實(shí)踐中，有時(shí)候拆遷戶會(huì)被告知“拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)就這樣”“補(bǔ)償就是這么多我也沒(méi)辦法”，在拆遷方的各種搪塞和敷衍之下，有的拆遷戶簽了不合理的補(bǔ)償協(xié)議。

今天，圣運(yùn)律師事務(wù)所拆遷律師告訴您，各地區(qū)補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)可能因?yàn)楦鞯亟?jīng)濟(jì)發(fā)展水平不一，政策不一而有一定差異，但補(bǔ)償原則不會(huì)變。實(shí)踐中，根據(jù)這幾項(xiàng)補(bǔ)償原則您一樣可以判斷出拆遷方給出的補(bǔ)償款是高是低，是否侵害了您的權(quán)益。

《土地管理法》第四十八條原文

征收土地應(yīng)當(dāng)給予公平、合理的補(bǔ)償，保障被征地農(nóng)民原有生活水平不降低、長(zhǎng)遠(yuǎn)生計(jì)有保障。

征收土地應(yīng)當(dāng)依法及時(shí)足額支付土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)以及農(nóng)村村民住宅、其他地上附著物和青苗等的補(bǔ)償費(fèi)用，并安排被征地農(nóng)民的社會(huì)保障費(fèi)用。

征收農(nóng)用地的土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由省、自治區(qū)、直轄市通過(guò)制定公布區(qū)片綜合地價(jià)確定。制定區(qū)片綜合地價(jià)應(yīng)當(dāng)綜合考慮土地原用途、土地資源條件、土地產(chǎn)值、土地區(qū)位、土地供求關(guān)系、人口以及經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展水平等因素，并至少每三年調(diào)整或者重新公布一次。

征收農(nóng)用地以外的其他土地、地上附著物和青苗等的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，由省、自治區(qū)、直轄市制定。對(duì)其中的農(nóng)村村民住宅，應(yīng)當(dāng)按照先補(bǔ)償后搬遷、居住條件有改善的原則，尊重農(nóng)村村民意愿，采取重新安排宅基地建房、提供安置房或者貨幣補(bǔ)償?shù)确绞浇o予公平、合理的補(bǔ)償，并對(duì)因征收造成的搬遷、臨時(shí)安置等費(fèi)用予以補(bǔ)償，保障農(nóng)村村民居住的權(quán)利和合法的住房財(cái)產(chǎn)權(quán)益。

縣級(jí)以上地方人民政府應(yīng)當(dāng)將被征地農(nóng)民納入相應(yīng)的養(yǎng)老等社會(huì)保障體系。被征地農(nóng)民的社會(huì)保障費(fèi)用主要用于符合條件的被征地農(nóng)民的養(yǎng)老保險(xiǎn)等社會(huì)保險(xiǎn)繳費(fèi)補(bǔ)貼。被征地農(nóng)民社會(huì)保障費(fèi)用的籌集、管理和使用辦法，由省、自治區(qū)、直轄市制定。

01

征收核心原則：不降低原有生活水平

這一基本原則對(duì)廣大被征收老百姓來(lái)說(shuō)可謂是定海神針，是農(nóng)村土地征收工作中的一項(xiàng)非常重要的考量標(biāo)準(zhǔn)。

圣運(yùn)律師代理的不少農(nóng)村拆遷案件，補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)不少僅僅幾百元一平，拆遷方能說(shuō)的出口，我們可不能答應(yīng)！首先，宅基地上房屋的“重置成新價(jià)”絕非兩三百一平的費(fèi)用所能拿下的。再者，拆遷項(xiàng)目的目的是拿地，無(wú)論是新房還是舊房，無(wú)論是磚混還是土坯房。房子所占的土地才最值錢的。所以不能單看房屋結(jié)構(gòu)，更多要考慮土地價(jià)值。如果每平只給兩三百補(bǔ)償，也根本無(wú)法保障原有生活水平，所以類似這樣的拆遷補(bǔ)償是不合法的。

“原有生活水平不降低、長(zhǎng)遠(yuǎn)生計(jì)有保障。”這項(xiàng)規(guī)定對(duì)我們被征收老百姓來(lái)說(shuō)如何理解呢？簡(jiǎn)單說(shuō)，“越拆越窮”以及“倒貼錢購(gòu)置與原拆遷房相似的安置房”都是降低原有生活水平的表現(xiàn)，遇到類似情況，我們應(yīng)當(dāng)意識(shí)到自己征收權(quán)益正受到侵害，要及時(shí)提起相關(guān)法律程序。

02

征收補(bǔ)償五大項(xiàng)目不能少

在第四十八條第二款中明確了征收的五大補(bǔ)償項(xiàng)目，“征收土地應(yīng)當(dāng)依法及時(shí)足額支付土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)以及農(nóng)村村民住宅、其他地上附著物和青苗等的補(bǔ)償費(fèi)用，并安排被征地農(nóng)民的社會(huì)保障費(fèi)用。”

