止跌回穩(wěn)提出8個(gè)月了，沒(méi)想到還沒(méi)完成。

70%的小區(qū)越賣越便宜，新掛牌的房源價(jià)格更低。

完成止跌回穩(wěn)的只有豪宅和浦東新房，漲價(jià)后依舊火爆。

豪宅跟我們關(guān)系不大，浦東新房真的讓很多人看不懂。

翡雲(yún)悅府一批次63.84分，二批次55.64分。

上周末浦開江南里開盤日光，前灘公館五期開盤日光。

都躲在寒冰之下，憑什么就你沸騰了？

今年上海新房觸發(fā)積分16次，10次都在浦東。

用腳趾頭想想都知道這事兒不正常。

70%的二手房還在降，浦東漲價(jià)了還火爆，難道內(nèi)外環(huán)境的惡劣對(duì)浦東沒(méi)影響？

實(shí)際上陸家嘴的金融精英也在大幅降薪，張江的科技企業(yè)也在裁員。

“事出反常必有妖，人不知理必有禍”，如果沒(méi)看懂市場(chǎng)盲目沖進(jìn)入容易當(dāng)韭菜。

浦東樓市的問(wèn)題環(huán)二講了很多次，購(gòu)買力太強(qiáng)、供應(yīng)量太少（《浦西居民，不要去浦東買房》）。

那些都是長(zhǎng)期問(wèn)題，現(xiàn)在短期都出現(xiàn)了異常。

今年新房總體表現(xiàn)好過(guò)二手。

二手房不斷出貨，掛牌量居高不下。

今年新房供應(yīng)量卻創(chuàng)了歷史新低，比2020年還低。

2020年口罩剛開始公司要求居家辦公，新房肯定少。

現(xiàn)在更少。

新房供應(yīng)少，買新房的人卻變多了。

好房子、四代住宅在上海普及開來(lái)，吸引了大家目光。

新房總體是托住了。

新房縮水最嚴(yán)重的就是浦東，同比大降61.7%，1-4月份上市面積竟然不如寶山。

浦東經(jīng)濟(jì)總量是寶山9倍，人口是寶山3倍，新房比寶山還少（btw，浦東是怎樣用3倍人口創(chuàng)造9倍GDP的？）。

都知道浦東新房少，沒(méi)想到今年這么少。

只是新房少也沒(méi)用，很多地方還在降，你漲價(jià)了大家憑什么買單？

“好房子”的提出一舉攻克了這個(gè)難題。

我們樓盤漲價(jià)是因?yàn)槠焚|(zhì)比二手房更好。

現(xiàn)在新房確實(shí)漂亮，你看看這會(huì)所，哪個(gè)客戶看了不心動(dòng)。

你看看這裝修標(biāo)準(zhǔn)，哪個(gè)客戶看了不動(dòng)心。

這些品質(zhì)的提高給了大家理由，應(yīng)該要花溢價(jià)。

人都是感性動(dòng)物，看看二手房斑駁的外立面，再看看新房富麗堂皇的大堂，多花點(diǎn)錢也忍了。

看看二手房用了好幾年的老板、九牧，樣板間的漢斯格雅、嘉格納亮瞎眼。

多花點(diǎn)錢怎么了？

其實(shí)挺好的，愿打愿挨，皆大歡喜。

唯一的問(wèn)題是，溢價(jià)過(guò)高買入，后面可能下跌甚至破發(fā)。

房?jī)r(jià)怎樣才能健康上漲？

居民更有錢了，出得起高價(jià)（購(gòu)買力提升）。

或者配套、環(huán)境更新，提升了地段價(jià)值（地段提升）。

現(xiàn)在看浦東的很多新房，這兩點(diǎn)并不具備。

經(jīng)濟(jì)下行，外部環(huán)境變差，浦東受到的沖擊最大。

1990年到2022年浦東經(jīng)濟(jì)總量翻了266倍，全市只有57倍。

然而這幾年浦東不行了。

2023年浦東增速4.38%，泯然眾人，甚至不如全市平均數(shù)。

