我簡單的提出一個問題：假如你是一個在大灣區(qū)工作的香港人，或者你是一個拿了高才通需要往返的內(nèi)地人，你想在異地買套房子。那么，該怎么買才能既省時省力又能避免踩坑？

根據(jù)我多年的研究經(jīng)驗，我提出跨城買房的“跨城買房”的完整框架是：買城市中心+買地標(biāo)+買品牌！歸結(jié)一點，在核心城市選擇品牌房企的TOD地標(biāo)物業(yè)。但是，一定要是真正能做到整體規(guī)劃、交通覆蓋夠廣、并且能“無縫銜接”的高質(zhì)量TOD地標(biāo)物業(yè)。

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異地買房為什么首選核心城市的中心地標(biāo)？

核心城市具有強勢的人才和資源虹吸能力，核心城市的資產(chǎn)保值乃至生活工作發(fā)展優(yōu)勢無須多言，因此，大灣區(qū)異地購房地首選廣州和深圳兩大核心城市，就不展開說了。核心城市人口的融合交流正出現(xiàn)新特征，構(gòu)成了國內(nèi)“新一輪的人口變局 ”，這也是我們本文探討“跨城置業(yè)”的背景，我會在未來的視頻號里為大家講解。

這里重點說說為什么我推薦粉絲們異地置業(yè)首選城市中心地標(biāo)，而不是其它？

我觀察多年，梳理出的異地置業(yè)觀就三句話：一定要買城市中心！一定要買地標(biāo)！一定要買品牌！這是異地置業(yè)者決策最簡單、事后最省事、長期綜合收益又最好的選擇！

上述三個要件的最佳結(jié)合體，是一座城市的高品質(zhì)高鐵TOD，選擇優(yōu)質(zhì)高鐵TOD是決策成本最低的，也是最正確的。

其一，高鐵TOD往往等同于一個城市的中心。異地置業(yè)者和本地置業(yè)者非常不同的一點在于，他們對城市不了解，無法做出長期等待與細(xì)致對比，這導(dǎo)致決策成本太高，容易買錯。而高鐵站一定是一座城市的交通樞紐，一個城市往往也只有一個流量最大的高鐵站。圍繞著高鐵站，政府通常也會進行龐大的公共投資，將其打造為未來的城市中心之一。也就是說，高鐵TOD區(qū)域，幾乎可以等同于一個城市的中心。是以，異地置業(yè)者直接選擇一個優(yōu)質(zhì)的高鐵站TOD物業(yè)，可以省卻非常高昂的考察與決策成本，犯錯的概率低。

其二，高鐵TOD幾乎都是城市地標(biāo)。異地置業(yè)者的另一個特征，怕麻煩，畢竟不是他們的久居之所。所以，怎么方便怎么來。他們希望買的房子，最好是擁有一站式的生活便利，包含跨城交通便利、地鐵換乘、商業(yè)購物、公園休閑、酒店會所等等，自己所需要的服務(wù)最好能一體解決。這一點，也只有高鐵TOD可以做到，因為TOD物業(yè)本身就是城市綜合體，像一個微型城市，它可以成為一個城市的商業(yè)中心、交通中心、生活中心等等。

其三，高鐵TOD必然是有經(jīng)驗的品牌房企才能操盤。這里我要說，對異地置業(yè)者而言，企業(yè)的品牌與口碑有更重要意義。異地置業(yè)者為什么一定要去選品牌？因為一方面如前所述，異地置業(yè)者對城市不熟；另一方面，所有的高鐵TOD開發(fā)都極為復(fù)雜，考驗企業(yè)的規(guī)劃能力、落地能力以及運營服務(wù)能力，非一般房企所能入選。這在全球都如此，如日本六本木、澀谷，香港西九龍，深圳北站，以及廣州南站。異地置業(yè)者選擇高鐵TOD，就等于選擇了品牌房企。

