集中交付潮+南京解除限售使然，最近，大校場(chǎng)二手房貨架頻頻上新。

這不，3月底交付以來(lái)，琥珀云臺(tái)、三金睿境等光速掛牌次新房，業(yè)主們的單價(jià)預(yù)期，在4.7-5.7萬(wàn)/㎡不等。

但買(mǎi)方市場(chǎng)中，賣(mài)家的預(yù)期價(jià)格并不等于實(shí)際成交。當(dāng)下，大校場(chǎng)的二手房?jī)r(jià)真實(shí)水平是什么樣的？銳評(píng)君統(tǒng)計(jì)了今年以來(lái)主力小區(qū)的成交情況（數(shù)據(jù)來(lái)源于好好選房）。

01

先說(shuō)結(jié)論。

早期的拓荒盤(pán)保利堂悅、華著蘭庭、云瀾尚府，到文淵府、金地大成雅境，再到金基望樾府、潤(rùn)鴻府等，已陸續(xù)接受次新房市場(chǎng)檢驗(yàn)。

一方面，受下行的樓市行情影響，部分小區(qū)首批次二手房?jī)r(jià)已“破發(fā)”。

比如當(dāng)年新房含包均價(jià)4.8-5萬(wàn)/㎡的云瀾尚府，現(xiàn)在二手房成交單價(jià)在4.1萬(wàn)/㎡左右；潤(rùn)鴻府、明閱府、錦云臺(tái)等，今年成交的次新房，單價(jià)均低于當(dāng)年的新房全裝修均價(jià)。

另一方面，形成較為分明的價(jià)格梯隊(duì)。

站在塔尖的，是金基望樾府，成交單價(jià)在5萬(wàn)/㎡以上；

華著蘭庭北區(qū)緊隨其后，成交單價(jià)集中在4.5-5萬(wàn)/㎡區(qū)間內(nèi)；

4-4.5萬(wàn)/㎡價(jià)格段是主流，以云瀾尚府、金地大成雅境、文淵府、明閱府、錦云臺(tái)等為代表；

保利堂悅、復(fù)地宴南都，成交單價(jià)則回落到3字頭，部分房源成交單價(jià)還不到3萬(wàn)。

數(shù)據(jù)取2025各小區(qū)成交的最高單價(jià)和最低單價(jià)，僅供參考

目前，大校場(chǎng)主力在售的新盤(pán)如秦淮金茂府、中信泰富·九廬、金陵中心等，均價(jià)4.4-5.1萬(wàn)/㎡不等（具體以案場(chǎng)數(shù)據(jù)為準(zhǔn)）。對(duì)比來(lái)看，板塊二手房?jī)r(jià)“接地氣”的次新小區(qū)，還真不少。

02

接下來(lái)，看看各梯隊(duì)的代表小區(qū)詳情。

5萬(wàn)/㎡以上：金基望樾府

開(kāi)發(fā)企業(yè)：金基

小區(qū)規(guī)劃：3棟32層高層、6棟15-19層小高層

主力戶型：143-235㎡

銷(xiāo)售周期：2021年7月至2023年2月

新房均價(jià)：51059元/㎡，另有5400元/㎡升級(jí)包

總戶數(shù)：670戶

交付時(shí)間：2023年12月底

金基望樾府于2021年首開(kāi)、2023年底交付，曾在南京樓市掀起令人震撼的產(chǎn)品力風(fēng)暴。

目前，望樾府的二手房成交價(jià)，遙遙領(lǐng)先于板塊其他小區(qū)，達(dá)5.2萬(wàn)/㎡，不過(guò)成交量并不多。

掛牌房源，近40套，最低掛牌單價(jià)不到4.6萬(wàn)/㎡，而業(yè)主們的預(yù)期“上限”，已接近7.5萬(wàn)/㎡。

4.5-5萬(wàn)/㎡：華著蘭庭北區(qū)

開(kāi)發(fā)企業(yè)：金地、頤居、華僑城

小區(qū)規(guī)劃：8棟17-18層高層、6棟6-8層洋房

主力戶型：100-172㎡

銷(xiāo)售周期：2020年9月至2021年4月

新房均價(jià)：44800-47800元/㎡

總戶數(shù)：815戶

交付時(shí)間：2022年12月底

華著蘭庭分為兩個(gè)地塊，8棟17-18層小高層為南區(qū)，6棟6-8層洋房為北區(qū)，獨(dú)立管理。

得益于低密洋房的優(yōu)勢(shì)，華著蘭庭北區(qū)已成交二手房，單價(jià)集中在4.5-4.9萬(wàn)/㎡之間，在板塊內(nèi)也算是拔尖的存在。

同小區(qū)，掛牌二手房共17套。一套157㎡的四房，報(bào)價(jià)988萬(wàn)，單價(jià)近6.3萬(wàn)/㎡。還有一套204㎡的帶院子底躍，報(bào)價(jià)780萬(wàn)，單價(jià)約3.8萬(wàn)/㎡。

