最近要買(mǎi)房子的朋友，尤其是1000萬(wàn)-2000萬(wàn)級(jí)改善需求的，這三個(gè)項(xiàng)目都可以關(guān)注一下。它們分別是華潤(rùn)翡雲(yún)悅府，浦發(fā)蓮園和中海云邸玖章。說(shuō)實(shí)話，這三個(gè)樓盤(pán)里做選擇比較難，在單價(jià)和總價(jià)段比較相近的情況下，各有優(yōu)缺點(diǎn)。

因?yàn)樯磉叺呐笥岩约昂笈_(tái)的粉絲，問(wèn)到這三個(gè)項(xiàng)目的比較多。所以，申度君做一期PK，為大家提供信息參考和交流。僅代表個(gè)人觀點(diǎn)，不作為投資建議。

先上結(jié)論

浦發(fā)蓮園＞翡雲(yún)悅府＞中海云邸玖章

安全度（不踩坑指數(shù)）：

基本上都挺安全。翡雲(yún)悅府（大牌央企+產(chǎn)品力王者）≈中海云邸玖章（大牌央企+產(chǎn)品力有口碑）≈浦發(fā)蓮園（地方國(guó)企，區(qū)域開(kāi)發(fā)者）

產(chǎn)品力（硬指標(biāo)）：

浦發(fā)蓮園（價(jià)格劃算）＞翡雲(yún)悅府（產(chǎn)品硬實(shí)力強(qiáng)）＞中海云邸玖章（有點(diǎn)小BUG）

地段及配套（加分項(xiàng)）：

浦發(fā)蓮園（三軌交+現(xiàn)成資源）≈中海云邸玖章（濱江潛力）≈翡雲(yún)悅府（未來(lái)兌現(xiàn)）

? 中海云邸玖章產(chǎn)品硬傷：容積率高，得房率低，層高不及3米。

? 浦發(fā)蓮園城市界面老一點(diǎn)，但是生活很方便。北蔡真的算是個(gè)洼地。缺憾是沒(méi)有會(huì)所，但是聽(tīng)說(shuō)會(huì)和邊上浦發(fā)的另外一個(gè)項(xiàng)目共用。

? 翡雲(yún)悅府，新楊思規(guī)劃夠花哨，但是還需要等待。

風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)提示

? 翡雲(yún)悅府：配套落地速度不明朗（學(xué)校2028年竣工），若規(guī)劃延期或縮水，溢價(jià)難支撐；

? 浦發(fā)蓮園：北蔡老鎮(zhèn)更新，30萬(wàn)方規(guī)劃或需5年周期，短期升值空間有限；

? 中海云邸玖章：楊浦濱江開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)，若產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入不及預(yù)期，流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)較高。

以下是詳細(xì)分析

01

項(xiàng)目基本情況對(duì)比

02

地段與配套對(duì)比

?浦東新楊思·華潤(rùn)翡雲(yún)悅府

浦東中環(huán)內(nèi)唯一成片開(kāi)發(fā)區(qū)，規(guī)劃對(duì)標(biāo)前灘，主打“悅府系”首作，含13-17層小高層（120-140㎡）及疊墅（170-220㎡），裝標(biāo)5000元/㎡，配備下沉庭院、會(huì)所。

?浦東北蔡·浦發(fā)蓮園

北蔡老鎮(zhèn)城市更新項(xiàng)目，容積率2.0，主推100-193㎡改善戶(hù)型，首批均價(jià)9.18萬(wàn)/㎡，二批略漲。裝標(biāo)3000元/㎡，定位“中環(huán)內(nèi)性?xún)r(jià)比之王”

三軌交（7/13/18號(hào)線）環(huán)繞，步行500米達(dá)地鐵站，現(xiàn)成商業(yè)/學(xué)校/醫(yī)療資源，現(xiàn)成的煙火味。未來(lái)還有30萬(wàn)方的城市更新改變城市界面。

?楊浦濱江·中海云邸玖章

楊浦濱江首個(gè)“玖系”豪宅，含13-18層小高層（104-148㎡）及聯(lián)排別墅，裝標(biāo)4000元/㎡，配備徐匯濱江同款會(huì)所。

緊鄰美團(tuán)/B站總部，規(guī)劃超極合生匯（26萬(wàn)方商業(yè)），未來(lái)產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入潛力強(qiáng)。

結(jié)論：

翡雲(yún)悅府：賭浦東中環(huán)未來(lái)，需忍受短期“要啥沒(méi)啥”，但規(guī)劃能級(jí)高（微型中央活動(dòng)區(qū)）；

浦發(fā)蓮園：現(xiàn)成配套即戰(zhàn)力，三甲醫(yī)院+地鐵+學(xué)區(qū)齊全，但城市界面老舊；

中海云邸玖章：楊浦濱江產(chǎn)業(yè)紅利明確，但配套落地周期長(zhǎng)（商業(yè)2027年建成）。

03

產(chǎn)品力與戶(hù)型設(shè)計(jì)

? 翡雲(yún)悅府

120㎡三房：首創(chuàng)“飄窗臺(tái)盆”，主臥雙臺(tái)盆+梳妝臺(tái)一體化，270°轉(zhuǎn)角飄窗；

140㎡四房：全屋隱藏收納（踢腳柜、鏡面頂柜），嘉格納冰箱+洞洞板拉籃；

硬傷： 小高層與疊墅混搭，部分低區(qū)采光受限。

? 浦發(fā)蓮園

100㎡三房：傳統(tǒng)飛機(jī)戶(hù)型，南北通透，得房率79%；

193㎡四房：獨(dú)立家政間+雙主臥套，但裝標(biāo)僅3000元/㎡（博世廚電+大金空調(diào)）；

硬傷：無(wú)會(huì)所，未來(lái)或和邊上浦發(fā)項(xiàng)目共用。

? 中海云邸玖章

104㎡三房：無(wú)連廊設(shè)計(jì)，獨(dú)立電梯廳，LDKB一體化空間；

148㎡四房：主臥270°飄窗+香格里拉翡翠拼花主衛(wèi)，裝標(biāo)含美諾五件套；

硬傷： 容積率2.5，得房率偏低，層高僅2.95米。

04

前期市場(chǎng)表現(xiàn)