日前，南都灣財(cái)社接到市民譚先生爆料，稱自己因一筆200萬(wàn)元個(gè)人住房貸款提供擔(dān)保，卻陷入一場(chǎng)由“虛假”房產(chǎn)交易引發(fā)的擔(dān)保糾紛。

記者多方核實(shí)中發(fā)現(xiàn)，該筆房產(chǎn)交易并未真實(shí)發(fā)生，房地產(chǎn)買賣合同中的賣方并非合同中房產(chǎn)的真實(shí)產(chǎn)權(quán)人。此外，貸款資金流向亦存在違反個(gè)人借款合同約定的情況。目前案件仍在仲裁階段，各方責(zé)任引發(fā)持續(xù)爭(zhēng)議。

在真實(shí)糾紛案例的背后，房產(chǎn)抵押擔(dān)保貸款是居民日常金融消費(fèi)中十分常見的融資形式，在滿足購(gòu)房、資金周轉(zhuǎn)等需求的同時(shí)，也暗藏著不容忽視的法律與財(cái)產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)�，F(xiàn)實(shí)中，因交易背景不實(shí)、信貸審核疏漏、擔(dān)保權(quán)責(zé)不清引發(fā)的金融糾紛并不少見，這類事件往往涉及多方權(quán)益，法律關(guān)系復(fù)雜，容易引發(fā)長(zhǎng)期爭(zhēng)議與后續(xù)問題。

一筆房貸引發(fā)的擔(dān)保爭(zhēng)議

2010年2月份，劉女士要從牟女士手中購(gòu)買一套房產(chǎn)，但因劉女士手上資金不足全款支付，于是向某股份銀行深圳分行進(jìn)行貸款，要貸款200萬(wàn)元。因該行要求劉女士提供擔(dān)保，其開始尋求譚先生的幫助。

劉女士向譚先生表示，其需從牟女士手上購(gòu)買一套房產(chǎn)（買賣合同上顯示的房產(chǎn)信息為：福田區(qū)某苑9棟12B，房產(chǎn)面積為157.34平方米），但貸款需要第三人提供擔(dān)保，否則無(wú)法完成貸款。譚先生基于其貸款原因是購(gòu)買大戶型房產(chǎn)，哪怕日后有糾紛也有劉女士的大戶型房產(chǎn)作為還款財(cái)產(chǎn)，于是便同意了劉女士的擔(dān)保請(qǐng)求。同意擔(dān)保后，一筆200萬(wàn)元的“個(gè)人住房擔(dān)保貸款”在各項(xiàng)簽約后正式發(fā)放，圍繞這一貸款的糾紛也由此展開。

此后不久（2015年），劉女士夫妻二人先后因?yàn)樯嫦幼咚奖粡V州海關(guān)拘留、判刑，無(wú)法償還銀行的貸款。2017年9月，該股份銀行深圳分行就該筆貸款向深圳仲裁委員會(huì)申請(qǐng)仲裁，要求劉女士夫婦償還剩余本息合計(jì)200余萬(wàn)元，同時(shí)處置并確認(rèn)對(duì)譚先生抵押房產(chǎn)的優(yōu)先受償權(quán)。

因自己的房屋面臨查封，譚先生開始尋求法律途徑維權(quán)。在搜集材料的過程中，譚先生發(fā)現(xiàn)所謂的房屋買賣需貸款是劉女士與牟女士設(shè)下的“騙局”，且這筆貸款發(fā)放的整個(gè)過程中存在多處不合規(guī)的情況，某股份銀行深圳分行同時(shí)存在監(jiān)管不力的情況。

在譚先生看來，最主要的違規(guī)及不合理情況在于劉女士與牟女士簽署的購(gòu)房合同存在明顯的房地產(chǎn)真實(shí)性錯(cuò)誤。據(jù)悉，劉女士與牟女士簽訂了《深圳市房地產(chǎn)買賣合同》，合同里寫明，牟女士將坐落于深圳市福田區(qū)某苑9棟12B，建筑面積157.34平方米的房屋，以售價(jià)為3146800元人民幣賣給劉女士。

灣財(cái)社記者據(jù)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)資料電腦查詢結(jié)果表核實(shí)，福田區(qū)某苑9棟12B的房屋并不屬于牟女士，而是屬于蘇某與周某，兩人各占50%份額，且9棟12B的房產(chǎn)面積僅為115.22平方米，該房屋從始至今也不存在房產(chǎn)交易的情況。

