文/十一弟
最近，南京的一批業(yè)主，受到了來(lái)自開(kāi)發(fā)商的背刺。
這段時(shí)間，中海地產(chǎn)在南京至少有3個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，集中降價(jià)、帶頭砸盤(pán)——
中?！び^江樾，中?！び^文瀾，中?！ず蜕健?br/>位于浦口區(qū)的觀江樾，屬于江北核心區(qū)青奧板塊，曾經(jīng)是南京樓市炒作最火爆的片區(qū)之一。
三年前，觀江樾首次開(kāi)盤(pán)，銷售均價(jià)3.4萬(wàn)/平米以上。
再加上2000塊錢(qián)/平米的裝修包，精裝修價(jià)格站上了3.6萬(wàn)/平米。
當(dāng)年開(kāi)盤(pán)那會(huì)兒，中海編造了一套營(yíng)銷說(shuō)辭——
“江北核心區(qū)住宅用地的毛坯限價(jià)，沖破了4萬(wàn)/平米大關(guān)，未來(lái)潛力無(wú)窮?！?br/>這是明目張膽地鼓吹房?jī)r(jià)上漲——
按照中海的價(jià)格預(yù)期，觀江樾將來(lái)能漲到4萬(wàn)/平米以上。
項(xiàng)目入市以來(lái)，賣了三年時(shí)間，到現(xiàn)在還未清盤(pán)，已經(jīng)熬成現(xiàn)房銷售了。
最近，從中介渠道傳出消息，中海決定降價(jià)甩貨了——
它一股腦地拿出了200多套現(xiàn)房，單價(jià)下調(diào)到了2.3萬(wàn)/平米。
而且?guī)аb修包，還贈(zèng)送一個(gè)價(jià)值8萬(wàn)塊錢(qián)的車位。
觀江樾的主力戶型，最小面積110平米三居室，最大面積142平米四居室。
單價(jià)從開(kāi)盤(pán)時(shí)的3.6萬(wàn)/平米，降到了現(xiàn)在的2.3萬(wàn)/平米，相當(dāng)于打了六折。
去年，觀江樾剛剛交付。
那些在三年前上車的老業(yè)主，開(kāi)盤(pán)就是高位站崗。
住進(jìn)新房剛滿一年，就把首付賠進(jìn)去了。
十一弟查了下，在中介平臺(tái)上，目前觀江樾有6套二手房掛牌在售。
老業(yè)主掛出來(lái)的二手房?jī)r(jià)格，最貴的3萬(wàn)/平米，最便宜的2.4萬(wàn)/平米。
而觀江樾已經(jīng)熬成現(xiàn)房銷售，中海打折降價(jià)以后，定在了2.3萬(wàn)/平米。
這比老業(yè)主的二手房掛牌價(jià)，每平米還便宜了一千塊錢(qián)。
不得不說(shuō)，中海的定價(jià)策略，確實(shí)揣著小心思，堵死了業(yè)主賣房的退路。
讓業(yè)主們?nèi)f萬(wàn)沒(méi)想到，有朝一日自己賣房，還要跟開(kāi)發(fā)商打價(jià)格戰(zhàn)，真的活久見(jiàn)。
2021年，中海以逾36億的代價(jià)，拍下了觀江樾地塊。
折算下來(lái)，平均樓面價(jià)超過(guò)了2.1萬(wàn)/平米。
現(xiàn)在，中海把觀江樾的價(jià)格，下調(diào)到了2.3萬(wàn)/平米，只比地價(jià)貴了2000塊錢(qián)/平米。
連同建安成本、裝修包、稅費(fèi)在內(nèi)，這個(gè)單價(jià)肯定覆蓋不了開(kāi)發(fā)成本，屬于賣一套、賠一套。
但中海依然選擇割肉出貨——
顯然，在觀江樾項(xiàng)目上，它對(duì)銷售回款的訴求，比賺取利潤(rùn)更為緊迫。
在南京，中海名下打折降價(jià)的樓盤(pán)，觀江樾并非個(gè)案。
還有中?！び^文瀾。
這個(gè)項(xiàng)目位于棲霞區(qū)的仙林湖板塊，也曾是南京樓市最炙手可熱的片區(qū)之一。
觀文瀾的銷售價(jià)格，其實(shí)一直都很堅(jiān)挺。
跟觀江樾一樣，觀文瀾同樣是在2022年開(kāi)盤(pán)入市，全裝修價(jià)格3.5萬(wàn)/平米。
當(dāng)時(shí)，項(xiàng)目還打出來(lái)了2000塊錢(qián)/平米的高配裝修包，這樣一來(lái)，最高價(jià)站上了3.7萬(wàn)/平米。
據(jù)說(shuō)，一直到去年，觀文瀾的銷售價(jià)格，還維持在3.3萬(wàn)/平米上下。
最近，同樣是從中介渠道傳出來(lái)的消息，中海突然放出來(lái)一批特價(jià)房——
單價(jià)降到了2.4萬(wàn)/平米，樓層可選，甚至有些戶型，最低2.2萬(wàn)/平米就能上車。
