我是『房段子』，您相見恨晚的房產(chǎn)軍師，目前已為10000+成都購(gòu)房者提供了一整套房產(chǎn)買賣的解決方案。

我向來以實(shí)戰(zhàn)主義，穩(wěn)中求進(jìn)，并完全站在購(gòu)房者的實(shí)際情況和需求的角度，輔以我在成都樓市超過14年摸爬滾打的經(jīng)驗(yàn)，給出最合理的買賣、置換、選籌和落地實(shí)操方案。

今天直接發(fā)一篇實(shí)戰(zhàn)的二手房買賣細(xì)節(jié)問題。

冷知識(shí)：契稅和個(gè)稅，對(duì)首套房或者說唯一住房的判定邏輯不一樣。

賣二手房的時(shí)候，有好些人還是對(duì)稅費(fèi)理解不夠。

昨天就有一位粉絲給我說，覺得自己房子是滿五唯一的，能免個(gè)稅，所以當(dāng)時(shí)在簽買賣合同的術(shù)后，就大方的勾選了賣家。

真過戶的時(shí)候傻眼了，說她這房子不是滿五唯一。

原因在于她名下有兩套房，正在賣的是16年的二手房，然后名下還有23年的一套新房，沒有繳納契稅。

從契稅的角度來說，雖然名下有23年的新房，但是沒繳稅，所以當(dāng)初去繳納二手房契稅的時(shí)候，是當(dāng)做首套房來給的。等賣掉二手房，再去繳納新房契稅，也可以按照首套房繳納。

從個(gè)稅的角度來說，滿五唯一中的滿五很好理解，契稅或者房產(chǎn)證的孰先原則。但是唯一怎么理解呢？沒有繳納契稅的23年新房也要計(jì)數(shù)嗎？

是的，要計(jì)數(shù)。個(gè)稅理解的唯一住房，是名下查房，也就是說以備案為判定邏輯，23年新房備案完成，那么你名下就不是唯一住房，和是否繳納契稅無關(guān)。

因此16年的這套二手房出售，不符合滿五唯一免個(gè)稅的情況，由于自己大方勾選了賣家給個(gè)稅，所以還要多遭1%。

血淚教訓(xùn)。

當(dāng)然，這里插個(gè)話，個(gè)稅有兩種繳納模式，一種是成交價(jià)的1%，另一種是差額的20%（尤其適合于破發(fā)的情況）。

詳細(xì)來說，二手房東破發(fā)的新聞已屢見不鮮，但是大家發(fā)現(xiàn)過一個(gè)問題沒？

如今的成交價(jià)低于當(dāng)初的買入價(jià)，還需要繳納個(gè)稅增值稅嗎？

增值稅這個(gè)不多扯了，沒結(jié)果的，這里的增值稅不是真正意義上的增值了，參考這一篇：https://weibo.com/1551561845/NEdwEzKnM

那么個(gè)稅，則有討論的價(jià)值。

事實(shí)上個(gè)稅繳納有2種方式，一是核定征收，按照核稅價(jià)1%繳納，另一種是查驗(yàn)征收，按照價(jià)差的20%來繳納。

打個(gè)比方，2021年小王買了一套二手房，成交價(jià)200萬；2025年，賣給小李，成交價(jià)180萬。

那么方式一是需要繳納180萬*0.1%=1.8萬的契稅。

方式二是按照（180-200萬）*20%=-4萬來交稅，因?yàn)槭?或者負(fù)數(shù)，所以稅務(wù)局也不會(huì)倒貼，因此默認(rèn)為0稅費(fèi)。

方式二麻煩的點(diǎn)就在于需要房東提供當(dāng)初200萬買入的相關(guān)繳稅憑證，但只要買賣雙方配合，可以申請(qǐng)按照20%的差額征收計(jì)稅。

現(xiàn)在破發(fā)的那么多，為啥中介很少會(huì)提到這個(gè)呢？很多中介也是能少折騰就少折騰，還要房東找當(dāng)初的交稅憑證，就很麻煩，加上房東本就虧著賣有怨氣，所以...

以上僅為我對(duì)二手房交易個(gè)稅的膚淺理解，一切以當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)12366為準(zhǔn)。如果你買的二手房比當(dāng)年房東購(gòu)入成本更低，而且原房東愿意配合的話，這1%的個(gè)稅，就可以省了！

▼房段子團(tuán)隊(duì)簡(jiǎn)介——