4月江蘇樓市呈現(xiàn) “核心堅(jiān)挺、外圍調(diào)整” 的分化格局，預(yù)計(jì)未來(lái)市場(chǎng)將延續(xù)結(jié)構(gòu)性調(diào)整，剛需與改善需求向核心區(qū)域集中，外圍板塊以?xún)r(jià)換量態(tài)勢(shì)持續(xù)。政策持續(xù)放松，多維激發(fā)市場(chǎng)活力；企業(yè)意愿提升，致使地市熱度攀高；供應(yīng)明顯回升，需求依舊低位徘徊。

PART.1

全國(guó)動(dòng)態(tài)

中央延續(xù)“穩(wěn)預(yù)期、促需求、優(yōu)供給、降風(fēng)險(xiǎn)”工作主線(xiàn)

2025年4月，我國(guó)房地產(chǎn)政策寬松預(yù)期增強(qiáng)。中央層面，政治局會(huì)議強(qiáng)調(diào)，加大實(shí)施城市更新行動(dòng)，有力有序推進(jìn)城中村和危舊房改造，加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，加大高品質(zhì)住房供給，優(yōu)化存量商品房收購(gòu)政策，持續(xù)鞏固房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定態(tài)勢(shì)；金融監(jiān)管總局發(fā)文支持受困房企項(xiàng)目紓困風(fēng)險(xiǎn)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展等。

PART.2

政策變動(dòng)

熱點(diǎn)城市支持性政策持續(xù)加碼，樓市調(diào)控寬松預(yù)期增強(qiáng)

2025年4月，省內(nèi)城市常州、無(wú)錫、南京等均發(fā)布寬松新政，且據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)發(fā)布頻次為60次，內(nèi)容涉及全面優(yōu)化政策，公積金等等，均旨在激發(fā)市場(chǎng)需求，去化存量房源。

• 《常州市支持住房困難工薪群體購(gòu)買(mǎi)自住新建商品住房現(xiàn)房公告》：

1.申請(qǐng)條件:申請(qǐng)人在我市無(wú)商品住房，或在我市擁有商品住房建筑面積總計(jì)不超過(guò)75㎡(有房屋權(quán)屬證明的以房屋權(quán)4月3日常州市:《常州市支持住房困難工薪群體購(gòu)買(mǎi)自住新建商品住房現(xiàn)房公告屬證明為準(zhǔn)，沒(méi)有房屋權(quán)屬證明的以備案的商品房買(mǎi)賣(mài)合同為準(zhǔn));申請(qǐng)人已婚的，其配偶須作為共同申請(qǐng)人。2.符合購(gòu)房資助條件的申請(qǐng)人，在市購(gòu)房資助專(zhuān)項(xiàng)房源庫(kù)內(nèi)新選購(gòu)一套建筑面積140㎡及以下(以新建商品住房備案合同所載為準(zhǔn))新建商品住房現(xiàn)房，并在購(gòu)房資助資格憑證有效期內(nèi)完成商品房買(mǎi)賣(mài)合同網(wǎng)簽備案，可獲得購(gòu)房款(以新建商品住房備案合同所載為準(zhǔn))的15%但不超過(guò)20萬(wàn)元的購(gòu)房資助。