其四，高鐵TOD可以創(chuàng)造巨大便利。異地置業(yè)的童鞋往往都是有實際需求的，對跨城交通便利性的依賴非常高。比如人從香港到深圳工作但需要經(jīng)?；馗郏蚴切『⒁xDSE培訓(xùn)班，需要住到廣深來；或是拿了高才通，但不能全家立即搬遷，需有一個中轉(zhuǎn)樞紐……這些如果有一個高鐵站TOD物業(yè)，線路多又離家近，可以在1小時或幾小時內(nèi)解決往來問題，將是優(yōu)中之優(yōu)，也只有TOD物業(yè)有這樣的能力。

總結(jié)來說，我的看法是：優(yōu)質(zhì)的高鐵TOD物業(yè)可以兼顧自住與投資，它匯聚了城市的精華投資，擁有極多的便利性，是一座城市難得的兼顧自住與投資雙收益的稀缺資產(chǎn)。打個通俗的比方，這樣的物業(yè)才可以稱得上是“城市印鈔機”，隨著后續(xù)開發(fā)的陸續(xù)兌現(xiàn)，它就像ATM一樣源源不斷的為業(yè)主創(chuàng)造新增價值。

舉個例子，在今天的調(diào)整市里，香港九龍站由新鴻基地產(chǎn)發(fā)展的天璽在今年4月2日成交了一套4房面積約157平米的單位，總價逾1.49億港元，單價約95萬港元/平米，創(chuàng)香港今年一手分層住宅單價新高。這個充分顯示出，即便是在調(diào)整市，極度稀缺的優(yōu)質(zhì)真資產(chǎn)，依然能展現(xiàn)出強大的保值增值能力。

請注意，我上面講的重中之重是：一定要是優(yōu)質(zhì)TOD資產(chǎn)。何謂優(yōu)質(zhì)TOD資產(chǎn)？判斷在于“規(guī)劃”?？上忻嫔洗蟛糠侄济桓睂崱Ｏ旅嬲f的這個，才是我認(rèn)為可以是在內(nèi)地數(shù)一數(shù)二的優(yōu)質(zhì)高鐵TOD資產(chǎn)！

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今日香港西九龍就是明日的廣州南站！

我們大部分的TOD問題在哪里？

我認(rèn)為最重要的問題在于：軌道交通與周邊的房地產(chǎn)開發(fā)不是融合而是割裂的關(guān)系，缺乏整體規(guī)劃，削弱了對城市功能的完善和帶動。

這正是新鴻基地產(chǎn)帶給我們的新思考。

深圳童鞋可能不太熟，我來普及一下。新地被視為“亞洲豪宅專家”，在TOD開發(fā)領(lǐng)域擁有長達40多年的經(jīng)驗，在香港，發(fā)展了沙田新城市廣場、西九ICC等著名TOD地標(biāo)，極大的改變和提升了片區(qū)價值。

1980年代，與港鐵沙田站無縫連接的新城市廣場落成，這是新地首個實踐TOD模式的“微型城市”項目，融合地鐵、巴士站、住宅、大型商場及社區(qū)設(shè)施于一體，沙田新城市廣場改變了沙田的城市面貌，帶動了沙田的經(jīng)濟繁榮，成為香港“新市鎮(zhèn)建設(shè)”的經(jīng)典之作，至今仍是港人乃至內(nèi)地游客的休閑目的地。

2010年代，新鴻基地產(chǎn)參與九龍站TOD建設(shè)，創(chuàng)造出了迄今最為經(jīng)典的TOD開發(fā)典范。

該項目是世界上最大的交通樞紐綜合開發(fā)項目之一，毗鄰西九龍高鐵站，集中了地鐵、機場快線、公交等不同公共交通。開發(fā)商在13.5公頃的土地上實現(xiàn)了高達109萬平米的總建筑面積，集中了5000多個住宅單位、近30萬平米的商業(yè)和寫字樓、兩條軌交線路、機場航站樓、巴士總站等，是一座名副其實的“超級站城”。新鴻基地產(chǎn)在項目中規(guī)劃了無障礙步行平臺系統(tǒng)，讓地鐵、機場快線、公交乃至西九龍高鐵站約五分鐘步程可達，實現(xiàn)站城一體化。交通的“無縫接駁”度，成為現(xiàn)今考察TOD物業(yè)的重要指標(biāo)之一。

