文/子木

很多讀者問我，如何看待今天的降息。

其實(shí)這是對(duì)前段時(shí)間，央行降息0.1%的補(bǔ)充，LPR下調(diào)10BP，正好也是0.1%。

有人開始計(jì)算，每個(gè)月房貸能省幾百塊錢。但我認(rèn)為根本沒啥必要。

因?yàn)長PR，大概率會(huì)脫鉤房貸。

怎么理解呢？

時(shí)刻關(guān)注的利率的朋友，可能發(fā)現(xiàn)，最近一些城市的銀行商貸利率又上漲了，漲的還不少，這是因?yàn)?，銀行的凈息差處于歷史低位，一直在虧錢。

過去銀行想著通過降低利率，來促進(jìn)人們的貸款激情，“薄利多銷”，但發(fā)現(xiàn)買房熱情一直不高，那還不如，提高“單價(jià)”，做一單是一單，勉強(qiáng)維持利潤。

所以對(duì)于銀行來說，已經(jīng)不在乎LPR的調(diào)控了，只會(huì)根據(jù)銀行的實(shí)際情況，調(diào)節(jié)利率水平。

當(dāng)然短期內(nèi)上漲，只是為了應(yīng)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)，長期還是下降的趨勢。

因?yàn)橹挥欣什粩嘞陆?，降低資金的使用成本，才能刺激經(jīng)濟(jì)上漲，這是必然路徑。

但前提首先要有組織有紀(jì)律的把“存款利率”降下來。所以今天比LPR下調(diào)更勁爆的消息是：

多家銀行下調(diào)存款利率，最高達(dá)25BP。

1年期定存利率降到了可憐的0.95%。

銀行真的是一毛錢的利息都不想給了。

但這就是大勢所趨，歷史上最大規(guī)模的放水已經(jīng)開啟，適度寬松不是鬧著玩的。很多人對(duì)此沒有概念。稍微講一下。

貨幣政策，就是錢的政策，一般分為印錢、降準(zhǔn)、降息。

力度一共有4種級(jí)別，從緊、適度從緊、穩(wěn)健、適度寬松。

適度寬松，歷史上只在2008年金融危機(jī)到來時(shí)，提到過，即使2018年貿(mào)易戰(zhàn)和大疫三年，只是用的“穩(wěn)健”。

16年來，從來沒有通過這個(gè)詞，而現(xiàn)在，基本算是歷史頂格，這就是力度。接下來，央行會(huì)不顧一切實(shí)現(xiàn)量化寬松。

先降存款利率，后降貸款利率，兩者螺旋環(huán)繞，長期下降。所以未來三年存款利率下降到0，也有可能性。

當(dāng)人們發(fā)現(xiàn)把錢存銀行，沒利息了，錢變毛了，那么就只能拿出來消費(fèi)，換物資或者買資產(chǎn)，買啥都行，只要花出去，企業(yè)才有利潤，員工才有收入。

你的消費(fèi)，就是別人的收入，而別人的消費(fèi)，就是你的收入。

為什么說房貸要和LPR脫鉤呢？

一方面是上文提到的，銀行已經(jīng)不管LPR了，先保證安全。

另一方面是，整體資本成本下降后，銀行就會(huì)推出“量大管飽“的低息貸款，而且管控力度會(huì)非常松。

當(dāng)這些貸款比房貸便宜很多時(shí)，人們自然會(huì)用低息貸款置換高息貸款。那么以LPR為主的房貸，也就會(huì)慢慢失去效力。

總之，無論存量房貸，還是新增房貸，只會(huì)一路下跌，跌到什么程度，主要跟市場有關(guān)，也跟經(jīng)濟(jì)有關(guān)。

當(dāng)資金成本足夠低的時(shí)候，“考驗(yàn)”才真正來了，到時(shí)候比的就是誰先通脹。

如果國內(nèi)經(jīng)濟(jì)先通脹，資產(chǎn)升值，那么人們就會(huì)把低息貸款，充值國內(nèi)資產(chǎn)，如果國外先通脹，那么人們就會(huì)想盡一切辦法，把錢投資到外面。

比如日本當(dāng)年，一路降息到負(fù)利率，但經(jīng)濟(jì)依然沒有刺激起來，持續(xù)性通縮，于是誕生了一個(gè)龐大的投資群體，“渡邊太太”，就是家中妻子，從銀行借出低利率日元，組團(tuán)去購買國外資產(chǎn)。

