編者按

2024年2月27日，人民法院案例庫(kù)正式上線并向社會(huì)開(kāi)放。最高人民法院要求，法官在審理案件時(shí)必須檢索查閱案例庫(kù)，參考入庫(kù)同類(lèi)案例作出裁判。這對(duì)于促進(jìn)統(tǒng)一裁判規(guī)則和尺度，避免“同案不同判”，保障法律正確、統(tǒng)一適用無(wú)疑具有重要意義。為了幫助讀者理清保全與執(zhí)行領(lǐng)域不同案件主要爭(zhēng)議焦點(diǎn)問(wèn)題和相應(yīng)裁判規(guī)則，我們將圍繞人民法院案例庫(kù)發(fā)布的保全、執(zhí)行案例，總結(jié)梳理各地法院處理類(lèi)似問(wèn)題的裁判觀點(diǎn)，在本公眾號(hào)分期推送。

典型案例: 拍賣(mài)公告未明確拍賣(mài)成交后的租金歸屬的, 買(mǎi)受人是否享有租金收益權(quán)?

李舒 唐青林 黃紹宏

閱讀提示：根據(jù)《民法典》第七百二十五條確立的“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”原則，買(mǎi)受人需概括承受原租賃合同權(quán)利義務(wù)，但現(xiàn)行法律對(duì)拍賣(mài)成交后租金收益權(quán)的轉(zhuǎn)移時(shí)點(diǎn)及判斷標(biāo)準(zhǔn)尚未作出具體規(guī)定，導(dǎo)致實(shí)務(wù)中常出現(xiàn)執(zhí)行法院繼續(xù)提取租金、買(mǎi)受人權(quán)利受損等矛盾。尤其在拍賣(mài)公告未明確租金歸屬的情形下，不同法院對(duì)“所有權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)點(diǎn)”“租金收取節(jié)點(diǎn)”“權(quán)利義務(wù)概括承受范圍”等要件的認(rèn)定差異，直接引發(fā)類(lèi)案不同判現(xiàn)象。實(shí)務(wù)中，拍賣(mài)公告未明確拍賣(mài)成交后的租金歸屬的，買(mǎi)受人是否享有租金收益權(quán)？本文通過(guò)一則人民法院案例庫(kù)發(fā)布的案例對(duì)該問(wèn)題進(jìn)行解答。

裁判要旨

拍賣(mài)公告中明示拍賣(mài)財(cái)產(chǎn)上附屬租賃關(guān)系但未明確拍賣(mài)成交后的租金歸屬的，買(mǎi)受人取得拍賣(mài)財(cái)產(chǎn)所有權(quán)時(shí)，依法享有租金收益權(quán)。

案情簡(jiǎn)介

一、河南省新鄉(xiāng)市衛(wèi)濱區(qū)人民法院在辦理彭某申請(qǐng)執(zhí)行廖某一案中，對(duì)被執(zhí)行人廖某與共有人王某名下位于河南省鄭州市XX號(hào)的房產(chǎn)進(jìn)行司法拍賣(mài)。拍賣(mài)公告中載明:房產(chǎn)有租賃，租期到2021年12月。2021年2月13日，張某競(jìng)買(mǎi)成功。2021年4月13日，河南省新鄉(xiāng)市衛(wèi)濱區(qū)人民法院作出(2020)豫0703執(zhí)恢113號(hào)執(zhí)行裁定，解除案涉房產(chǎn)的查封并過(guò)戶(hù)至張某名下。

二、因河南省新鄉(xiāng)市衛(wèi)濱區(qū)人民法院自2020年10月27日起要求案涉房產(chǎn)承租人協(xié)助將到期租金交付該院，房產(chǎn)拍賣(mài)成交后，該院于2021年6月16日又提取案涉房產(chǎn)租金2.85萬(wàn)元。

三、張某對(duì)此不服，以其于2021年2月13日通過(guò)司法拍賣(mài)競(jìng)得案涉房產(chǎn)且已取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證為由，對(duì)該院扣留、提取租金的執(zhí)行行為提出異議，請(qǐng)求中止對(duì)案涉房產(chǎn)自2021年2月13日之后租金的執(zhí)行，并確認(rèn)該日期之后的房產(chǎn)租金歸其所有。

四、河南省新鄉(xiāng)市衛(wèi)濱區(qū)人民法院于2021年9月16日作出(2021)豫0703執(zhí)異88號(hào)執(zhí)行裁定:駁回張某的異議請(qǐng)求。