由于廣深港高鐵可高效聯(lián)通內(nèi)地，摩根士丹利、德意志銀行等著名投行紛紛落戶在香港 ICC， 西九龍也因此一舉成為與香港中環(huán)齊名的“城市新中心”、香港的“新名片” 。更是帶動區(qū)域不動產(chǎn)價值直線上升，成為全港最炙手可熱的頂級豪宅區(qū)。以至于到今日，很多港人在選樓盤時，就一個標(biāo)準(zhǔn)： 新鴻基地產(chǎn) +交通樞紐 ，由此可知其影響力之大。

以上可以看出，新鴻基地產(chǎn)的TOD開發(fā)與內(nèi)地不同，它們的共同特征是：軌道站本身就是大型城市綜合體的一部分，兩者是統(tǒng)一而不是分開規(guī)劃設(shè)計的，不是“車站旁的住宅”，而是“站城一體化”。

但我們?nèi)粘Ｋ姷母哞F站，幾乎都是一個獨立的、龐大的車站，高鐵站與地鐵的換乘、高鐵站與商場的關(guān)系、高鐵站與住宅的關(guān)系，多是各自為政。比如像福田高鐵站，經(jīng)常都要走10幾分鐘才能換乘。人們出入高鐵站，拖著大包小包，過一個又一個的安檢，很辛苦。圍繞著這樣的軌道站，建設(shè)包括住宅、商場在內(nèi)的城市綜合體，是“彌漫式”開發(fā)，并不集約。這和我們理解的TOD有很大差距，它們沒有做到站城融合，而是站城割裂。這會影響到使用者的體驗，并且最終會影響到周邊不動產(chǎn)的遠(yuǎn)期價值。

位于廣深港高鐵廣州南站的ICC，是新鴻基地產(chǎn)帶來的又一優(yōu)質(zhì)TOD樣板。

廣州南站ICC是新地在全球第五座ICC，也是其在大灣區(qū)戰(zhàn)略布局的重要一環(huán)。在廣深港高鐵的兩端，新鴻基地產(chǎn)布局了香港西九ICC和廣州南站ICC，布局思路皆是世界級的地標(biāo)TOD。

廣州南站ICC項目總規(guī)模達86萬平米，采用“東商務(wù)、西交通”的獨特規(guī)劃理念，共規(guī)劃包含大型購物中心ICC Mall、頂級寫字樓、星級酒店、高端公寓、公共交通設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)施、高端住宅峻鑾等復(fù)合業(yè)態(tài)，總投資超過200億元。規(guī)劃發(fā)展直接對標(biāo)香港ICC，邀請20多家全球著名設(shè)計單位——曾參與打造迪拜塔的美國建筑設(shè)計事務(wù)所SOM、日本澀谷未來之光的日建設(shè)計、設(shè)計香港ICC的KPF——聯(lián)袂操刀，全面升級廣州南站CBD的交通換乘及商業(yè)體驗。

項目最大亮點在于：通過精妙規(guī)劃，ICC實現(xiàn)了與南站“紅線貼紅線”、無縫接駁的巨大突破，這是非常有別于內(nèi)地絕大多數(shù)高鐵TOD物業(yè)的地方！也是我在國內(nèi)絕大部分高鐵TOD物業(yè)中不曾見到的創(chuàng)新，更是我們判斷一座TOD物業(yè)能否真正成功的關(guān)鍵。

位于東廣場的業(yè)態(tài)包含寫字樓、商業(yè)，這部分落成，將填補廣州南站大型商業(yè)嚴(yán)重匱乏的空白！目前，商場以及首棟寫字樓已封頂，預(yù)計2026年分階段落成，落成后通過地下空間與廣州地鐵22號線、號稱“大灣區(qū)1號線”的城際線番禺站換乘大廳無縫連接，出站即到商場，而且還能通過地下?lián)Q乘空間連上廣州地鐵2號線、7號線，佛山地鐵2號線，以及京廣、貴廣、南廣、廣深港四條高鐵線。此外，重要的便利還在于：乘客還可以“免安檢”通過！完美實現(xiàn)引導(dǎo)南站客流到商場消費。

