在本地住宅租金不斷攀升以及外地學(xué)生對(duì)住宿需求持續(xù)旺盛的雙重作用下，當(dāng)整個(gè)房地產(chǎn)市場還陷在"躺平"的困局里打盹時(shí)，學(xué)生宿舍市場正逐漸嶄露頭角，成為新的投資機(jī)遇所在。

圖：星島日?qǐng)?bào)

晶苑投資作為香港首家涉足學(xué)生公寓改造的投資機(jī)構(gòu)，自2019年起便率先布局該領(lǐng)域。

“一個(gè)床位的投資約200萬，這就意味著，未來香港學(xué)生公寓市場規(guī)模約600億港元。”這是晶苑投資CIO陳偉文看到的市場前景。

圖：香港01

此前專注英國市場的中原投資，也在2024年正式進(jìn)軍香港，啟動(dòng)首個(gè)學(xué)生公寓項(xiàng)目——斥資1.8億港元收購尖沙咀珀薈酒店，計(jì)劃追加2000萬港元改造為約150個(gè)床位的學(xué)生公寓，預(yù)計(jì)每個(gè)床位月租達(dá)8000港元。

中原投資總裁葉明慧表示，公司過去一直在美國及英國等地投資學(xué)生公寓，并且獲得理想成績。由于現(xiàn)時(shí)香港學(xué)生公寓市場規(guī)模只有數(shù)十億港元，預(yù)期5年后將增加至逾400億，因此看準(zhǔn)時(shí)機(jī)回港投資。

以上種種，其實(shí)都是受到港府鼓勵(lì)的。

施政報(bào)告2024

2024年，行政長官李家超先生在《施政報(bào)告中》中提到要推進(jìn)國際專上教育樞紐建設(shè)，打造“留學(xué)香港”品牌。

香港社會(huì)普遍認(rèn)為，要擴(kuò)大招生，瓶頸之一就是學(xué)生宿舍嚴(yán)重不足。

于是港府多管齊下，包括在政策上“松綁”：

·鼓勵(lì)院校在私營市場以租、買或合作形式，短時(shí)間內(nèi)提供更多宿位；

·同時(shí)也鼓勵(lì)市場以自資和私營方式改裝酒店或商廈為學(xué)生宿舍。

就連在北部都會(huì)區(qū)，港府也預(yù)留了至少80公頃用地，發(fā)展“北都大學(xué)教育城”。

圖：星島頭條

香港，為了大量的外來學(xué)生，真是拼了。

最近所長看到香港基督教女青年會(huì)（YWCA）持有的西半山般咸軒（Bonham Residence），正低調(diào)推出放售全幢大廈的信息，因?yàn)橛辛己玫氖兆鉂摿Γ?strong>所以市場估值達(dá)4億港元。

圖：香港01

般咸軒放售

般咸軒由香港基督教女青年會(huì)持有多年并自行興建，作收租之用，大廈現(xiàn)在為服務(wù)式公寓，月租1.5萬港元起。

消息指，該團(tuán)體近日委托測量師行進(jìn)行放售，市場人士估計(jì)物業(yè)市值約4億港元，呎價(jià)約1.1萬港元，平均每房價(jià)值約417萬港元。

般咸軒單人房

圖：網(wǎng)絡(luò)

般咸軒于1998年落成，地盤面積約4,222平方呎，1至3樓為活動(dòng)室、洗衣房等，樓上為客房，每層約6間，而高層單位屬面積較大的套房，最頂兩層屬復(fù)式單位，合共涉及96間房。

般咸軒復(fù)式單位

圖：網(wǎng)絡(luò)

般咸軒雖位處半山，步行至港鐵西營盤站出口僅數(shù)分鐘，前往中環(huán)核心商業(yè)地區(qū)也方便。

并且般咸軒的位置鄰近香港大學(xué)，假如吸引到財(cái)團(tuán)部署購入，可以改裝成學(xué)生宿舍，再作長線收租，而地下至3樓作宿舍附屬設(shè)施。

般咸軒的樓盤外觀

圖：網(wǎng)絡(luò)

香港基督教女青年會(huì)創(chuàng)立于1920年3 月10日，是香港首個(gè)婦女社團(tuán)及最大、歷史最悠久的婦女團(tuán)體之一，在香港影響力非常之大。