土地補(bǔ)償費(fèi)，安置補(bǔ)助費(fèi)，農(nóng)村村民住宅、其他地上附著物和青苗等的補(bǔ)償費(fèi)用，被征地農(nóng)民的社會(huì)保障費(fèi)用，這五項(xiàng)法定補(bǔ)償項(xiàng)目一個(gè)都不能少。

在短視頻普法中，有粉絲擔(dān)憂自己的戶口不在本村，父親的宅基地是否能繼承，后續(xù)補(bǔ)償是否享有。自然資源部經(jīng)商住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部等7部門給出答復(fù)：農(nóng)民的宅基地使用權(quán)可以依法由城鎮(zhèn)戶籍的子女繼承并辦理不動(dòng)產(chǎn)登記，解除了進(jìn)城落戶后顧之憂。根據(jù)“地隨房走”的原則，城鎮(zhèn)子女可以合法繼承農(nóng)村老家的房子，對(duì)于宅基地的使用權(quán)也可以一并繼承，以后遇到征收問(wèn)題，也會(huì)拿到相應(yīng)的補(bǔ)償款。

03

征收補(bǔ)償和區(qū)片綜合地價(jià)密不可分

第四十八條第三款明確，農(nóng)村征地補(bǔ)償不再以年產(chǎn)值的倍數(shù)為標(biāo)準(zhǔn)，改由省、自治區(qū)、直轄市通過(guò)制定，公布區(qū)片綜合地價(jià)的方式來(lái)確定。因此，區(qū)片綜合地價(jià)直接關(guān)系到被征收土地一畝值多少錢，以蘭州城關(guān)區(qū)為例，目前官方網(wǎng)站公布的綜合地價(jià)一畝35萬(wàn)多，大家注意，綜合地價(jià)不是你獲得的所有補(bǔ)償，如果建造了相關(guān)運(yùn)營(yíng)場(chǎng)地，還會(huì)涉及到建筑材料補(bǔ)償，裝修和停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償?shù)?，比如?dāng)年蘭州城關(guān)區(qū)宋家灘征收，村民就獲得了每畝640萬(wàn)的補(bǔ)償款，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)綜合地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)。

王有銀律師提示大家，區(qū)片綜合地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)并非不可改變，農(nóng)民對(duì)本地現(xiàn)有的區(qū)片綜合地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)不滿的，有權(quán)通過(guò)申請(qǐng)聽(tīng)證等程序提出自己的意見(jiàn)和主張。長(zhǎng)期未調(diào)整、更新的區(qū)片綜合地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)也會(huì)在實(shí)務(wù)中受到合理性的質(zhì)疑。這些都有賴于農(nóng)民朋友及時(shí)向?qū)I(yè)律師尋求幫助并提起相應(yīng)的程序。

04

明確補(bǔ)償方式保障農(nóng)民權(quán)益

第四十八條第三款明確，農(nóng)民遇到征收時(shí)的補(bǔ)償方式和原則，進(jìn)一步保障農(nóng)民權(quán)益：農(nóng)村村民住宅，應(yīng)當(dāng)按照先補(bǔ)償后搬遷、居住條件有改善的原則，尊重農(nóng)村村民意愿，采取重新安排宅基地建房、提供安置房或者貨幣補(bǔ)償?shù)确绞浇o予公平、合理的補(bǔ)償，并對(duì)因征收造成的搬遷、臨時(shí)安置等費(fèi)用予以補(bǔ)償，保障農(nóng)村村民居住的權(quán)利和合法的住房財(cái)產(chǎn)權(quán)益。

這一條款幾乎賦予了農(nóng)村住宅房屋接近于城市房屋的補(bǔ)償權(quán)利事項(xiàng)，補(bǔ)償?shù)轿缓蟛趴砂徇w避免拆了舊房無(wú)新房的情況，對(duì)于補(bǔ)償方式也賦予了農(nóng)民朋友選擇的權(quán)利，這無(wú)疑是新法帶給被征地農(nóng)民的重要福音。

《土地管理法》的實(shí)施無(wú)疑為被征收老百姓提供了制度上的保障，而今年新實(shí)施的《土地管理法實(shí)施條例》進(jìn)一步細(xì)化土地征收程序，對(duì)土地征收的規(guī)定更加的健全和科學(xué)，與國(guó)有土地上房屋征收原則和精神基本接近一致，對(duì)于被征地農(nóng)民權(quán)益提供了更好的保障。權(quán)益的保障需要權(quán)利行使，不少地區(qū)仍存在違規(guī)征收損害利益的情況，一旦有疑問(wèn)就要及時(shí)咨詢專業(yè)律師和所涉項(xiàng)目的負(fù)責(zé)人，若不能排除疑問(wèn)就要謹(jǐn)慎簽字、搬遷。

文章 | 北京圣運(yùn)律師事務(wù)所高級(jí)合伙人王有銀律師

視覺(jué) 編輯 | 圣運(yùn)律師