五、張某不服，申請(qǐng)復(fù)議。河南省新鄉(xiāng)市中級(jí)人民法院于2021年12月9日作出(2021)豫07執(zhí)復(fù)301號(hào)執(zhí)行裁定:撤銷(xiāo)河南省新鄉(xiāng)市衛(wèi)濱區(qū)人民法院(2021)豫0703執(zhí)異88號(hào)執(zhí)行裁定;張某要求河南省新鄉(xiāng)市衛(wèi)濱區(qū)人民法院中止對(duì)河南省鄭州市XX號(hào)的房產(chǎn)自2021年4月13日之后租金執(zhí)行的異議請(qǐng)求成立;駁回張某的其他異議請(qǐng)求。

六、申請(qǐng)執(zhí)行人彭某不服，向河南省高級(jí)人民法院提出申訴。河南省高級(jí)人民法院于2022年3月30日作出(2021)豫執(zhí)監(jiān)352號(hào)執(zhí)行裁定:駁回彭某的申訴請(qǐng)求。

裁判要點(diǎn)

本案的爭(zhēng)議焦點(diǎn)：拍賣(mài)公告未明確拍賣(mài)成交后的租金歸屬的，買(mǎi)受人是否享有租金收益權(quán)？審理法院認(rèn)為：

1.《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)民事訴訟法〉的解釋》(2020年修正)第四百九十三條規(guī)定:“拍賣(mài)成交或者依法定程序裁定以物抵債的，標(biāo)的物所有權(quán)自拍賣(mài)成交裁定或者抵債裁定送達(dá)買(mǎi)受人或者接受抵債物的債權(quán)人時(shí)轉(zhuǎn)移?！焙幽鲜⌒锣l(xiāng)市衛(wèi)濱區(qū)人民法院于2021年4月13日作出執(zhí)行裁定，將案涉房產(chǎn)過(guò)戶(hù)至張某名下。依照上述法律規(guī)定，拍賣(mài)成交裁定送達(dá)張某時(shí)，案涉房產(chǎn)即歸張某所有。張某基于案涉房產(chǎn)所有權(quán)享有占有、使用、收益、處分的權(quán)利，收益權(quán)包括享有收取房產(chǎn)租金的權(quán)利。

2. 拍賣(mài)公告中明示該房產(chǎn)附有租賃，張某參與競(jìng)拍，表明愿意對(duì)原租賃合同的權(quán)利義務(wù)概括承受。法院作出拍賣(mài)成交裁定后，張某與承租人無(wú)須另行訂立租賃合同，其在取得房產(chǎn)所有權(quán)時(shí)就與承租人產(chǎn)生了租賃合同關(guān)系，承繼原出租人的權(quán)利和義務(wù)。故張某有收取剩余租金的權(quán)利。

實(shí)務(wù)要點(diǎn)總結(jié)

北京云亭律師事務(wù)所李舒律師、唐青林律師的專(zhuān)業(yè)律師團(tuán)隊(duì)辦理和分析過(guò)大量本文涉及的法律問(wèn)題，有豐富的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)。大量辦案同時(shí)還總結(jié)辦案經(jīng)驗(yàn)出版了《云亭法律實(shí)務(wù)書(shū)系》，本文摘自該書(shū)系。該書(shū)系的作者全部是北京云亭律師事務(wù)所戰(zhàn)斗在第一線的專(zhuān)業(yè)律師，具有深厚理論功底和豐富實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)。該書(shū)系的選題和寫(xiě)作體例，均以實(shí)際發(fā)生的案例分析為主，力圖從實(shí)踐需要出發(fā)，為實(shí)踐中經(jīng)常遇到的疑難復(fù)雜法律問(wèn)題，尋求最直接的解決方案。

1. 帶租拍賣(mài)時(shí)，拍賣(mài)財(cái)產(chǎn)上原有的租賃權(quán)及其他用益物權(quán)，不因拍賣(mài)而消滅，租賃合同對(duì)買(mǎi)受人仍具有約束力，買(mǎi)受人對(duì)原租賃合同的權(quán)利義務(wù)概括承受，承繼原出租人的權(quán)利和義務(wù)。拍賣(mài)公告中明示拍賣(mài)財(cái)產(chǎn)上附屬租賃關(guān)系但未明確拍賣(mài)成交后的租金歸屬的，買(mǎi)受人取得拍賣(mài)財(cái)產(chǎn)所有權(quán)時(shí)，依法享有租金收益權(quán)。