香港基督教女青年會(huì)

圖：網(wǎng)絡(luò)

宿舍：根本搶不到

根據(jù)教育局最新數(shù)據(jù)，2024學(xué)年香港八大院校的非本地生規(guī)模已增至逾1.7萬人，其中內(nèi)地學(xué)子以1.07萬的絕對(duì)優(yōu)勢(shì)占據(jù)72.7%的席位。

更令人咋舌的是，若將研究生課程納入統(tǒng)計(jì)，每四個(gè)在港求學(xué)的非本地生中，就有三個(gè)來自內(nèi)地。

圖：明報(bào)

這場留學(xué)熱浪正將宿舍系統(tǒng)推向崩潰臨界點(diǎn)。

按政府規(guī)劃推算，未來四年將催生2.23萬個(gè)床位缺口。

圖：點(diǎn)新聞

更魔幻的是，這場危機(jī)遠(yuǎn)未觸頂。

即便2027年前新增7900個(gè)床位，保守估算仍存在5.54萬個(gè)宿位黑洞。

這意味著到2027/28學(xué)年，每兩個(gè)學(xué)生仍要搶一張床位，有學(xué)子自嘲：“在香港找宿舍，比考港大難十倍！”

圖：星島日?qǐng)?bào)

于是，搶不到學(xué)校宿位的學(xué)生紛紛向外租房。

本科階段尚有30%學(xué)生需自尋居所，而研究生群體更是在踏足香港前就陷入"開盲盒式租房"的焦慮——他們不僅要與時(shí)間賽跑搶訂房源，更要面對(duì)中介陷阱、二房東亂象等潛在風(fēng)險(xiǎn)。

內(nèi)地生來港的租房亂象

圖：香港01

在這場安居困境中，學(xué)子的核心訴求正形成清晰畫像：通勤時(shí)間≤30分鐘的黃金地段、24小時(shí)安保的管理、配套齊全的共享空間，這些要素共同構(gòu)成了當(dāng)代留學(xué)生的“居住剛需”。

而整棟改造的專業(yè)化學(xué)生公寓，恰似為這些痛點(diǎn)量身定制的解決方案——標(biāo)準(zhǔn)化合同保障、智能門禁系統(tǒng)、定期維保服務(wù)，這種"類校園"的居住體驗(yàn)，正在重塑年輕租客的信任閾值。

香港比較火的學(xué)生公寓Y83

圖：明報(bào)

而且彭博社稱，學(xué)生的額外租賃需求導(dǎo)致香港租金今年已上漲1.6%，第三季度漲得更快。

所以香港的學(xué)生租賃市場潛力可太大了。

圖：香港01

租務(wù)市場成巨大商機(jī)

從投資角度來看，港府可以從以往成功活化建筑物的經(jīng)驗(yàn)中汲取靈感，例如活化工廈或?qū)⑸虡I(yè)樓宇改建為酒店或賓館等模式。

將類似的成功經(jīng)驗(yàn)應(yīng)用到學(xué)生宿舍領(lǐng)域，通過改建現(xiàn)有建筑，在滿足當(dāng)前市場需求的同時(shí)，更高效地利用現(xiàn)有資源。

香港正流行“工業(yè)上樓”

圖：香港商報(bào)

從長遠(yuǎn)發(fā)展而言，香港需要構(gòu)建可持續(xù)的學(xué)生住宿發(fā)展模式。這不僅包括對(duì)現(xiàn)有建筑物進(jìn)行改造，還應(yīng)考慮建造 “專用學(xué)生宿舍”（PBSA）。

北部都會(huì)區(qū)以教育和科技為發(fā)展重點(diǎn)，這必將激發(fā)對(duì)學(xué)生和人才住宿的旺盛需求。

因此，政府有必要重新審視該地區(qū)的土地用途分配和規(guī)劃許可，以確保能夠?yàn)轭A(yù)計(jì)大量涌入的學(xué)生和專業(yè)人士提供足夠的住房選擇。

圖：香港商報(bào)

目前，般咸軒的出售引發(fā)了市場的諸多關(guān)注，大家都期待著看到究竟由哪一方來接手這一物業(yè)，以及它未來是否會(huì)作為學(xué)生宿舍用于出租。

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