4月18日，青島出臺(tái)12條新政。

動(dòng)靜很大，北方城市里面，少有的救市措施“直截了當(dāng)”的城市。

如今，一個(gè)月的時(shí)間，青島市場(chǎng)變化怎么樣？

1、市區(qū)的熱點(diǎn)和新變化

樓市一直是經(jīng)濟(jì)的晴雨表，也是普通家庭關(guān)心的話題之一。

對(duì)于大多數(shù)來(lái)說(shuō)，買賣房子，房?jī)r(jià)走勢(shì)，和自己息息相關(guān)。

聊青島樓市，如果你說(shuō)漲價(jià)，那很多網(wǎng)友在評(píng)論區(qū)，會(huì)集中開(kāi)火。如果你說(shuō)降價(jià)，會(huì)被另一撥人噴，甚至被“投訴”。

總之，漲跌話題，已經(jīng)很“雷”了。

但是，市區(qū)確實(shí)有幾個(gè)樓盤(pán)，在新政之后，熱度更高了，成交也很不錯(cuò)。

比如，中海云境、青實(shí)清荷茗郡、城投青云佳境等等。

眾所周知，市北浮山后三年沒(méi)拍新地了，青啤和金茂也都是尾盤(pán)了。嶗山張村河板塊，都是高價(jià)改善盤(pán)，對(duì)政策敏感度要低一些。

而市區(qū)剛需聚集地，四方板塊和李滄，反應(yīng)更為直接一些。

先說(shuō)李滄。今年前幾個(gè)月，一直火熱的中鐵建峯悅灣，均價(jià)1.5萬(wàn)，燃爆了小陽(yáng)春。

價(jià)格到位+政策刺激，收效甚好。

有人說(shuō)地段欠佳，還沒(méi)開(kāi)發(fā)到位。配套全部?jī)冬F(xiàn)，還能是現(xiàn)在這個(gè)價(jià)格？

青云佳境也是類似情況。

之前默默無(wú)聞，小套三打出120萬(wàn)總價(jià)之后，熱度逐步回升。

新政出爐后的五一假期，青云佳境賣了20多套。這個(gè)數(shù)據(jù)，相比去年提升太明顯了！可以說(shuō)提速很快。

當(dāng)價(jià)格足夠有優(yōu)惠力，利率足夠低，補(bǔ)貼到位，剛需怎能不動(dòng)心。

再看四方板塊。歡樂(lè)濱海城沉寂很久的云上觀海，降價(jià)之后，五一業(yè)績(jī)也不錯(cuò)，再也不是月成交個(gè)位數(shù)了。

通和啟章低調(diào)加推，價(jià)格企穩(wěn)；中車二期認(rèn)籌中，據(jù)說(shuō)價(jià)格有驚喜，兩萬(wàn)出頭；國(guó)信和悅，近期也會(huì)有大動(dòng)作。

去年的市北NO.1中海云境，五一假期輕松20套。老盤(pán)保利和頌，又拿出來(lái)了一撥特價(jià)房，立刻賣了十幾套。

你很難相信，某數(shù)據(jù)機(jī)構(gòu)提供的數(shù)據(jù)顯示，老四方去化周期只有11個(gè)月了。

潛臺(tái)詞就是：賣得快，需求旺盛。

2、冷暖自知，分化依舊

單看以上這些數(shù)據(jù)，成交情況，似乎傳遞出一個(gè)信號(hào)，樓市正在迎來(lái)拐點(diǎn)。

在房師傅看來(lái)，尚未實(shí)現(xiàn)。

一方面，政策刺激的持續(xù)性尚未明確；

另一方面，剛需奔著低價(jià)房的態(tài)勢(shì)未改變。特價(jià)房一旦取消，樓盤(pán)熱度就會(huì)下降。

不過(guò)，青島市場(chǎng)的良性反應(yīng)，還是有目共睹的。當(dāng)購(gòu)房門(mén)檻不斷降低，剛需行動(dòng)起來(lái)之后，改善也在“覺(jué)醒”。