相比3.7萬(wàn)/平米的開(kāi)盤(pán)價(jià)，現(xiàn)在降到2.2萬(wàn)/平米的最低價(jià)，打了不止六折。
那些高價(jià)上車觀文瀾的老業(yè)主，后背又深深地感到刺痛了。
還有位于江寧區(qū)的中?！ず蜕?。
2022年開(kāi)盤(pán)時(shí)，和山的銷售均價(jià)在3萬(wàn)/平米左右，另外還有2000塊錢(qián)/平米的升級(jí)裝修包。
也就是說(shuō)，彼時(shí)項(xiàng)目最高單價(jià)，賣到了3.2萬(wàn)/平米。
最近，中海把和山的價(jià)格，降到了1.7萬(wàn)/平米，幾乎是腰斬了。
十一弟查了下，中海在2022年拍下和山地塊時(shí)，平均樓面價(jià)超過(guò)了1.5萬(wàn)/平米。
現(xiàn)在降到了1.7萬(wàn)/平米的價(jià)格清倉(cāng)，中海是讓房?jī)r(jià)貼著地價(jià)賣。
和山的主力戶型，最小面積108平米，最大面積128平米。
單價(jià)從當(dāng)初開(kāi)盤(pán)時(shí)的3.2萬(wàn)/平米，降到了如今的1.7萬(wàn)/平米，打了對(duì)折。
對(duì)這些老業(yè)主來(lái)說(shuō)，一套房的總價(jià)，蒸發(fā)掉了一兩百萬(wàn)。
當(dāng)年掏空六個(gè)錢(qián)包，擠破頭都要排隊(duì)上車的熱銷盤(pán)，如今剛一交房，就遭到了開(kāi)發(fā)商無(wú)情背刺，實(shí)在扎心。
在南京樓市，中海的存在感已經(jīng)很低了。
去年，南京房企銷售榜單上，中海排名第九，銷售規(guī)模只有50億出頭。
而排在前三的保利發(fā)展、招商蛇口、華發(fā)股份，在南京的銷售額都在百億以上。
十一弟查了下，去年，中海在南京一無(wú)所獲，新增土地儲(chǔ)備掛零。
對(duì)中海來(lái)說(shuō)，南京已不再是其投資拿地的優(yōu)先級(jí)城市了。
它把更多的資金，集中傾瀉在了上海、北京、深圳、成都、杭州、西安等少數(shù)幾個(gè)城市。
中海在南京的這幾個(gè)存量項(xiàng)目——觀江樾、觀文瀾、和山，開(kāi)盤(pán)賣了兩三年時(shí)間，熬成現(xiàn)房，還是沒(méi)能清盤(pán)售罄。
于是，它干脆把價(jià)格打到了骨折——
寧愿讓房?jī)r(jià)貼著地價(jià)，賣一套、虧一套，也不肯干耗著內(nèi)卷了。
在南京，中海的策略是盡快消化掉存量項(xiàng)目，哪怕賠本賣樓，也要抓緊去化回款。
至于溢價(jià)和利潤(rùn)，恐怕已經(jīng)是次要的了。
還有個(gè)把月時(shí)間，上市房企在上半年的銷售業(yè)績(jī)，就要交卷了。
今年剛開(kāi)年，中海的銷售勢(shì)頭很猛。
在百?gòu)?qiáng)房企榜單上，一度坐到了行業(yè)老二的位置。
當(dāng)時(shí)，它距離帶頭大哥——保利發(fā)展，僅一步之遙，有點(diǎn)坐二望一的意思了。
但這兩個(gè)月，中海的銷售業(yè)績(jī)，明顯放慢了，甚至有些失速。
到上個(gè)月，在百?gòu)?qiáng)房企榜單上，中海排名第四，落后于保利、綠城和華潤(rùn)。
今年前四個(gè)月，中海的銷售額不到666億，下跌了將近兩成。
最近一個(gè)月，算是上市房企搶收、沖刺銷售業(yè)績(jī)的關(guān)鍵期。
打折降價(jià)，永不過(guò)時(shí)，絕對(duì)是房地產(chǎn)行業(yè)屢試不爽的必殺技。
據(jù)說(shuō)，觀江樾、觀文瀾先后降價(jià)以后，效果立竿見(jiàn)影——
其中，觀江樾四天時(shí)間賣了120套；觀文瀾一上架特價(jià)房，兩小時(shí)去化20套。
一些中介在朋友圈造勢(shì)鼓吹——
“晚上十點(diǎn)多，還有買家在中海的售樓處排隊(duì)看房?！?br/>看來(lái)，與其拖著苦熬日子，確實(shí)不如降價(jià)一步到位。
開(kāi)發(fā)商要的是業(yè)績(jī)和回款，那就只能犧牲一下房?jī)r(jià)了。
最倒霉的，還是那些高位站崗的老業(yè)主——
剛一上車，車門(mén)就被焊死了，三年血虧。
中海，無(wú)情啊——
揮起的價(jià)格屠刀，直接砍在了業(yè)主的腳后跟。
一夜之間，房子的首付都跌沒(méi)了。