連日來，現(xiàn)房銷售一直在擾動著市場的神經(jīng)。

特別是5月13日，三線小城河南省信陽市宣布新出讓土地將全面實行現(xiàn)房銷售的消息，讓市場大呼“現(xiàn)房銷售已逼近”。

市場擔(dān)憂，推行現(xiàn)房銷售會加劇房企壓力，影響樓市企穩(wěn)。但是眾多機構(gòu)研究分析，現(xiàn)房銷售不會“一刀切”推行，不必過度擔(dān)憂其對行業(yè)的沖擊。

01 推行現(xiàn)房銷售的系列影響

華創(chuàng)證券研究分析，現(xiàn)房銷售可能也會帶來一系列影響。

一是，現(xiàn)房銷售可能降低房企的拿地力度和風(fēng)險偏好，導(dǎo)致地方政府土地出讓金下滑，進而影響廣義財政鏈，并會通過收入端對房價產(chǎn)生一定壓力。

二是，推行現(xiàn)房銷售，會導(dǎo)致新房銷售面積進一步下滑，對房企投資支撐變差，可能會影響開發(fā)投資完成額。

三是，房企集中度可能會進一步提升?，F(xiàn)房銷售會降低項目IRR，開發(fā)周期拉長，對于前期資產(chǎn)負(fù)債表穩(wěn)定、不斷拿地?fù)Q儲的開發(fā)商，會造成資金壓力。

國金證券研究同時認(rèn)為，配套的各類政策尚未明晰，推現(xiàn)房銷售會進一步影響房企現(xiàn)金流，若引發(fā)房企信用危機，不利于房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)。

02 現(xiàn)房銷售制度會如何演進

華泰證券于5月14日發(fā)表了題為《現(xiàn)房銷售制度會如何演進？》的最新研報。

其認(rèn)為，作為房地產(chǎn)新模式的一環(huán)，現(xiàn)房銷售制度或會在未來某個時點進一步推出，但其離真正完善并長期運行的階段預(yù)計還需要很長時間。

據(jù)華泰證券梳理，我國早在2016年就有蘇州、南京、深圳在土地層面嘗試過現(xiàn)房銷售，將土地溢價率和現(xiàn)房銷售綁定，當(dāng)時的目的是為降低土地市場熱度，之后現(xiàn)房銷售試點逐步淡化。

而此次再次啟動討論，是從2022年房企保交樓階段開始，背景與2016年階段并不相同。此次提出更加聚焦長遠(yuǎn)，是房地產(chǎn)發(fā)展新模式制度改革的拼圖。

天風(fēng)證券研究也認(rèn)為，向現(xiàn)房銷售過渡仍需時間。

據(jù)中指院統(tǒng)計，自2022年末以來，全國已有超30個?。ㄊ校┰圏c現(xiàn)房銷售及出臺相關(guān)支持政策。另據(jù)國家統(tǒng)計局披露，2024年我國現(xiàn)房銷售面積約3億平米，占比已達30.84%。

天風(fēng)證券認(rèn)為，雖然從長期視角看，現(xiàn)房銷售保護購房者利益的同時，也符合行業(yè)高質(zhì)量發(fā)展趨勢，但在當(dāng)前房價波動走勢背景下，考慮行業(yè)基本面呵護基調(diào)，預(yù)計短期仍會以試點擴大化、新老劃斷等形式過渡推進。

03 不必過度擔(dān)憂對行業(yè)的沖擊

雖然現(xiàn)房銷售引發(fā)了市場短期情緒沖擊，但業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，不必過度擔(dān)憂現(xiàn)房銷售對行業(yè)的沖擊。華泰證券給出了如下理由：

一是，預(yù)計現(xiàn)房銷售會以試點形式推進，率先從低能級城市開始，高能級城市推進的節(jié)奏預(yù)計會更加循序漸進。

2024年3月住建部部長倪虹表示，要有力有序推進現(xiàn)房銷售，明確指出推進現(xiàn)房銷售不能搞“一刀切”。

再比如率先落地現(xiàn)房銷售的信陽，為低能級城市，去化緩慢，本身庫存多為現(xiàn)房，因此切換為現(xiàn)房銷售對市場的影響也有限。

二是，預(yù)計推行現(xiàn)房銷售會“新老劃斷”。

2024年8月國新辦舉行的“推動高質(zhì)量發(fā)展”系列主題新聞發(fā)布會提出，現(xiàn)房銷售指導(dǎo)僅針對增量，對存量項目影響有限。此次信陽發(fā)布的政策也明確按“新老有別”的原則執(zhí)行。

即：已取得施工許可證的項目仍按老辦法申請預(yù)售許可；文件印發(fā)后新取得施工許可證的項目，需達到主體封頂方可申報預(yù)售許可；文件印發(fā)后新出讓土地，則一律實行現(xiàn)房銷售。

三是預(yù)計會有融資配套政策。

2024年8月國新辦會議上，住建部副部長董建國明確“有力有序推進現(xiàn)房銷售，指導(dǎo)地方選擇新的房地產(chǎn)開發(fā)項目，在土地出讓時就約定實行現(xiàn)房銷售，結(jié)合實踐制定配套政策”。

結(jié)合今年5月7日國新辦發(fā)布會上，金管總局局長宣布“將加快出臺與房地產(chǎn)發(fā)展新模式相適配的系列融資制度”的表態(tài)，業(yè)內(nèi)認(rèn)為，現(xiàn)房銷售的配套政策大概率包括對應(yīng)的融資等相關(guān)支持政策。

四是，房企對現(xiàn)房銷售的適應(yīng)度已有所強化。華泰證券認(rèn)為，經(jīng)歷了房地產(chǎn)一輪景氣度下行，房企現(xiàn)房庫存和財務(wù)管控能力都已有所提升。

04更應(yīng)關(guān)注止跌回穩(wěn)增量政策

綜合分析，現(xiàn)房銷售短期內(nèi)不會全面落地。研究普遍認(rèn)為，當(dāng)前房地產(chǎn)市場仍然是局部修復(fù)，全局企穩(wěn)仍需政策呵護，更加需要關(guān)注的依然是“止跌回穩(wěn)”增量政策。

可期待的包括：

1）“箭在弦上”的新模式融資配套，包括金管總局釋放的房地產(chǎn)開發(fā)、個人住房、城市更新等貸款管理辦法。

天風(fēng)證券分析，預(yù)計在收儲層面、白名單常態(tài)化機制及預(yù)售資金封閉流轉(zhuǎn)機制層面，存在優(yōu)化的空間。

2）京滬深繼續(xù)放松限購。比如可進一步擴大非限購區(qū)域，以及縮短限購所需的社保或個稅繳納年限，來進一步帶動改善性置業(yè)需求。

3）進一步降低交易稅費。比如一線城市出售二手房時的“滿五不唯一”的個稅，限制了部分改善性需求的釋放，尤其是對“賣一買一”的置換需求。