你有沒(méi)有這樣的感知

　　3月份樓市數(shù)據(jù)還是挺亮眼的

　　4月份突然就不行了

　　到底咋回事呢——

　　我扒了一下北京二手房數(shù)據(jù)給大家復(fù)盤

　　從去年930新政開(kāi)始

　　10-11-12月連續(xù)三個(gè)月的二手房成交還是不錯(cuò)的

　　尤其是12月份

　　二手房網(wǎng)簽量突破2.1萬(wàn)套，

　　打破了連續(xù)21個(gè)月以來(lái)的最高紀(jì)錄

　　2025年，1、2月份受到春節(jié)假期的影響，數(shù)據(jù)差了點(diǎn)正常

　　結(jié)果到了3月份，網(wǎng)簽量19234 套，市場(chǎng)眼見(jiàn)著回暖了

　　到了4月份，網(wǎng)簽量15569 套——北京二手房冷熱15000套是刻度線。

　　這說(shuō)明市場(chǎng)一下子冷了。

　　再看掛牌數(shù)據(jù)——

　　930之前大中介二手房掛牌量達(dá)到13.7萬(wàn)套（前臺(tái)）

　　去年年底掛牌量是12.7萬(wàn)套 （前臺(tái)）

　　其實(shí)去年930新政以后掛牌量是逐漸減少得

　　掛牌量=已經(jīng)掛出來(lái)的房子+新掛出來(lái)的房子-已經(jīng)成交的房子

　　所以他是市場(chǎng)上的一個(gè)動(dòng)態(tài)指標(biāo)

　　掛牌量減少

　　這說(shuō)明買的速度比賣的速度更快

　　市場(chǎng)逐漸向好

　　掛牌量增加

　　說(shuō)明賣的速度開(kāi)始變慢，買家開(kāi)始觀望

　　再看最新的掛牌數(shù)據(jù)——

　　掛牌數(shù)據(jù)在今年又逐漸增加，尤其是3月份增加最猛烈

　　到5月份掛牌量已經(jīng)突破了14萬(wàn)套。接近930之前的掛牌量。

　　而現(xiàn)在鏈家內(nèi)網(wǎng)展示掛牌已經(jīng)沖到16萬(wàn)套大關(guān)。

　　說(shuō)明當(dāng)下市場(chǎng)已經(jīng)是買的速度比不上賣的速度了。

　　好聽(tīng)點(diǎn)是進(jìn)入買房市場(chǎng)。

　　直白點(diǎn)就是進(jìn)入了拋售潮。

　　繼續(xù)看，哪些房子拋售得比較厲害呢？

　　從成交結(jié)構(gòu)來(lái)說(shuō)

　　當(dāng)下80%的二手房成交在600萬(wàn)以內(nèi)

　　這部分房源是全北京競(jìng)爭(zhēng)最激烈的房源

　　另外，二手房大社區(qū)，是降價(jià)重災(zāi)區(qū)

　　比如降價(jià)比較狠的房山加 州水郡、朝陽(yáng) 翠成馨園、石景山永樂(lè)東西區(qū)、昌平天通苑、通州京貿(mào)國(guó)際城……

　　基本上都是體量很大的小區(qū)

　　很多人說(shuō)老破小不該買，該放棄啥的

　　其實(shí)學(xué)區(qū)房老破小成交量和均價(jià)還雙漲了……

　　德勝去年4月份成交58套，今年成交87套

　　去年均價(jià)11.3萬(wàn)左右，今年12.6萬(wàn)……

　　主要是德勝去年調(diào)劑比較好

　　月壇今年和去年4月份成交差不多，都在50多套左右，均價(jià)也比去年漲了，去年大概是12.2萬(wàn)，今年12.9萬(wàn)左右。

　　所以別提老破小不能買了，現(xiàn)在600萬(wàn)以內(nèi)的大社區(qū)才要避開(kāi)。

　　北京600萬(wàn)以內(nèi)的房子，如果還是多期開(kāi)發(fā)的大盤，超過(guò)1000戶以上的大社區(qū)，是現(xiàn)在降價(jià)非常慘烈的重災(zāi)區(qū)

　　大社區(qū)最大的毛病就是 "供過(guò)于求"。你家掛牌 500 萬(wàn)，隔壁同款戶型 480 萬(wàn)就能成交，買家肯定扭頭就走。

　　樓市下行，大社區(qū)成交的本質(zhì)就是 "踩踏式拋售"。

　　對(duì)著急賣房的賣家來(lái)說(shuō)，大社區(qū)房子掛牌 3 個(gè)月賣不掉，心理防線就崩了，只能一次次降價(jià)，最后血虧離場(chǎng)。

　　對(duì)買家來(lái)說(shuō)，其實(shí)都是 "同質(zhì)化房源"，隔壁老王跟隔壁老李家的房子戶型都一樣，就買最便宜的，沒(méi)啥差異化。

　　給到大家的意見(jiàn)是，市場(chǎng)下行，如果想買增值保值的房子， 優(yōu)先選中小規(guī)模社區(qū)（總戶數(shù) 800 戶以內(nèi)），掛牌量少，價(jià)格更穩(wěn)。 警惕 "純剛需大社區(qū)"，尤其是那些密度高、戶型差、物業(yè)爛的小區(qū)，堪稱 "貶值重災(zāi)區(qū)"！ 大社區(qū)就像樓市里的 "紅海戰(zhàn)場(chǎng)"，業(yè)主內(nèi)卷、價(jià)格混戰(zhàn)、居住體驗(yàn)差，能避開(kāi)就別硬沖！ 剛需買房不如聚焦中小社區(qū)，最好是品質(zhì)好點(diǎn)，物業(yè)不錯(cuò)。戶型相對(duì)稀缺抗打。別人是兩面寬你就最好買三面寬。
當(dāng)然，除了二手房之外，也有很多好品質(zhì)的新房。
好房子政策以后，高得房率，好戶型，好物業(yè)的樓盤非常多。
我們也準(zhǔn)備了總價(jià)500萬(wàn)、總價(jià)500-800萬(wàn)的全北京各個(gè)區(qū)域新盤盤點(diǎn)，以及優(yōu)缺點(diǎn)分析，買房風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)匯總

希望大家買房不踩坑