各位感受一下這個體驗，不用過兩次安檢，爽不爽？

位于西廣場的業(yè)態(tài)更為復(fù)雜，包含交通中心、約11萬平米商場、頂級寫字樓、星級酒店、高端公寓等。其中，交通中心設(shè)于ICC·MALL下，有出租車樓、大型公交站場、網(wǎng)約車快速接客區(qū)以及長途客運站。這部分落成，將全面優(yōu)化目前南站乘客的出行不便，并進一步完善南站片區(qū)的城市功能，顯著提高城市能級！

也正因此，在廣州地產(chǎn)界，新鴻基地產(chǎn)的這個項目已被視為廣州南站的“改命推手”。作為“宇宙第一高鐵站”，擁有12條軌道的廣州南站——高鐵、城際、地鐵各4條，29分鐘到深圳北、47分鐘到西九龍、1小時通達大灣區(qū)、8小時通達全國，也通過多條快速干線30分鐘連通廣州市內(nèi)核心商圈。2024年全年客流量1.76億人次，名副其實的“世界最繁忙的車站”?？梢哉f，這是一棵碩大的搖錢樹，但它落成10多年來只承擔(dān)一個單一的交通樞紐功能（大部分高鐵站都是如此），如此天文數(shù)字級的人流沒有轉(zhuǎn)化為商場消費、酒店住宿、地產(chǎn)投資等等綜合功能，而且也常因交通、停車、指示不便為人詬病。

（廣州南站ICC交通網(wǎng)絡(luò)示意）

簡言之，南站的巨大能量沒有被發(fā)揮出來，而新鴻基地產(chǎn)的整體規(guī)劃——尤其是廣州南站ICC的業(yè)態(tài)規(guī)劃，以及優(yōu)化南站的交通換乘，在巧妙補足了南站劣勢的同時，又完美吸收了南站的巨大流量。

假以經(jīng)年，人們可以期待，今天的香港西九ICC就是明天的廣州南站ICC！與廣深港這條大灣區(qū)的黃金樞紐帶產(chǎn)生協(xié)同效應(yīng)。放眼內(nèi)地幾乎所有的高鐵TOD物業(yè)，的確找不到第二個這樣的！

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新鴻基地產(chǎn)峻鑾是“好房子”！

上面已經(jīng)說完了：買入中心、買入地標(biāo)，就是廣州南站TOD這類真正可以“統(tǒng)一規(guī)劃、無縫接駁”的TOD地標(biāo)，不是假的TOD地標(biāo)，下面來看“買入品牌”。

你要買一個讓你放心的開發(fā)商，讓你放心的產(chǎn)品。

由新鴻基地產(chǎn)發(fā)展的廣州南站ICC·峻鑾，是南站核心區(qū)唯一的純住宅，早前完成了首批單位（B區(qū)）交付，也即將迎來第二批（D1）交付。我也提前去現(xiàn)場觀摩了，坦白說細(xì)節(jié)令人贊嘆。如果你想知道住建部所說的“好房子”是什么樣，我強烈建議你去看看這個樓盤?！昂梅孔印闭宫F(xiàn)的是“人性化”，峻鑾把它做到了難得的地步。

作為廣州南站ICC的住宅部分，峻鑾距離廣州南站約400米，有效減少軌道干擾。首推北組團的B1、B2樓均為2梯4戶設(shè)計，24-25層高，共約182套。

峻鑾給我的感受是：許多指標(biāo)都走在了住建部新版國標(biāo)之上。恰恰驗證了一點：好的開發(fā)商從來都不是標(biāo)準(zhǔn)的跟隨者，而是標(biāo)準(zhǔn)的締造者。

住建部在5月施行的新版《住宅項目規(guī)范》規(guī)定：住宅層高下限由2.8米調(diào)整至3米，而峻鑾的層高達到3.15米，高于新標(biāo)準(zhǔn)15cm。室內(nèi)層高更高，通風(fēng)效率、采光均勻度都會提升，人的壓抑感也會降低。

新版國標(biāo)將住宅隔音的要求從原來的“不大于75分貝”降低為“不大于65分貝”，峻鑾采用了加厚樓板結(jié)構(gòu)，更在夾層融入3mm隔音涂層，與雙層中空玻璃、高密度墻體等共同構(gòu)筑無聲屏障。