這個(gè)行為雖然可以改善日本的國際收支，但會(huì)造成大量的資金外流與國內(nèi)投資不足，以及貧富差距分化。

理論上講，國內(nèi)堅(jiān)決不允許這種情況的發(fā)生，所以接下來，會(huì)想盡一切辦法，將經(jīng)濟(jì)從通縮轉(zhuǎn)變?yōu)橥洝?/p>

而前提就是，中國的消費(fèi)能刺激起來。這也是今年大小會(huì)頻繁出臺(tái)消費(fèi)政策的原因。

但消費(fèi)，并不是靠發(fā)券和打折就能拉起來的，前提又是改善人們的收入預(yù)期，也就是創(chuàng)造大量的就業(yè)崗位，讓人們修正預(yù)期。

于是我們又看到了，國家上調(diào)赤字率，舉債花錢，啟動(dòng)大量的基建項(xiàng)目，同時(shí)，最近五部門又聯(lián)合發(fā)聲，加大馬力推動(dòng)城市更新，對(duì)老舊房子進(jìn)行改造，錢管夠。

2019-2024年，全國累計(jì)開工改造老舊小區(qū)28萬個(gè)，惠及了居民4800萬戶、超過了1.2億人。2025年，建部將和財(cái)政部將再選拔第二批20個(gè)城市，對(duì)更多住戶提供改造。

說白了，接下來對(duì)樓市的政策是，一二線將繼續(xù)通過棚改貨幣化刺激，而三四線城市以及更低能級(jí)的地區(qū)，通過大量老舊改造，帶動(dòng)消費(fèi)。

這是符合邏輯的，因?yàn)槿木€城市庫存一大堆，再啟動(dòng)棚改造新屋，讓居民背杠桿不太現(xiàn)實(shí)，還不如通過舊改，改善民生，又能刺激經(jīng)濟(jì)增量。

至于未來刺激經(jīng)濟(jì)通脹后，到底用房地產(chǎn)做蓄水池，還是股市做蓄水池?，F(xiàn)在爭議比較大，搞股市的說股市好，搞房子的說房子好。

其實(shí)我覺得無所謂，抓到耗子就是好貓，只要有賺錢效應(yīng)，搞什么都行，消費(fèi)和經(jīng)濟(jì)好起來，最終的歸宿，還是會(huì)表現(xiàn)在人們對(duì)生活的改善層面，而房子是跳不過的資產(chǎn)。

我一直堅(jiān)持，以經(jīng)濟(jì)帶動(dòng)房價(jià)，而非用房價(jià)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)。經(jīng)濟(jì)好起來，房價(jià)再高，都是價(jià)值，但如果經(jīng)濟(jì)比較差，再高的房價(jià)也只是價(jià)格。

當(dāng)然還有一種可能是，什么都搞不起來……

這是一種比較負(fù)面的預(yù)期，卻是當(dāng)下很多人都贊同的。

我也不知道這些人是什么心理，每天就盼望著房價(jià)下跌，股市下跌，他們根本不知道，當(dāng)資產(chǎn)起不來的時(shí)候，消費(fèi)就沒有人會(huì)帶動(dòng)，消費(fèi)起不來，盼望下跌的這部分人群，日子一定會(huì)一天比一天緊張。

因?yàn)橛匈Y產(chǎn)的人，到時(shí)候還可以抵押借低息貸款，做渡邊太太，但0資產(chǎn)的人，只能背負(fù)經(jīng)濟(jì)下行的通縮痛苦，翻身更沒有希望。

總之，我的建議是，兩邊做準(zhǔn)備。

按照歷史周期來看，國內(nèi)的房價(jià)已經(jīng)跌到了谷底，一二線的好房子，稀缺資產(chǎn)可以擁有1-2套，這代表著國運(yùn)走向。

其他的資金，可以買一些“特殊資產(chǎn)”作為對(duì)沖，都沒問題，至于是什么，接下來我會(huì)找時(shí)間幫大家講解。

最后今天是520，應(yīng)讀者需求，我在小號(hào)“子說一點(diǎn)”，開了一期相親大會(huì)，感興趣可以去看看。點(diǎn)擊：

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