• 《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展若干政策措施的通知》：

1.全面取消限售。自2025年4月14日起，無(wú)錫全市范圍內(nèi)取消限售，商品住房在取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)登記證書(shū)后即可上市交易2.加大公積金對(duì)高品質(zhì)住宅貸款力度。對(duì)于新購(gòu)高品質(zhì)(改善型)住宅，適當(dāng)提高公積金貸款額度，滿(mǎn)足購(gòu)房人多樣化改善性住房需求。3.延長(zhǎng)相關(guān)購(gòu)房補(bǔ)貼優(yōu)惠政策。對(duì)2023年1月1日至2025年6月30日期間，在市區(qū)范圍內(nèi)出售自有住房，并在2025年1月1日至6月30日期間購(gòu)買(mǎi)新建商品住房的家庭，給予“賣(mài)舊買(mǎi)新”契稅補(bǔ)貼。補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn):給予新房所繳納契稅30%的補(bǔ)貼;建筑面積在144平方米(含)以上的，再給予30%的補(bǔ)貼。上述補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)，單套補(bǔ)貼總額最高不超過(guò)5萬(wàn)元。在2025年4月1日至6月30日期間，老年家庭(家庭中有年滿(mǎn)60周歲的老人)購(gòu)買(mǎi)市區(qū)指定的新建商品住宅，或是參與全市相關(guān)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)住房“以舊換新”活動(dòng)(舊房屬于老年家庭，新房不論是給老年家庭還是子女)，支持鼓勵(lì)相關(guān)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)按每套發(fā)放不低于5萬(wàn)元的消費(fèi)券。4.給予多子女家庭購(gòu)房補(bǔ)貼。對(duì)全面兩孩政策實(shí)施后新增的本市戶(hù)籍多子女家庭，購(gòu)買(mǎi)市區(qū)新建商品住房，在取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證后，由新購(gòu)商品住房所在地政府給予3萬(wàn)元的一次性購(gòu)房補(bǔ)貼;對(duì)多子女家庭首次申請(qǐng)住房公積金貸款購(gòu)買(mǎi)首套自住住房且符合貸款條件的，適當(dāng)提高公積金貸款額度。支持金融機(jī)構(gòu)對(duì)青年群體推行“低首付、低利息、低月供5.寬期限”的特色化個(gè)人住房金融產(chǎn)品，更好地滿(mǎn)足青年群體多元化信貸需求。暫停市區(qū)新建商品住房銷(xiāo)售價(jià)格備案:房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在辦理商品住房預(yù)售許可證或現(xiàn)售備案證明前，不再向價(jià)格管理部門(mén)辦理價(jià)格備案手續(xù)，由企業(yè)根據(jù)市場(chǎng)自主確定“一房一價(jià)”，并對(duì)外公布。

• 《南京市住宅房屋征收房票安置辦法(試行) 》

1.房票為江北新區(qū)管理機(jī)構(gòu)、各區(qū)人民政府出具給被征收人用于購(gòu)置本市安置房、商品房、公寓、儲(chǔ)藏室、車(chē)位、商辦等的結(jié)算憑證，使用范圍較以往有所擴(kuò)展。市民可通過(guò)“房幫寧一房票超市”系統(tǒng)使用房票購(gòu)房，該系統(tǒng)由市住房保障和房產(chǎn)部門(mén)建立，實(shí)現(xiàn)房源公示、兌換等相關(guān)工作。2.房票采用實(shí)名制，被征收人及其近親屬可使用，有效期為12個(gè)月。若在有效期內(nèi)未使用或放棄，將按照原補(bǔ)償安置協(xié)議執(zhí)行。購(gòu)房時(shí)，成交價(jià)格未超出房票票面金額的部分免征契稅，超出部分按規(guī)定征收。國(guó)有土地上征收的房票使用后有余額，可申請(qǐng)兌付現(xiàn)金;集體土地設(shè)計(jì)的被征收人使用房票票面金額超過(guò)90%的，購(gòu)房后的房票余額也可申請(qǐng)兌付現(xiàn)金。3.持房票申購(gòu)安置房和購(gòu)買(mǎi)商品房的被征收人，可給予購(gòu)房獎(jiǎng)勵(lì)，獎(jiǎng)勵(lì)政策所需資金納入征收項(xiàng)目成本?？鐓^(qū)購(gòu)房的獎(jiǎng)勵(lì)，則由房源所屬區(qū)兌付房票購(gòu)房獎(jiǎng)勵(lì)。

PART.3

土地市場(chǎng)

供給側(cè)提量顯著，土地成交環(huán)比大漲

4月江蘇省涉宅類(lèi)土地成交248.23萬(wàn)㎡，環(huán)比上漲1025.76%，受南京3月集中供地影響，土地成交環(huán)比大幅回升；成交樓面價(jià)9401元/㎡，環(huán)比下滑68.07%，4月江蘇13城中南京土地成交占全省82%，其中涉及到溧水11幅，浦口10幅，六合4幅，均為遠(yuǎn)郊地塊，因此拉低了江蘇省整體價(jià)格。

4月江蘇省涉宅類(lèi)土地成交248.23萬(wàn)㎡，環(huán)比上漲1025.76%，受南京3月集中供地影響，土地成交環(huán)比大幅回升；成交樓面價(jià)9401元/㎡，環(huán)比下滑68.07%，4月江蘇13城中南京土地成交占全省82%，其中涉及到溧水11幅，浦口10幅，六合4幅，均為遠(yuǎn)郊地塊，因此拉低了江蘇省整體價(jià)格。

PART.4

住宅市場(chǎng)

