降息降準(zhǔn)之后，武漢的有錢人出手了！

豪宅是武漢有錢人的“剛需”。當(dāng)前，武漢豪宅內(nèi)部分化：剛豪大漲，頂豪微跌。

5月，武漢豪宅成交1055套，環(huán)比增長(zhǎng)56%。

入門級(jí)豪宅（剛豪）成交兇猛。5月，武漢豪宅成交前三強(qiáng)是，武漢天宸（171套）、中寰悅府（105套）、建發(fā)望湖（104套）。

這三個(gè)項(xiàng)目平均每天成交4套豪宅。成交前10強(qiáng)，全部是入門級(jí)豪宅。

5月，武漢頂豪成交52套，環(huán)比下滑13%。

5月，武漢頂豪成交前五強(qiáng)是，

武漢長(zhǎng)江中心（16套）、武漢瑞府（11套）、新希望D10（7套）、綠城武漢黃浦灣（6套）、中信泰富濱江金融城（3套）。

頂豪“五雄”中，四席在二七濱江。

01

5月的武漢，新房大盤穩(wěn)健 。

新房成交7653套，環(huán)比增長(zhǎng)45%，同比增長(zhǎng)26%。

這一整體市場(chǎng)體感與單盤體感的冷熱，截然不同。區(qū)域少數(shù)頭部熱盤，拉動(dòng)武漢整體市場(chǎng)向上。而大多數(shù)在售項(xiàng)目依然很艱難。

1-5月，武漢新房成交3.18萬套，同比增長(zhǎng)27%。

同期，武漢二手房成交2.39萬套（貝殼端數(shù)據(jù)，實(shí)際成交量與新房持平），同比增長(zhǎng)21%。

前5月，武漢新房、二手房同比增幅，均超過20%。

新房二手房并駕齊驅(qū)，累計(jì)成交約5.6萬套。

這主要得益于武漢出臺(tái)的“漢九條”等針對(duì)性房地產(chǎn)政策。

在成交量暴增的同時(shí)，新房?jī)r(jià)格迎來微漲。

5月，武漢新房均價(jià)1.44萬/平，環(huán)比增長(zhǎng)0.11%。

大盤穩(wěn)與豪宅熱，相互成就。當(dāng)前武漢樓市深度盤整時(shí)，市場(chǎng)留出很多讓普通人買得起豪宅的機(jī)會(huì)。3萬+，就能擁有內(nèi)環(huán)核心的成熟地段。

這種機(jī)會(huì)可能轉(zhuǎn)瞬即逝。

02

5月，武漢豪宅項(xiàng)目取證9次。

武漢天宸、中寰悅府、鉑雅府、紹興里1921、東湖玖章等熱盤取證。

其中，長(zhǎng)江中心的最新備案均價(jià)約5.2萬/平，備案價(jià)上漲6883元/平。

中寰悅府、鉑雅府兩項(xiàng)目的備案價(jià)微漲。

5月，武漢C級(jí)豪宅（入門級(jí)豪宅，本文豪宅選取的價(jià)格均是最新備案價(jià)，而非案場(chǎng)執(zhí)行的銷售價(jià)）成交火爆。

前6強(qiáng)門檻超過80套，相當(dāng)于每天賣3套。

C級(jí)豪宅第一梯隊(duì)項(xiàng)目是，

武漢天宸、中寰悅府、建發(fā)望湖、鉑雅府、漢芯公館與保利沙湖嘉瑞。

其中，鉑雅府91套，漢芯公館88套，均是區(qū)域冠軍，單盤“壟斷”區(qū)域市場(chǎng)。

沙湖兩大“神盤”——建發(fā)望湖、保利沙湖嘉瑞，一個(gè)尾盤熱銷104套，一個(gè)首開火爆82套。

望湖、嘉瑞與中海東湖玖章（51套），并稱沙湖“三劍客”，各有所長(zhǎng)。

5月的C級(jí)豪宅中，龍湖御湖境、華發(fā)公園首府、綠城桂湖云翠、城投武漢印、長(zhǎng)江天地，均是區(qū)域龍頭項(xiàng)目。

其中，御湖境，單月業(yè)績(jī)翻番；桂湖云翠，持續(xù)熱銷；長(zhǎng)江天地，持續(xù)上升。

6月買“剛豪”，還是跟著這些龍頭項(xiàng)目買，別人用鈔票幫你提前“驗(yàn)房”。

03

5月，武漢頂豪整體業(yè)績(jī)略有下滑，但個(gè)盤表現(xiàn)強(qiáng)勁。

5月長(zhǎng)江中心網(wǎng)簽16套，榮登頂豪銷冠。

5月底，長(zhǎng)江中心加推一線江景房，單套1500萬起，走出了獨(dú)立行情。

它是武昌內(nèi)環(huán)濱江頂豪的“大哥”。

二七濱江的四大頂豪，5月業(yè)績(jī)均有收獲。

武漢瑞府（11套）、新希望D10(7套）、綠城武漢黃浦灣（6套）、中信泰富濱江金融城（3套）。

其中，中信泰富濱江金融城是尾盤清盤，該項(xiàng)目即將加推新地塊豪宅。一線濱江，240平起大戶型，全部千萬級(jí)豪宅，高區(qū)房源2000多萬。

如果想買二七濱江的真一線濱江，建議再等等；如果想留在二七濱江板塊，買漢芯公館；想買一套天地的房子，等等天地的新地塊。

1-5月，武漢頂豪成交275套，占同期豪宅的9%。

武漢每賣出10套豪宅，僅1套頂豪。在武漢，物以稀為貴的頂豪，是收藏品，掌握著塔尖的定價(jià)權(quán)。同時(shí)，武漢買得起千萬級(jí)頂豪的人數(shù)有限，在一線城市放松限購(gòu)時(shí)，他們中有一部人選擇投資一線城市。

［后記］????

5月，上海的豪宅熱，是單價(jià)20萬+的頂豪熱，多個(gè)項(xiàng)目開盤“日光”。

而武漢的豪宅熱，是400-700萬的“剛豪”，部分是高端改善項(xiàng)目。

為什么武漢的豪宅軌跡，與上海不同？

因?yàn)槌鞘辛考?jí)與財(cái)富濃度，不是同一個(gè)級(jí)別。

上海，是全球的上海。武漢，還是中部的武漢、二線的武漢。

上海的頂豪，吸引的是全國(guó)乃至全球的富豪資金，賣全國(guó)、賣全球。武漢的豪宅，買家主要是政府、醫(yī)院、大學(xué)等體制內(nèi)人員，收入穩(wěn)定，還有一部分是城市中產(chǎn)，賣了一兩套老破小，換一套大房子。

這一輪武漢豪宅熱，是剛豪先熱。豪宅市場(chǎng)的火爆，再傳導(dǎo)到改善市場(chǎng)、剛需市場(chǎng)。等普通人醒悟時(shí)，市場(chǎng)又過了幾個(gè)月，如今最貴的是時(shí)間成本與機(jī)會(huì)成本。

文｜楊光華（地產(chǎn)寫字人）

本文為個(gè)人觀點(diǎn)，市場(chǎng)有風(fēng)險(xiǎn)，投資需謹(jǐn)慎