企對(duì)政策紅利的敏銳捕捉，賣房子演化為"賣服務(wù)"和"賣體驗(yàn)"，而"好房子"標(biāo)準(zhǔn)正深刻重塑著購(gòu)房者的消費(fèi)體驗(yàn)和居住體驗(yàn)。

土地市場(chǎng)：供應(yīng)結(jié)構(gòu)調(diào)整，促進(jìn)市場(chǎng)平衡

2025年4月，長(zhǎng)沙土地市場(chǎng)也呈現(xiàn)出一些新特點(diǎn)。數(shù)據(jù)顯示，4月長(zhǎng)沙共有8幅土地供應(yīng)，成交4幅，成交總價(jià)4791萬(wàn)元，成交總建面積206298平方米。這一數(shù)據(jù)反映出土地市場(chǎng)的活躍度有所提升，但仍處于相對(duì)平穩(wěn)狀態(tài)。

長(zhǎng)沙2025年的土地供應(yīng)規(guī)劃呈現(xiàn)出一些新特點(diǎn)。今年推出的地塊多數(shù)搭配了優(yōu)質(zhì)教育資源，如湘江新區(qū)、雨花區(qū)等地塊，這不僅吸引了房企競(jìng)標(biāo)，也可能帶動(dòng)周邊房?jī)r(jià)上漲。例如，開(kāi)福區(qū)火車北站片區(qū)和芙蓉中路金融中心地塊因教育配套成為購(gòu)房熱點(diǎn)。

市場(chǎng)展望：結(jié)構(gòu)性分化趨勢(shì)明顯，機(jī)遇與挑戰(zhàn)并存房?jī)r(jià)走勢(shì)預(yù)測(cè)：結(jié)構(gòu)性分化，主城區(qū)域有望溫和上漲

基于當(dāng)前數(shù)據(jù)，2025年長(zhǎng)沙房?jī)r(jià)預(yù)計(jì)呈現(xiàn)結(jié)構(gòu)性分化：主城區(qū)及教育資源優(yōu)越的地段可能溫和上漲，而外圍區(qū)域以穩(wěn)為主。

從區(qū)域來(lái)看，岳麓（14674元/㎡）、天心（14357元/㎡）等主城區(qū)價(jià)格穩(wěn)定，但望城（9342元/㎡）和長(zhǎng)沙縣（8749元/㎡）等外圍區(qū)域價(jià)格較低，未來(lái)可能會(huì)繼續(xù)拉大差距。

從產(chǎn)品類型看，改善型需求占比提升，120平方米以上戶型及高端住宅（如江景大平層、別墅）逐漸成為市場(chǎng)熱點(diǎn)，這一趨勢(shì)預(yù)計(jì)將延續(xù)。

市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)提示：政策變數(shù)與市場(chǎng)分化加劇需警惕

在看到機(jī)遇的同時(shí)，也要警惕可能的風(fēng)險(xiǎn)：

政策不確定性：房地產(chǎn)稅試點(diǎn)推進(jìn)可能增加持有成本，需關(guān)注后續(xù)細(xì)則。

市場(chǎng)分化加劇：主城區(qū)域與遠(yuǎn)郊價(jià)格差距或進(jìn)一步拉大，部分郊區(qū)項(xiàng)目或面臨滯銷風(fēng)險(xiǎn)。

經(jīng)濟(jì)波動(dòng)影響：若宏觀經(jīng)濟(jì)增速放緩或人口流入減少，可能削弱需求支撐。

總結(jié)與展望：回穩(wěn)趨勢(shì)確立，但仍需關(guān)注市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)

2025年4月長(zhǎng)沙樓市總體表現(xiàn)優(yōu)于預(yù)期，延續(xù)了"金三月"的良好勢(shì)頭。市場(chǎng)呈現(xiàn)出供應(yīng)放量、價(jià)格穩(wěn)定的特點(diǎn)，各類產(chǎn)品多點(diǎn)開(kāi)花，滿足了不同層次購(gòu)房者的需求。

新房市場(chǎng)方面，供應(yīng)明顯增加，產(chǎn)品結(jié)構(gòu)更加豐富，從剛需小戶型到江景大平層，從望城濱水新城到梅溪湖國(guó)際新城，房源產(chǎn)品多樣化。成交量穩(wěn)步上升，市場(chǎng)熱度持續(xù)攀升，購(gòu)房者信心有所恢復(fù)。

二手房市場(chǎng)表現(xiàn)更為活躍，價(jià)格穩(wěn)中微漲，成交量顯著提升。與新房市場(chǎng)相比，二手房市場(chǎng)復(fù)蘇速度更快，這與全國(guó)整體趨勢(shì)一致。

未來(lái)展望，長(zhǎng)沙樓市有望繼續(xù)維持回溫態(tài)勢(shì)，但市場(chǎng)分化將更加明顯。主城區(qū)域及教育資源優(yōu)越地段的房?jī)r(jià)可能溫和上漲，而外圍區(qū)域以穩(wěn)為主。購(gòu)房者應(yīng)根據(jù)自身需求,結(jié)合區(qū)位、產(chǎn)品特性、配套情況等因素,理性選擇適合自己的產(chǎn)品。

"豐富的房源產(chǎn)品為不同需求的購(gòu)房者打開(kāi)了多元選擇空間......住宅大平層在爭(zhēng)配套、拼品質(zhì)、競(jìng)得房率之后，有逐步'卷價(jià)格'的跡象，但新房房?jī)r(jià)整體可控，新房市場(chǎng)成交量有望維持穩(wěn)定。"

總體來(lái)看，2025年4月長(zhǎng)沙樓市供應(yīng)放量、產(chǎn)品多元，需求受政策和品質(zhì)雙重驅(qū)動(dòng)，成交量逐漸回穩(wěn)，維持供需相對(duì)平衡，隨著更多利好消息的傳來(lái)，市場(chǎng)未來(lái)或繼續(xù)向好。