2. 拍賣(mài)財(cái)產(chǎn)上原有的租賃權(quán)，不因拍賣(mài)而消滅，但該權(quán)利繼續(xù)存在于拍賣(mài)財(cái)產(chǎn)上，對(duì)在先的抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)有影響的，人民法院應(yīng)當(dāng)依法將其除去后進(jìn)行拍賣(mài)。（見(jiàn)延伸閱讀案例）

（我國(guó)并不是判例法國(guó)家，本文所引述分析的判例也不是指導(dǎo)性案例，對(duì)同類(lèi)案件的審理和裁判中并無(wú)約束力。同時(shí)，尤其需要注意的是，司法實(shí)踐中，每個(gè)案例的細(xì)節(jié)千差萬(wàn)別，切不可將本文裁判觀點(diǎn)直接援引。北京云亭律師事務(wù)所執(zhí)行業(yè)務(wù)部對(duì)不同案件裁判文書(shū)的梳理和研究，旨在為更多讀者提供不同的研究角度和觀察的視角，并不意味著北京云亭律師事務(wù)所執(zhí)行業(yè)務(wù)部對(duì)本文案例裁判觀點(diǎn)的認(rèn)同和支持，也不意味著法院在處理類(lèi)似案件時(shí)，對(duì)該等裁判規(guī)則必然應(yīng)當(dāng)援引或參照。）

相關(guān)法律規(guī)定

1.最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》的解釋?zhuān)?/strong>2022修正）

第四百九十一條 拍賣(mài)成交或者依法定程序裁定以物抵債的，標(biāo)的物所有權(quán)自拍賣(mài)成交裁定或者抵債裁定送達(dá)買(mǎi)受人或者接受抵債物的債權(quán)人時(shí)轉(zhuǎn)移。

2.《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中拍賣(mài)、變賣(mài)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》(2020修正)

第二十八條　拍賣(mài)財(cái)產(chǎn)上原有的擔(dān)保物權(quán)及其他優(yōu)先受償權(quán)，因拍賣(mài)而消滅，拍賣(mài)所得價(jià)款，應(yīng)當(dāng)優(yōu)先清償擔(dān)保物權(quán)人及其他優(yōu)先受償權(quán)人的債權(quán)，但當(dāng)事人另有約定的除外。拍賣(mài)財(cái)產(chǎn)上原有的租賃權(quán)及其他用益物權(quán)，不因拍賣(mài)而消滅，但該權(quán)利繼續(xù)存在于拍賣(mài)財(cái)產(chǎn)上，對(duì)在先的擔(dān)保物權(quán)或者其他優(yōu)先受償權(quán)的實(shí)現(xiàn)有影響的，人民法院應(yīng)當(dāng)依法將其除去后進(jìn)行拍賣(mài)。

法院判決

以下為該案在法院審理階段關(guān)于本案爭(zhēng)議事項(xiàng)的“本院認(rèn)為”部分的詳細(xì)論述與分析。

本案爭(zhēng)議焦點(diǎn)在于案涉財(cái)產(chǎn)上設(shè)定有租賃權(quán)，拍賣(mài)成交后租金等權(quán)益歸屬應(yīng)如何認(rèn)定。

第一，《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)民事訴訟法〉的解釋》(2020年修正)第四百九十三條規(guī)定:“拍賣(mài)成交或者依法定程序裁定以物抵債的，標(biāo)的物所有權(quán)自拍賣(mài)成交裁定或者抵債裁定送達(dá)買(mǎi)受人或者接受抵債物的債權(quán)人時(shí)轉(zhuǎn)移。”河南省新鄉(xiāng)市衛(wèi)濱區(qū)人民法院于2021年4月13日作出執(zhí)行裁定，將案涉房產(chǎn)過(guò)戶(hù)至張某名下。依照上述法律規(guī)定，拍賣(mài)成交裁定送達(dá)張某時(shí)，案涉房產(chǎn)即歸張某所有。張某基于案涉房產(chǎn)所有權(quán)享有占有、使用、收益、處分的權(quán)利，收益權(quán)包括享有收取房產(chǎn)租金的權(quán)利。

第二，拍賣(mài)公告中明示該房產(chǎn)附有租賃，張某參與競(jìng)拍，表明愿意對(duì)原租賃合同的權(quán)利義務(wù)概括承受。法院作出拍賣(mài)成交裁定后，張某與承租人無(wú)須另行訂立租賃合同，其在取得房產(chǎn)所有權(quán)時(shí)就與承租人產(chǎn)生了租賃合同關(guān)系，承繼原出租人的權(quán)利和義務(wù)。故張某有收取剩余租金的權(quán)利。