全省成交環(huán)比下滑，蘇北跌幅略高于蘇南

4月省內(nèi)新房成交面積123.26萬(wàn)㎡，環(huán)比下滑23.65%。本月各城市中除徐州、常州與南通環(huán)比上漲外，其余各城市成交環(huán)比均不同程度下滑，市場(chǎng)并未延續(xù)3月“小陽(yáng)春”的熱度。展望后市，隨著降準(zhǔn)降息落地，部分城市或可帶起一波新的購(gòu)房需求。

25年4月江蘇省住宅均價(jià)20781元/平，環(huán)比下滑8.32%。 12個(gè)城市中，6城均價(jià)環(huán)比上漲，其中徐州因中高端項(xiàng)目的集中備案，價(jià)格環(huán)比漲幅最大。

南京：4月新房市場(chǎng)成交量?jī)r(jià)齊跌，本月成交30.36萬(wàn)㎡，環(huán)比下滑14.09%，成交均價(jià)28148元/㎡，環(huán)比下滑0.64%，4月綠城金基·沁百合等優(yōu)質(zhì)低密改善項(xiàng)目熱銷(xiāo)，南京重磅推出“房七條”新政，“以舊換新”是核心亮點(diǎn)之一，各房企積極響應(yīng)擴(kuò)圍房源，政策優(yōu)惠讓購(gòu)房者得實(shí)惠，在“好房子”理念引導(dǎo)下，房企聚焦核心區(qū)打造高品質(zhì)住宅，激發(fā)市場(chǎng)消費(fèi)活力。

蘇南：25年4月蘇南各城市成交量除常州外，其余城市環(huán)比均下滑，主要源于政策調(diào)整、供需失衡、信心分化及外部環(huán)境等多重因素共振的結(jié)果。價(jià)格方面，除常州外均價(jià)均有回落，主要受主力成交項(xiàng)目的影響。

蘇中：蘇中各城市成交量除南通外其余均有明顯的回落，其中揚(yáng)州的跌幅最大，達(dá)到27%；價(jià)格方面，南通與鎮(zhèn)江受主力成交項(xiàng)目影響有升。

蘇北：蘇北市場(chǎng)中核心城市大部分成交下滑，而徐州整體成交明顯回升；而價(jià)格方面，除鹽城外，其余各城市均有明顯的上漲，月度價(jià)格易受熱銷(xiāo)項(xiàng)目影響產(chǎn)生波動(dòng)。

PART.5

需求結(jié)構(gòu)

剛改及改善市場(chǎng)需求恒定，高改溢價(jià)能力更強(qiáng)

90-144㎡產(chǎn)品在各城市區(qū)域中占比最高且占比穩(wěn)定在5-7成，其中蘇中及蘇北90-144㎡產(chǎn)品占比達(dá)到70%以上，剛改及改善類(lèi)產(chǎn)品為目前市場(chǎng)主力需求且需求相對(duì)穩(wěn)定。從各面積段的價(jià)格來(lái)看，各城市區(qū)域均以180㎡以上高端改善類(lèi)產(chǎn)品溢價(jià)能力最為突出。

PART.6

開(kāi)盤(pán)監(jiān)測(cè)

蘇中蘇北出清周期延長(zhǎng)，剛需剛改類(lèi)產(chǎn)品出清周期最短

90-144㎡產(chǎn)品在各城市區(qū)域中占比最高且占比穩(wěn)定在5-7成，其中蘇中及蘇北90-144㎡產(chǎn)品占比接近70%，剛改及改善類(lèi)產(chǎn)品為目前市場(chǎng)主力需求且需求相對(duì)穩(wěn)定。從各面積段的價(jià)格來(lái)看，各城市區(qū)域均以180㎡以上高端改善類(lèi)產(chǎn)品溢價(jià)能力最為突出。

PART.7

房企動(dòng)態(tài)

TOP3房企排名穩(wěn)定，TOP10房企市占率達(dá)27%

2025年4月招商蛇口、華發(fā)股份與綠城中國(guó)穩(wěn)居前三位；從市占率來(lái)看，TOP10房企累計(jì)市占率達(dá)27%；從入榜門(mén)檻來(lái)看， TOP3房企入榜門(mén)檻超33億元，TOP10房企入榜門(mén)檻突破24億元，央國(guó)企及部分優(yōu)質(zhì)民企發(fā)展韌性較強(qiáng)。

注：本文僅為個(gè)人觀點(diǎn)，不代表所在企業(yè)立場(chǎng)，供參考。

— END —