項目在用材上非常細(xì)致，整體雙層中空Low-E節(jié)能玻璃，采用低反射率材質(zhì)，在客廳等重要空間疊加高透玻璃層，增加透光率，看窗外風(fēng)景更清晰。所有石材立面，都采用6面防水處理，防止風(fēng)吹雨打產(chǎn)生的反堿現(xiàn)象，外立面上那抹赭黃色玻璃，據(jù)稱色值調(diào)校都耗時近9個月。

園林與會所的營造更是可圈可點，“好房子”配上“好生活”。

在峻鑾小區(qū)內(nèi)漫步可見，園林內(nèi)所有的花木在入住前都已是枝繁葉茂，80多種植物自然生長，和我們平常所見的全是新栽植物不同。一問才知，峻鑾的園林由新地旗下康翠園藝負(fù)責(zé)，擁有自家苗圃培育移植，從種植到養(yǎng)護都由確保植物呈現(xiàn)最佳狀態(tài)。這個貼心令人愉悅。

峻鑾設(shè)有住客雙會所——峻薈，擁有50米度假泳池、中西宴會廳、KTV包廂、健身房等等設(shè)施，滿足住戶的日常休閑、家庭聚會、商務(wù)宴請等需求。觀摩下來感受到，會所不是一個場地，而是創(chuàng)造更豐富的生活的可能性，未來的業(yè)主或說新地的業(yè)主，對生活的追求可以有更多選擇。

最后還有，人性化的設(shè)計，絕不能不提廣州南站商務(wù)區(qū)規(guī)劃的“空中連廊”系統(tǒng)——這條連廊串聯(lián)起峻鑾、廣州南站、中軸公園和廣州南站ICC商場。并且配備智能導(dǎo)航與遮陽設(shè)施，未來業(yè)主拉著行李，可以沿著空中連廊，從住宅走到商場，再到南站，非常的順暢，還不用擔(dān)心日曬雨淋。實質(zhì)上就是構(gòu)成了一個TOD內(nèi)的慢行系統(tǒng)（注意，好的TOD都是外部高效、內(nèi)部慢行），營造了一個步行友好的環(huán)境。

峻鑾采用的是精裝交付，這也是符合住建部推行“好房子”現(xiàn)售的精神指引。并且，新鴻基地產(chǎn)要做得更加的貼心。

首推的北組團隨處可見都是真實景觀，即買即住。為了確保交付順利，新地提前聘請了香港及內(nèi)地的驗房師按兩地的標(biāo)準(zhǔn)預(yù)驗。我們知道，這些年開發(fā)商流行舉辦工地開放日，讓業(yè)主提前查驗整改。但新鴻基地產(chǎn)告訴我說，他們事前已經(jīng)驗過了至少3次房，交付給業(yè)主時，獲得了高度認(rèn)可，不少業(yè)主收樓當(dāng)日就入住。

以上這些，恰恰是我要強調(diào)的開發(fā)商品牌的價值！只有“好房子”，才有“好生活”。尤其是對于外地客而言，“好房子”的重要性，要比本地客更加敏感。想想看，如果開發(fā)商口碑好、交付能力棒、服務(wù)貼心細(xì)致，可以為你省下許多麻煩？而不幸的話，又會給你增加多少麻煩？外地客根本沒那么多時間來來回回去跟開發(fā)商扯皮，所以，事前選擇一家靠譜的開發(fā)商，避免掉不確定性，非常的重要。

考慮到近年來開發(fā)商的財務(wù)風(fēng)險，我也為大家做了考察，新鴻基地產(chǎn)不需要有任何擔(dān)心，安全的很。參考市場統(tǒng)計平臺數(shù)據(jù)，新地的最新凈負(fù)債比率僅有31.2%，以至于在房企普遍是5-6倍市盈率的今天，它的股票市盈率依然可以堅挺在12倍，盡顯公司的財務(wù)穩(wěn)健與風(fēng)控老辣。

峻鑾的戶型涵蓋建面約95平米的三房、124平米的四房，目前還有少量在售，首付僅需49萬起！有興趣的小伙伴可以私我，進一步了解詳細(xì)信息。

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結(jié)語

最后，我再來給外地客小伙伴們跨城置業(yè)總結(jié)下我的完整框架。當(dāng)我們有購房需求的時候，我們需要搞清楚買什么樣的房子更佳，也許它不是最便宜，但是！長期不坑人最重要，貪便宜常常會把自己坑死。