第三，拍賣(mài)公告中只明確了拍賣(mài)房產(chǎn)附有租賃的期限，但并未明確限制競(jìng)拍人在拍賣(mài)成交后收取剩余租金。在該房產(chǎn)有剩余租金尚未收取的情況下，若剝奪競(jìng)拍人拍賣(mài)成交后的租金收益權(quán)，沒(méi)有事實(shí)依據(jù)。河南省新鄉(xiāng)市中級(jí)人民法院認(rèn)定張某有權(quán)收取拍賣(mài)成交裁定送達(dá)之后的租金，并無(wú)不當(dāng)。

案件來(lái)源

人民法院案例庫(kù)：2024-17-5-203-003

彭某與張某執(zhí)行監(jiān)督案【河南省高級(jí)人民法院(2021)豫執(zhí)監(jiān)352號(hào)】

裁判規(guī)則：拍賣(mài)財(cái)產(chǎn)上原有的租賃權(quán)，不因拍賣(mài)而消滅，但該權(quán)利繼續(xù)存在于拍賣(mài)財(cái)產(chǎn)上，對(duì)在先的抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)有影響的，人民法院應(yīng)當(dāng)依法將其除去后進(jìn)行拍賣(mài)。

案例1: 揚(yáng)州明某汽車(chē)服務(wù)有限公司、江蘇寶某農(nóng)村商業(yè)銀行股份有限公司等金融借款合同仲裁執(zhí)行監(jiān)督執(zhí)行裁定書(shū)【最高人民法院(2021)最高法執(zhí)監(jiān)39號(hào)】

最高人民法院認(rèn)為，明某汽車(chē)公司主張其在抵押權(quán)設(shè)立前，即2008年10月15日至2015年9月25日期間一直實(shí)際租賃案涉房地產(chǎn)，但并未提交其與明某電氣公司在此期間所簽訂的相應(yīng)期限的書(shū)面租賃合同及與之相對(duì)應(yīng)的付款憑證，其所提交的明某汽車(chē)公司與明某電氣公司、明九紅之間在2011年至2015年注明用途為“借款”和“往來(lái)款”的銀行轉(zhuǎn)賬流水單、《企業(yè)住所（經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所）使用證明》、轉(zhuǎn)租合同等證據(jù)亦不足以證明明某汽車(chē)公司在該抵押權(quán)設(shè)立前系因租賃關(guān)系而實(shí)際占有使用案涉房地產(chǎn)。同時(shí)，明某汽車(chē)公司與明某電氣公司于2015年9月25日簽訂的書(shū)面租賃合同載明，鑒于明某電氣公司資金困難，且對(duì)明某汽車(chē)公司墊付的資金不能歸還，明某電氣公司愿意將屬于自己土地及地上建筑物租賃給明某汽車(chē)公司使用。因此，明某汽車(chē)公司所稱(chēng)上述租賃合同系對(duì)之前租賃情況的延續(xù)和階段性明確的主張不能成立。即便如明某汽車(chē)公司所稱(chēng)，該公司與明某電氣公司存在租賃關(guān)系，在寶某農(nóng)商行與明某電氣公司設(shè)立抵押權(quán)時(shí)，明某電氣公司與明某汽車(chē)公司系同一個(gè)法定代表人，無(wú)證據(jù)證明該事實(shí)已向?qū)毮侈r(nóng)商行如實(shí)披露，寶某農(nóng)商行相對(duì)明某汽車(chē)公司而言亦具有善意。本案中，案涉租賃合同簽訂時(shí)間是2015年9月25日，而抵押權(quán)設(shè)立時(shí)間是2015年8月25日，該租賃關(guān)系不得對(duì)抗已登記的抵押權(quán)，且對(duì)抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)已產(chǎn)生影響，揚(yáng)州中院除去租賃拍賣(mài)案涉房地產(chǎn)并無(wú)不當(dāng)。

案例2: 傅ｘ、富某華一銀行有限公司蘇州分行等借款合同糾紛執(zhí)行復(fù)議執(zhí)行裁定書(shū)【最高人民法院(2020)最高法執(zhí)復(fù)112號(hào)】