此外，在銀行貸款資金發(fā)放至賣家牟女士銀行賬戶后，其卻將該筆資金轉(zhuǎn)給了劉女士。灣財(cái)社記者在查看劉女士簽署的貸款合同相關(guān)材料中發(fā)現(xiàn)，該合同明確合同項(xiàng)下的貸款僅用于購(gòu)房，不得挪作他用。

但在資金打給賣家后，又轉(zhuǎn)至買家劉女士賬戶下，在譚先生看來這種操作明顯有違合同約定，屬于合同欺詐行為。譚先生還告訴記者，與劉女士簽署購(gòu)房合同的牟女士正是該股份銀行深圳分行經(jīng)辦貸款發(fā)放的員工。

譚先生關(guān)于牟女士身份的說法在國(guó)家金融監(jiān)督管理總局深圳監(jiān)管局的《信訪答復(fù)意見書》（深金信意[2025]12363號(hào)）得到證實(shí)。該意見書載明：信貸檔案顯示該筆貸款的經(jīng)辦人并非牟女士，但調(diào)查中牟女士承認(rèn)其參與經(jīng)辦。

據(jù)此，譚先生認(rèn)為，貸款人劉女士與時(shí)任該股份銀行工作人員的牟女士串通起來，以劉女士為買家、牟女士為賣家虛構(gòu)了購(gòu)房的事實(shí)，騙取其在錯(cuò)誤認(rèn)識(shí)下簽署了貸款擔(dān)保協(xié)議，從而順利從該股份銀行深圳分行騙取了貸款200萬(wàn)元。

譚先生強(qiáng)調(diào)道，該股份銀行深圳分行并未核實(shí)真實(shí)交易信息，亦未履行審慎義務(wù)，違規(guī)向劉女士發(fā)放了200萬(wàn)元住房擔(dān)保貸款，又未監(jiān)督借款人按約定用途使用借款，聯(lián)合借款人以虛假的買房交易，主張真實(shí)的抵押權(quán)利，嚴(yán)重?fù)p害了譚先生的利益。因此，該股份銀行深圳分行應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的法律后果。

《信訪答復(fù)意見書》表示，“信貸檔案中留存《深圳市房地產(chǎn)買賣合同》，顯示交易房產(chǎn)是某苑9棟12B，留存《房地產(chǎn)證》，顯示某苑9棟12B的權(quán)利人是牟女士。但結(jié)合信訪人提交的房產(chǎn)權(quán)屬材料、牟女士訪談材料，銀行未有效核實(shí)房產(chǎn)交易真實(shí)性”。

福田區(qū)某苑9棟12B的房屋所有權(quán)人為蘇某與周某，而非信貸檔案中留存的權(quán)利人牟女士。譚先生認(rèn)為，牟女士存在明顯的欺詐行為。

該《信訪答復(fù)意見書》同時(shí)指出，在發(fā)放該筆貸款過程中，某股份銀行深圳分行存在員工管理、貸款三查等不到位的問題。但對(duì)于擔(dān)保責(zé)任的承擔(dān)、損失賠償?shù)葐栴}，該意見書建議譚先生與該股份銀行深圳分行、借款人等相關(guān)方通過協(xié)商、仲裁、訴訟等途徑解決。

涉事股份行：已依法啟動(dòng)法律程序

對(duì)于貸款審查是否審慎，后續(xù)賠償責(zé)任如何界定等問題，南都灣財(cái)社向該股份銀行深圳分行發(fā)函采訪。

該股份銀行深圳分行表示，2010年，借款人因購(gòu)買房產(chǎn)，向我行申請(qǐng)貸款，以抵押人名下房產(chǎn)作抵押擔(dān)保。借款人提供了貸款申請(qǐng)資料，包括用途證明材料，我行客戶經(jīng)理按照制度進(jìn)行了核驗(yàn)。辦妥借款合同及抵押合同簽署及抵押登記手續(xù)后，我行向借款人發(fā)放貸款，貸款按照借款人提供的用途合同及簽署的借款憑證約定，以受托支付方式發(fā)放至合同中指定收款人賬戶。