1）買城市中心。一定要買一個城市的中心，這是外地客的第一標(biāo)準(zhǔn)，因為簡單。城市樞紐TOD物業(yè)是最佳選擇，但得是優(yōu)質(zhì)TOD物業(yè)，是那種可以與附近大型交通樞紐紅線貼紅線、無縫接駁、便捷換乘的物業(yè)。攤大餅的TOD，與集約化的TOD，完全是兩種生活體驗。只有真正的優(yōu)質(zhì)TOD，才會是一個城市的城市中心或者區(qū)域中心。TOD換乘越方便，你回到原城市越快。

2）買地標(biāo)綜合體。一定要買那種可以成為未來10-20年的地標(biāo)綜合體，只有這種地標(biāo)，才可以創(chuàng)造更豐富、更有影響力的生活方式，這是最令外地客放心的。高鐵、地鐵、公交、商業(yè)、酒店、公園、會所……等等，最好全部都有，這樣你可以不用擔(dān)心因為對城市陌生而多走很多彎路。而且，也只有這樣的地標(biāo)，才可以“穿越周期”，在長周期時間里實現(xiàn)保值增值，因為它會隨著后期項目的落成，越來越產(chǎn)生對整片區(qū)域的帶動價值——過往西九ICC已經(jīng)展現(xiàn)的非常充分！

3）買好房子、好品牌。一定要買“好房子”、“好品牌”，要認(rèn)真考察開發(fā)商的口碑與實力，買他的兌現(xiàn)力。房子的規(guī)劃設(shè)計、精裝品質(zhì)，開發(fā)商過往的口碑、財務(wù)安全，都要細(xì)致考察。好的開發(fā)商，他的產(chǎn)品一定有個基本線。好的開發(fā)商做出的精裝交付，以及提供的售后物業(yè)服務(wù)，可以為你減省非常多的麻煩。

總結(jié)說，就是：“買入中心、買入地標(biāo)、買好房子、買好品牌”，這是外地客跨城買房操作最簡單、最不易踩坑的一種策略，對應(yīng)的就是像新鴻基地產(chǎn)峻鑾這樣的樓盤。

當(dāng)然你說，像這樣的產(chǎn)品，不便宜。對，但是，這樣的樓盤它有“護城河”，整座城市就它一個，西九龍ICC就一個，廣州南站ICC也就一個，你找不到替代者，它有稀缺性。所以，長期看，它要比你隨便買的便宜貨，保值增值性能更強。更何況，峻鑾現(xiàn)在是“頭啖湯”、“原始股”，往后看3年、5年，等到整個新鴻基地產(chǎn)廣州南站ICC項目落成，那時候它的價值會真正顯現(xiàn)。

以購房時機而論，上周的LPR降息，意味著房地產(chǎn)重要的“轉(zhuǎn)折點”開始逼近。隨著5年期LPR的下調(diào)10個基點，30年期房貸利率正式觸及了3%這樣的歷史最低水平，如果結(jié)合公積金，購房者每100萬貸款的月供負(fù)擔(dān)可降到大約4000元的水平。這個利率水平將產(chǎn)生一個效應(yīng)，一線城市優(yōu)質(zhì)住宅的租金收益率與房貸利率水平正在快速拉平，它意味著租房和買房的“等價效應(yīng)”開始出現(xiàn)，租房的性價比將開始慢慢的低于買房。假如你有跨城買房的需求，那么，我認(rèn)為從現(xiàn)在開始，你需要認(rèn)真的去看樓盤了。

最新消息：廣州南站ICC首期商業(yè)的商場以及首棟寫字樓已封頂，預(yù)計在明年分階段開業(yè)，峻鑾現(xiàn)在也已面向大灣區(qū)客戶開放現(xiàn)樓示范單位，首付只需49萬起！有興趣的小伙伴，敬請后臺留言預(yù)約參觀！如果你對跨城置業(yè)有新的見解，也歡迎在后臺留言交流。