相比之下，主打高層的華著蘭庭南區(qū)，成交單價(jià)“友好”了不少。今年成交的11套房中，115㎡戶型最吃香，最高單價(jià)近4.4萬(wàn)/㎡，最低單價(jià)則不到4萬(wàn)/㎡。

4-4.5萬(wàn)/㎡：文淵府、潤(rùn)鴻府、金地大成雅境、云瀾尚府、錦云臺(tái)等

大校場(chǎng)二手房成交單價(jià)集中在4-4.5萬(wàn)/㎡的次新小區(qū)，還不少。跟著銳評(píng)君看看部分小區(qū)的詳細(xì)情況。

云瀾尚府

開(kāi)發(fā)企業(yè)：金基、金茂、頤居、新希望

小區(qū)規(guī)劃：11棟17-32層住宅（其中4號(hào)樓為人才房）

主力戶型：143-228㎡

銷(xiāo)售周期：2020年10月至2021年4月

新房均價(jià)：48280-50000元/㎡（含3500元/㎡升級(jí)包）

總戶數(shù)：1034戶

交付時(shí)間：2023年3月底至4月初整體交付

云瀾尚府是大校場(chǎng)初代改善新盤(pán)之一，2020年10月首開(kāi)、2023年3月底整體交付。酒店式落客大堂+科技系統(tǒng)+已升級(jí)為鋁板材質(zhì)的外立面等，辨識(shí)度還算高。

公開(kāi)平臺(tái)顯示，小區(qū)于今年3月成交了一套182㎡的四房，單價(jià)不到4.1萬(wàn)/㎡，成交周期310天。

值得一提的是，今年以來(lái)，云瀾尚府的房源頻頻出現(xiàn)在法拍房市場(chǎng)。

一套188㎡帶車(chē)位的房源，以746.1萬(wàn)總價(jià)成交，單價(jià)約4萬(wàn)/㎡；另一套230㎡房源，以約762.7萬(wàn)總價(jià)成交，單價(jià)約3.3萬(wàn)/㎡。

再來(lái)看掛牌情況。截至目前，云瀾尚府在售房源共46套，最高掛牌單價(jià)約6萬(wàn)；最低掛牌單價(jià)不到3.5萬(wàn)/㎡，是一套面積約254㎡的低樓層復(fù)式。

潤(rùn)鴻府

開(kāi)發(fā)企業(yè)：華潤(rùn)

小區(qū)規(guī)劃：9棟18層高層

主力戶型：104-138㎡

銷(xiāo)售周期：2022年11月至2024年3月

新房均價(jià)：49806元/㎡，另有4350元/㎡升級(jí)包

總戶數(shù)：644戶

交付時(shí)間：2024年12月初

潤(rùn)鴻府緊鄰已經(jīng)投用的南外高中部，提前一個(gè)月，于2024年12月初交付給業(yè)主。

小區(qū)主打104-138㎡的相對(duì)小戶型，今年成交的兩套二手房，均為113㎡三房，單價(jià)在4.3-4.4萬(wàn)/㎡之間。

值得一提的是，這兩套房一掛牌就被“秒”，最快的一套，成交周期只有6天。

目前，潤(rùn)鴻府掛牌房源共有21套，最高掛牌單價(jià)不到5.8萬(wàn)/㎡；業(yè)主的價(jià)格預(yù)期“下限”約4.4萬(wàn)/㎡，較為契合市場(chǎng)價(jià)。

明閱府

開(kāi)發(fā)企業(yè)：南京交通置業(yè)

小區(qū)規(guī)劃：2棟14-17層住宅

主力戶型：140、170㎡

銷(xiāo)售周期：2021年5月首開(kāi)推出全部房源

新房均價(jià)：44480-45167元/㎡，另有升級(jí)包

總戶數(shù)：196戶

交付時(shí)間：2024年3月下旬

明閱府是南京交通置業(yè)開(kāi)發(fā)的樓盤(pán)，只有2棟樓，于2021年5月首開(kāi)、2024年3月下旬交付。

目前，小區(qū)僅有一套二手房成交，單價(jià)4.1萬(wàn)/㎡，較賣(mài)家的總價(jià)預(yù)期低了50萬(wàn)，成交周期106天。

小區(qū)正在掛牌的房源有12套，掛牌單價(jià)在4.4-6.1萬(wàn)/㎡不等。

錦云臺(tái)