對(duì)于仲裁過程，該股份銀行深圳分行進(jìn)一步補(bǔ)充道，“2016年，該筆貸款逾期，仲裁庭于2017年立案受理，案件審理期間借款人及抵押人多次表達(dá)和解意向，且與我行保持良好的溝通，我行亦同意協(xié)商還款，期間陸續(xù)歸還部分貸款本金，基于其和解意向，我行多次向仲裁庭申請(qǐng)延期裁決，緩解借款人及抵押人還款壓力�！�

至于擔(dān)保人譚先生的訴求，該股份銀行解釋道，“案件審理期間協(xié)商還款來源主要為借款人家屬，2025年借款人家庭發(fā)生變故，已無(wú)協(xié)商還款來源。此后，抵押人開始投訴，向我行提出解除抵押人擔(dān)保責(zé)任的要求，我行工作人員按規(guī)程每次均予以認(rèn)真回復(fù)，告知其我行無(wú)權(quán)單方面解除抵押擔(dān)保，需按法律程序，等待仲裁裁決結(jié)果�！�

此外，該股份銀行深圳分行強(qiáng)調(diào)，“我行已依法啟動(dòng)法律程序，目前案件正處于仲裁階段。我行充分理解抵押人作為擔(dān)保方的焦慮與心情，始終秉持‘以客戶為中心’的理念，提倡契約精神，維護(hù)法治環(huán)境，不遺余力保護(hù)金融消費(fèi)者的合法權(quán)益。但需要明確的是，抵押擔(dān)保合同是各方真實(shí)意思表示的法律文件，在生效裁決作出前，任何一方均無(wú)權(quán)單方解除合同，我行充分相信法律的公正性�！�

律師提醒：人情擔(dān)保暗藏法律風(fēng)險(xiǎn)

日常民間借貸及資金周轉(zhuǎn)場(chǎng)景中，親友、熟人之間請(qǐng)求他人提供貸款擔(dān)保的現(xiàn)象屢見不鮮。京都律師事務(wù)所林斐然律師向記者表示，在現(xiàn)實(shí)生活中，不少人礙于人情情面，在不清楚擔(dān)保法律責(zé)任、未仔細(xì)閱讀核實(shí)合同條款的前提下盲目簽字，最終被迫承擔(dān)高額連帶債務(wù)，個(gè)人征信、財(cái)產(chǎn)權(quán)益因此遭受嚴(yán)重?fù)p害。

林斐然進(jìn)一步補(bǔ)充道，需要重點(diǎn)區(qū)分一般保證與連帶責(zé)任保證兩種擔(dān)保方式，二者責(zé)任邊界與風(fēng)險(xiǎn)差異懸殊。其中，一般保證享有先訴抗辯權(quán)，債權(quán)人需優(yōu)先向債務(wù)人追償，只有在債務(wù)人確無(wú)還款能力時(shí)，才可向擔(dān)保人主張履約責(zé)任。而連帶責(zé)任保證風(fēng)險(xiǎn)更高，一旦債務(wù)人出現(xiàn)逾期違約、無(wú)力償還等情況，金融機(jī)構(gòu)及出借方有權(quán)直接要求擔(dān)保人，全額代償借款本金、利息、違約金，同時(shí)還要承擔(dān)維權(quán)過程中產(chǎn)生的律師費(fèi)、訴訟費(fèi)等各類費(fèi)用。

林斐然同時(shí)強(qiáng)調(diào)道，在簽署擔(dān)保協(xié)議前，務(wù)必全面核查借款人的收入水平、負(fù)債情況、征信記錄及過往還款能力，摸清貸款真實(shí)使用用途。切勿因短期小利，為賭博、高風(fēng)險(xiǎn)投機(jī)、非法資金周轉(zhuǎn)等違規(guī)借貸行為提供擔(dān)保，此類借貸不僅債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)極高，還極易觸碰法律紅線，引發(fā)違法違規(guī)問題。簽約時(shí)須仔細(xì)核對(duì)借款總額、貸款期限、還款規(guī)則等核心條款，明確自身?yè)?dān)保責(zé)任的時(shí)效范圍，從源頭規(guī)避長(zhǎng)期債務(wù)捆綁，守住個(gè)人財(cái)產(chǎn)與信用底線。

采寫：南都·灣財(cái)社記者 吳鴻森 盧亮