但改善群體顯然更冷靜，選擇面更廣。有人，就沖著次新房和知名小區(qū)去了。

比如，云上觀海去年交付的一期大平層，新政后成交了一套200平的套四，總價(jià)540萬(wàn)。

昔日山東路地王項(xiàng)目紫御觀邸成交了一套283平大套四，總價(jià)740萬(wàn)……

市區(qū)，也有掉隊(duì)的、也有默默無(wú)聞的。比如，李滄北的中交地產(chǎn)、愛(ài)情地產(chǎn)、融海啟城、雙子星城南區(qū)。

張村河板塊，盛世悅府、融創(chuàng)壹號(hào)院；市北福州路逸安居；嶗山則有嶗山首府……

這些盤(pán)，各自都有短板；有些是開(kāi)發(fā)商出了問(wèn)題；有的是定價(jià)出了問(wèn)題；有的是股東糾紛等等。

客觀說(shuō)，政策刺激帶來(lái)的短期需求釋放，還是以剛需為主。最先感受到政策溫暖的，還是剛需盤(pán)為主。

而被購(gòu)房者選中的剛需盤(pán)，一定具備這幾個(gè)因素：性價(jià)比高、價(jià)格優(yōu)惠、房企穩(wěn)定。

爛尾盤(pán)、停工盤(pán)、問(wèn)題房企，大家都敬而遠(yuǎn)之了。

3、讓人心碎的一些“數(shù)據(jù)”

過(guò)去的一年多時(shí)間，房地產(chǎn)政策經(jīng)歷了一輪密集調(diào)整：首付比例下調(diào)、貸款利率下降、限購(gòu)松綁、稅費(fèi)優(yōu)惠等。

但是，有幾個(gè)數(shù)據(jù)，不得不說(shuō)。

比如，數(shù)據(jù)顯示，2024年中國(guó)常住人口，比2023年減少208萬(wàn)人，連續(xù)兩年人口負(fù)增長(zhǎng)。

第二組數(shù)據(jù)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資金狀況依然嚴(yán)峻。

2025年一季度，萬(wàn)科虧損62.46億元；華夏幸福，虧損27.01億元；華僑城（國(guó)企），虧損14.19億元；首開(kāi)股份（國(guó)企），虧損10.79億元；金地集團(tuán)，虧損6.58億元……

2025年第一季度，萬(wàn)科等十大房企虧損總額超170億元，連國(guó)企也難逃業(yè)績(jī)下滑。華潤(rùn)、中海等成行業(yè)少數(shù)"避風(fēng)港"，房企寒冬仍在持續(xù)。

看似，這些數(shù)據(jù)和青島沒(méi)直接關(guān)系。實(shí)則，都是息息相關(guān)的。

人口結(jié)構(gòu)變化對(duì)樓市的長(zhǎng)期影響很大；萬(wàn)科、金地、華僑城等品牌房企陷入虧損困境，也會(huì)影響到青島在建項(xiàng)目，更會(huì)影響到這些房企拿地積極性……

當(dāng)然，對(duì)于普通購(gòu)房者而言，青島市場(chǎng)機(jī)遇還是很多的。

把握當(dāng)前相對(duì)寬松的信貸環(huán)境；關(guān)注高性價(jià)比樓盤(pán)，價(jià)格調(diào)整到位的樓盤(pán)……

樓市走勢(shì)，很難回到昔日的大漲大跌，盡快趨穩(wěn)才是王道。

現(xiàn)在，青島樓市有了一個(gè)好的起色。以舊換新、多孩購(gòu)房補(bǔ)貼、公積金利率下調(diào)等，都是對(duì)市場(chǎng)的呵護(hù)和積極應(yīng)對(duì)。

還是那句話，相信青島。

從山東市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，青島市區(qū)的房子，最值得買入。