最高人民法院認(rèn)為，首先，根據(jù)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第一百九十條、《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)擔(dān)保法〉若干問(wèn)題的解釋》第六十六條第一款規(guī)定，抵押權(quán)設(shè)立后抵押財(cái)產(chǎn)出租的，該租賃關(guān)系不得對(duì)抗已登記的抵押權(quán)。傅×在案涉房地產(chǎn)抵押權(quán)設(shè)立后與被執(zhí)行人簽訂租賃合同，該租賃權(quán)不能對(duì)抗抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)。其次，實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)，應(yīng)否保留租賃權(quán)。《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中拍賣(mài)、變賣(mài)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》第三十一條第二款明確，拍賣(mài)財(cái)產(chǎn)可以保留租賃權(quán)，也可以滌除租賃權(quán)。是否滌除該權(quán)利取決于該權(quán)利對(duì)在先的擔(dān)保物權(quán)或者其他優(yōu)先受償權(quán)的實(shí)現(xiàn)是否有影響，有影響的應(yīng)當(dāng)將其除去后進(jìn)行拍賣(mài)。執(zhí)行法院為實(shí)現(xiàn)案涉房地產(chǎn)變價(jià)價(jià)值的最大化，要求傅×在拍賣(mài)、變賣(mài)前遷出所租商鋪并無(wú)不當(dāng)，但傅×的租賃權(quán)并不同時(shí)而消滅。再次，承租人在承租房屋時(shí)應(yīng)對(duì)房屋上是否具有抵押權(quán)等情形盡到注意義務(wù)，應(yīng)當(dāng)對(duì)可能產(chǎn)生的權(quán)利損害有所預(yù)見(jiàn)。如傅×認(rèn)為其租賃權(quán)遭受損害，可以向出租方主張權(quán)利，從而得到救濟(jì)。故其請(qǐng)求不予遷出其租商鋪于法無(wú)據(jù)，江蘇高院（2020）蘇執(zhí)異20號(hào)執(zhí)行裁定并無(wú)不妥，本院予以維持。

案例3: 廣州某某物業(yè)管理有限公司、長(zhǎng)沙某某股份有限公司廣州分行等借款合同糾紛執(zhí)行復(fù)議執(zhí)行裁定書(shū)【廣東省高級(jí)人民法院(2023)粵執(zhí)復(fù)578號(hào)】

廣東高院認(rèn)為，《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中拍賣(mài)、變賣(mài)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》（2020年修正）第二十八條第二款規(guī)定：“拍賣(mài)財(cái)產(chǎn)上原有的租賃權(quán)及其他用益物權(quán)，不因拍賣(mài)而消滅，但該權(quán)利繼續(xù)存在于拍賣(mài)財(cái)產(chǎn)上，對(duì)在先的擔(dān)保物權(quán)或者其他優(yōu)先受償權(quán)的實(shí)現(xiàn)有影響的，人民法院應(yīng)當(dāng)依法將其除去后進(jìn)行拍賣(mài)”。根據(jù)該規(guī)定，如果擔(dān)保物權(quán)或者其他優(yōu)先受償權(quán)設(shè)定在先，租賃權(quán)設(shè)定在后，設(shè)定在后的租賃權(quán)不能影響設(shè)定在先的前述優(yōu)先權(quán)的實(shí)現(xiàn)，否則將滌除租賃權(quán)進(jìn)行拍賣(mài)。具體到本案，申請(qǐng)執(zhí)行人對(duì)廣州市番禺區(qū)**街**道**花園**層設(shè)定抵押在先，復(fù)議申請(qǐng)人與被執(zhí)行人陳某彬就該房產(chǎn)簽訂租賃合同在后，且租賃期限長(zhǎng)達(dá)二十余年，如果該租賃權(quán)繼續(xù)存在于該房產(chǎn)上，將影響該房產(chǎn)變現(xiàn)價(jià)格，進(jìn)而影響到設(shè)定在先的抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)，執(zhí)行法院對(duì)該房產(chǎn)去除租約進(jìn)行拍賣(mài)，符合上述司法解釋規(guī)定，并無(wú)不當(dāng)。無(wú)論申請(qǐng)執(zhí)行人對(duì)涉案房產(chǎn)出租情況是否知情，均不影響執(zhí)行法院對(duì)該房產(chǎn)去除租約進(jìn)行拍賣(mài)的合法性。某某公司請(qǐng)求帶租約拍賣(mài)，于法無(wú)據(jù)。

*此處北京云亭律師事務(wù)所，為作者完成文章時(shí)所在工作單位。

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執(zhí)行主編 黃紹宏律師 北京云亭律師事務(wù)所

責(zé)任編輯 法麗 微信號(hào)：17310145421

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