我是『房段子』，您相見恨晚的房產軍師，目前已為10000+成都購房者提供了一整套房產買賣的解決方案。

我向來以實戰(zhàn)主義，穩(wěn)中求進，并完全站在購房者的實際情況和需求的角度，輔以我在成都樓市超過14年摸爬滾打的經驗，給出最合理的買賣、置換、選籌和落地實操方案。

今天直接發(fā)一篇實戰(zhàn)的二手房買賣細節(jié)問題。

冷知識：契稅和個稅，對首套房或者說唯一住房的判定邏輯不一樣。

賣二手房的時候，有好些人還是對稅費理解不夠。

昨天就有一位粉絲給我說，覺得自己房子是滿五唯一的，能免個稅，所以當時在簽買賣合同的術后，就大方的勾選了賣家。

真過戶的時候傻眼了，說她這房子不是滿五唯一。

原因在于她名下有兩套房，正在賣的是16年的二手房，然后名下還有23年的一套新房，沒有繳納契稅。

從契稅的角度來說，雖然名下有23年的新房，但是沒繳稅，所以當初去繳納二手房契稅的時候，是當做首套房來給的。等賣掉二手房，再去繳納新房契稅，也可以按照首套房繳納。

從個稅的角度來說，滿五唯一中的滿五很好理解，契稅或者房產證的孰先原則。但是唯一怎么理解呢？沒有繳納契稅的23年新房也要計數嗎？

是的，要計數。個稅理解的唯一住房，是名下查房，也就是說以備案為判定邏輯，23年新房備案完成，那么你名下就不是唯一住房，和是否繳納契稅無關。

因此16年的這套二手房出售，不符合滿五唯一免個稅的情況，由于自己大方勾選了賣家給個稅，所以還要多遭1%。

血淚教訓。

當然，這里插個話，個稅有兩種繳納模式，一種是成交價的1%，另一種是差額的20%（尤其適合于破發(fā)的情況）。

詳細來說，二手房東破發(fā)的新聞已屢見不鮮，但是大家發(fā)現過一個問題沒？

如今的成交價低于當初的買入價，還需要繳納個稅增值稅嗎？

增值稅這個不多扯了，沒結果的，這里的增值稅不是真正意義上的增值了，參考這一篇：https://weibo.com/1551561845/NEdwEzKnM

那么個稅，則有討論的價值。

事實上個稅繳納有2種方式，一是核定征收，按照核稅價1%繳納，另一種是查驗征收，按照價差的20%來繳納。

打個比方，2021年小王買了一套二手房，成交價200萬；2025年，賣給小李，成交價180萬。

那么方式一是需要繳納180萬*0.1%=1.8萬的契稅。

方式二是按照（180-200萬）*20%=-4萬來交稅，因為是0或者負數，所以稅務局也不會倒貼，因此默認為0稅費。

方式二麻煩的點就在于需要房東提供當初200萬買入的相關繳稅憑證，但只要買賣雙方配合，可以申請按照20%的差額征收計稅。

現在破發(fā)的那么多，為啥中介很少會提到這個呢？很多中介也是能少折騰就少折騰，還要房東找當初的交稅憑證，就很麻煩，加上房東本就虧著賣有怨氣，所以...

以上僅為我對二手房交易個稅的膚淺理解，一切以當地稅務機關12366為準。如果你買的二手房比當年房東購入成本更低，而且原房東愿意配合的話，這1%的個稅，就可以省了！

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