剛剛過去的五一假期，上海樓市表現(xiàn)屬于80分水平，也就是比預(yù)想中略好一些。新房市場前幾天文章已經(jīng)寫過，大家可以翻一下，今天重點來說二手房市場情況。

先看數(shù)據(jù)，5月1日-5月5日期間，上海全市二手房網(wǎng)簽1199套，5天分別是190套、156套、180套、286套、387套，去年同期五天時間網(wǎng)簽851套，以此計算，今年增幅約40%。

從表面數(shù)據(jù)來看，第一感覺是今年市場明顯好于去年，這一結(jié)論確實沒錯，從前4月表現(xiàn)來看，2025年一定是比2024年更強，五一也延續(xù)了這一趨勢。

但是有一點必須值得重視，今年的5月份和去年的5月份市場不是處在同一個趨勢內(nèi)。

從數(shù)據(jù)可以看出，2024年5月處于上升趨勢中，全年成交量經(jīng)歷了一輪震蕩上漲行情。而今年5月份很可能處于下降趨勢中，在3月份完成單月2.94萬套成交高峰后，后續(xù)月份如果沒有重大政策刺激，很難繼續(xù)突破3萬套。

因此，雖然今年五一成交好于去年，但從全年維度來判斷的話，未來半年著實無法樂觀。

看完理性的數(shù)據(jù)，再來聽聽感性的一線中介對于市場的反饋。

他們認(rèn)為今年前4月市場表現(xiàn)是延續(xù)了去年底的政策利好慣性，就好比一輛高速行駛的汽車，當(dāng)達(dá)到頂峰無法保持高速時就會降速，逐步減速直至停下，目前上海二手房就處在減速階段。

3月份的成交高峰的出現(xiàn)，很大一部分原因是房東愿意降價，從而促進(jìn)成交。比如一套位于普陀區(qū)長征板塊的老破小，2019年房東買入時360萬，上個月賣出時340萬成交，算上裝修成本、過戶稅費、中介費等，一共虧損40萬。

上海多數(shù)板塊二手房就是這樣的局面，價格基本回到了2019年或2020年水平，這個時間段之后買入的房東，現(xiàn)在賣出都是虧損，想要置換唯有割肉，而今年恰恰是這部分房東想通了。

近期愿意降價的還有一類人群是動遷戶，過去20年上海建造了大量的動遷房，這類房子的房東成本非常低。以嘉定江橋為例，當(dāng)初獲得動遷房的成本大約是8000元每平，而現(xiàn)在二手房市場價在4萬每平，如果房東想急賣，他們可以再打九折，就能順利出售。

但是隨著時間推移，上述兩類房東將會變得越來宇少，因為愿意降價的房子已經(jīng)成交，剩下的就是不愿意降價的房子，市場又將會進(jìn)入博弈，就像去年上半年一樣。

去年是通過政策出臺來打破僵局，那今年呢？這就是市場不確定性，如果還是依靠政策，那還會有怎樣的政策來打破？

如果沒有政策，那就只能看供需雙方誰能屏住了，但屏住的過程一定是沒有什么成交量。