開(kāi)發(fā)企業(yè)：保利、新希望

小區(qū)規(guī)劃：6棟12-18層住宅

主力戶型：143-189㎡

銷(xiāo)售周期：2022年1月至2023年10月

新房均價(jià)：47834元/㎡，另有4200元/㎡升級(jí)包

總戶數(shù)：388戶

交付時(shí)間：2024年10月

錦云臺(tái)臨近南京市中醫(yī)院、中芬合作交流中心等，于2024年10月交付。

今年4月，小區(qū)成交了一套143㎡四房，掛牌36天后，以593萬(wàn)總價(jià)成交，單價(jià)超4.1萬(wàn)/㎡。

小區(qū)掛牌在售房源有10套，掛牌單價(jià)在3.4-5.9萬(wàn)/㎡不等。

4萬(wàn)/㎡以下：保利堂悅、復(fù)地宴南都

2017年交付的復(fù)地宴南都、2018年交付的保利堂悅，2021年的行情高位時(shí)，都曾來(lái)到超5.7萬(wàn)/㎡成交的頂峰。

樓市洗牌，兩個(gè)小區(qū)的二手房?jī)r(jià)明顯回落。今年以來(lái)，保利堂悅的二手房成交單價(jià)集中在3-3.4萬(wàn)/㎡；復(fù)地宴南都一期和二期則集中在2.8-3.7萬(wàn)/㎡不等。

銳評(píng)君認(rèn)為，之所以和金基望樾府、華著蘭庭、潤(rùn)鴻府、金地大成雅境等次新小區(qū)拉開(kāi)較大的價(jià)格差距，主要是因?yàn)楸＠?、?fù)地交付年頭相對(duì)久、產(chǎn)品與市場(chǎng)主流脫節(jié)，且多以剛改戶型為主，漸漸無(wú)法滿足改善需求。

也有非典型個(gè)例。

4月底，文淵府一套172㎡的底躍，以475萬(wàn)總價(jià)成交，單價(jià)不到2.8萬(wàn)/㎡，成交周期53天。

通常，由于戶型結(jié)構(gòu)、樓層分布、裝修改造成本等不占優(yōu)勢(shì)，一個(gè)小區(qū)的底躍成交單價(jià)，往往低于標(biāo)準(zhǔn)層房源。

03

經(jīng)過(guò)十年的提速建設(shè)，大校場(chǎng)的教育、交通、醫(yī)療、文娛等配套逐步兌現(xiàn)，人居格局上，超30個(gè)樓盤(pán)有序布局。

由于這兩年的供地節(jié)奏比較克制、前期樓盤(pán)陸續(xù)進(jìn)入銷(xiāo)售尾聲，當(dāng)下的大校場(chǎng)已經(jīng)告別極致內(nèi)卷，維持相對(duì)健康的供需關(guān)系。

這傳導(dǎo)到二手房市場(chǎng)，呈現(xiàn)幾個(gè)走勢(shì)：

第一，掛牌總量相對(duì)可控。

大校場(chǎng)已交付小區(qū)體量不一，但整體來(lái)看，掛牌量不算泛濫。舉幾個(gè)例子：

云瀾尚府體量超千戶，目前掛牌量不到50套；華著蘭庭兩個(gè)分區(qū)總戶數(shù)超800戶，掛牌房源加起來(lái)共50套；明閱府、錦云臺(tái)這種小體量住區(qū)，在售房源均在10套上下。

這帶來(lái)的好處是，小到同一個(gè)小區(qū)，大到整個(gè)板塊，二手房源還沒(méi)到貼身肉搏、拼刺刀的激烈狀態(tài)，從而穩(wěn)住多方信心，具備穿越周期的底氣。

第二，成交周期靈活，部分高性價(jià)比房源按天成交。

不可否認(rèn)，保利堂悅、復(fù)地宴南都有個(gè)別房源成交周期超千天，但迭代小區(qū)如金基望樾府、華著蘭庭、潤(rùn)鴻府等，成交周期相對(duì)可控。部分高性價(jià)比房源，幾乎一掛牌就被秒。

第三，新交付小區(qū)業(yè)主觀望心態(tài)較為濃厚，且心態(tài)較穩(wěn)，尚未出現(xiàn)大規(guī)模砸盤(pán)現(xiàn)象。

雖然買(mǎi)方市場(chǎng)中，大校場(chǎng)的部分小區(qū)二手房?jī)r(jià)已破發(fā)，但就掛牌情況來(lái)看，業(yè)主們的心態(tài)普遍穩(wěn)定，觀望居多。

比如去年交付的翡麗鉑灣，今年交付的琥珀云臺(tái)、三金睿境等，業(yè)主們的價(jià)格預(yù)期，多在4.7萬(wàn)/㎡以上。

總體來(lái)看，現(xiàn)在的大校場(chǎng)兌現(xiàn)度不斷提升，在售新房有不同程度的優(yōu)惠，經(jīng)過(guò)市場(chǎng)化定價(jià)的次新房?jī)r(jià)性價(jià)比很高，入住南京主城高能級(jí)板塊的機(jī)會(huì)，就在眼下。