正文開始前，說個題外話，有大牛說大A最艱難的階段已經(jīng)過去，現(xiàn)在正是看多做多的時候。一方面中米日內(nèi)瓦聯(lián)合聲明大超預(yù)期，毛衣戰(zhàn)靴子落地；另外匯金等“平準基金”托舉市場，指數(shù)難有下跌空間。外部擾動全部落地，內(nèi)部業(yè)績雷釋放完畢，新一輪的上漲已經(jīng)開啟。要信一定要早信，不要等到高位再來接盤。

不過目前市場分化也比較嚴重，對選g要求較高。如果你接下來把握不好操作方向，有一位短線高手道哥。他在公眾號4月分享的外貿(mào)，5月的軍軍，都吃了大肉，是目前圈內(nèi)最火的短線選手了。

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上周有外媒報道，中國正在準備推行現(xiàn)房銷售，以挽救購房者的信心。

現(xiàn)房銷售是相對預(yù)售制而言的。許多年來，預(yù)售制度一直廣受詬病，特別是開發(fā)商暴雷后留下一大堆爛尾樓，購房者欲哭無淚，地方GOV壓力山大，預(yù)售的弊端暴露無遺。

既然預(yù)售制這么多毛病，為啥就一直拖著不改呢？

這事要攤開來說，那肯定是因為利益，而且是事關(guān)規(guī)則制定者的利益。

預(yù)售制對誰有好處？

購房者肯定撈不到啥好處，不但沒好處反而很吃虧，我買個房子，錢早就付清了，拿到房子卻要兩三年之后，這期間的利息都是由我來承擔(dān)。

利息還是小事，更糟心的是交付質(zhì)量不好，收房時問題一大堆。買其它大件，消費者可能還會留個尾款，以保證交付質(zhì)量，但買房早就付得一分不剩了，收房時再想維權(quán)，比推石頭上山都難。

質(zhì)量不好還不是最可怕的，最可怕的是爛尾，很多人花光半輩子積蓄，還欠銀行一屁股按揭，卻碰到爛尾了，有些爛尾樓一拖就一二十年，那是多少個家庭的血淚啊。

所以，購房者肯定不歡迎預(yù)售制，很多人還會詛咒它。

預(yù)售制受益人是誰呢，當(dāng)然是開發(fā)商，這個天才的制度，最早就是由開發(fā)商發(fā)明的，當(dāng)然必然也是為開發(fā)商的利益而設(shè)計的。

對開發(fā)商來說，預(yù)售最大的好處，在資金周轉(zhuǎn)。

如果是現(xiàn)房銷售，從買地到建房都要開發(fā)商自己掏錢，周期會很長。但預(yù)售就不一樣了，只要買了地，圖紙出來就可以開始賣房收錢，開發(fā)商拿著購房者的錢去還土地款，去付工程款，甚至?xí)卸嘤嗟腻X用來開發(fā)下一個項目。

他們把這個稱為滾動開發(fā)。

所以預(yù)售的本質(zhì)，是給開發(fā)商加杠桿，讓他可以用（借）購房者的錢去開發(fā)項目，甚至多個項目。

滾動開發(fā)到后面，項目的盈利與否已經(jīng)不重要了，比利潤更重要的是規(guī)模。一個項目可以帶來50億的現(xiàn)金流，十個項目就是500億，開發(fā)商很快就做成了千億房企甚至萬億房企，比任何行業(yè)發(fā)展都快得多。

他們把這個稱為高周轉(zhuǎn)。

如果只是開發(fā)商得利，預(yù)售制也活不了這么長時間。

開發(fā)商的上游是誰？地方GOV，開發(fā)商錢越多，土地就越好賣，地價就賣得越貴，地方的收入就越高。

預(yù)售制——滾動開發(fā)——高周轉(zhuǎn)，極大的刺激了開發(fā)商做大規(guī)模，刺激他們高價買地，買更多地，最終土地財政源源不斷，水漲船高。

所以真正為預(yù)售制保駕護航的并非是開發(fā)商，而是地方的GOV。

現(xiàn)在他們可能為爛尾樓焦頭爛額，但也別忘了前幾年他們賣地賣得風(fēng)生水起，出來混，總是要還的。

那為什么在這個時候提出現(xiàn)房銷售？

很大一個可能是，原來預(yù)售制——高周轉(zhuǎn)——土地財政的鏈條跑不通了，開發(fā)商暴雷摧毀了購房者信心，抑制了總需求，土地不好賣了。

既然土地財政難以為繼，那么改革積弊已久的預(yù)售制，就順理成章了。

由此也可以看到，改革預(yù)售制的城市，一定是房地產(chǎn)凋敝，土地賣不出去的城市，但凡土地好賣，開發(fā)商還在踴躍拿地的城市，都不愿意搞現(xiàn)售。

一搞現(xiàn)售，開發(fā)商就來得少了，地價就賣不高了。

現(xiàn)房銷售是購房者所樂見的，但不是開發(fā)商和地方GOV所樂見的。有時候，利益并不像教科書說的那樣高度一致。

如果現(xiàn)售制真的鋪開，對房價有啥影響呢？

有人說房價會漲，因為開發(fā)成本提高了，但老司機認為現(xiàn)房促使?jié)q價的可能性不大。

房價的決定因素還是供求，而不是成本，否則就不會有虧錢的樓盤，也不會有暴利的樓盤了。

過渡期內(nèi)，現(xiàn)售制會降低供應(yīng)量，因為現(xiàn)房銷售的開發(fā)商會更少，土拍會更少，新樓盤因此也會更少。但最終決定供應(yīng)的不是成本，而是利潤，如果現(xiàn)房銷售是有利可圖的，樓盤最終還是會多起來。

利潤是調(diào)節(jié)供求最好的工具。

現(xiàn)房銷售也不會影響到二手房價格，二手房價格又會對新房定價起到參照作用，在二手房價格穩(wěn)定的情況下，新房價格不會因現(xiàn)房銷售而單兵突進。

現(xiàn)房銷售增加了開發(fā)商的成本，而房價又上不去，如果想開發(fā)商拿地，地價必須降低。

但地價降低會削弱地方GOV拆遷的興趣，賠本的生意誰都不想做，現(xiàn)在拆遷成本太高了，根本下不來。

所以拆遷會慢下來，土拍會慢下來，開發(fā)會跟著慢下來，未來的樓市，主體是一個存量房市場。

新房只是點綴。

最后，作為寧波最資深的房產(chǎn)從業(yè)者和具影響力的地產(chǎn)自媒體之一（最近出現(xiàn)了馬甲，請辨認清楚），房產(chǎn)老司機的業(yè)務(wù)還涉及到、、等領(lǐng)域，如果您對這些話題感興趣，請掃碼私信我。