2024年數(shù)據(jù)很亂，統(tǒng)計(jì)口徑變了很多，總體而言浦東基本持平全市。

GDP口徑變了，稅收卻沒(méi)變，浦東稅收竟然下滑了。

企業(yè)所得稅、個(gè)人所得稅都在下滑。

這種情況下你告訴我居民都不賺錢，就浦東居民賺錢了，我是不信的。

其實(shí)浦東新房賣得好還有一個(gè)原因，南匯已經(jīng)無(wú)法分流浦東客戶。

曾幾何時(shí)浦東人最不care地段，聯(lián)洋可以農(nóng)田變市區(qū)我御橋也可以。

浦東人需要的是房子新、房子好，遠(yuǎn)一點(diǎn)無(wú)所謂，荒一點(diǎn)無(wú)所謂，早晚都會(huì)成熟起來(lái)。

那個(gè)時(shí)代浦東一切欣欣向榮，大家野心勃勃。

現(xiàn)在浦東郊區(qū)（南匯為主）新房已經(jīng)賣不動(dòng)了。

祝橋公元2040曾經(jīng)火爆一時(shí)，現(xiàn)在隔壁的森蘭海天名筑沒(méi)人買。

甚至連品質(zhì)著稱的金茂府都賣不動(dòng)。

浦東人確實(shí)想要好房子，但是太遠(yuǎn)的地方他們也不去了。

購(gòu)買力集中在外環(huán)內(nèi)，也加劇了個(gè)別樓盤的火爆。

側(cè)面說(shuō)明浦東人野心正在衰退，對(duì)城市擴(kuò)張的信心在衰退。

大家不相信祝橋可以成為下一個(gè)御橋。

大家信心衰退，正是因?yàn)橛H身感受到了經(jīng)濟(jì)寒冬。

同事、朋友不斷降薪失業(yè)，哪來(lái)的城市擴(kuò)張？

陸家嘴的購(gòu)買力都在下滑。

地段價(jià)值提升更談不上，浦東幾個(gè)新片區(qū)就在不停地建小區(qū)，公共配套變化不大。

1000多萬(wàn)的房子，附近幾乎就是城鄉(xiāng)結(jié)合部。

大家能捏著鼻子接受，是真的沒(méi)得選。

購(gòu)買力沒(méi)增加、地段價(jià)值沒(méi)提升，其實(shí)房屋價(jià)值沒(méi)變。

引發(fā)漲價(jià)、引爆市場(chǎng)的，是短期供需失衡、是短期品質(zhì)提升。

小米汽車剛上市時(shí)需要加價(jià)買，太稀缺了，產(chǎn)能跟不上。

好品質(zhì)帶來(lái)了溢價(jià)。

小米汽車產(chǎn)能跟上后就沒(méi)人加價(jià)買了，溢價(jià)消失。

好房子原則上可以無(wú)限復(fù)制，后面溢價(jià)慢慢的就降低了。

供應(yīng)量更是偽命題，浦東大把大把的空地，想增加供應(yīng)一句話的事兒。

兩三年后，如果浦東新房翻倍增加、好房子翻倍增加，還能維持這么高溢價(jià)嗎？

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寫這篇文章不是說(shuō)浦東新房不能買，是希望大家心里清楚，你花錢買的是什么。

有些樓盤地段提升了、周邊居民富裕了，可以溢價(jià)購(gòu)買。

純粹是供需失衡、品質(zhì)溢價(jià)，那要警惕一下，搞不好要破發(fā)虧錢。

甚至對(duì)有些客戶來(lái)說(shuō)品質(zhì)有點(diǎn)溢價(jià)也沒(méi)啥，提前享受好房子總要有代價(jià)。

比如你買個(gè)150平大戶型，肯定就是為了享受，貴一點(diǎn)就貴一點(diǎn)吧。

現(xiàn)在奇葩的是有些90平小三房也搞這套，杜拉維特、漢斯格雅、嘉格納配齊。

有必要嗎？

你有這個(gè)錢，用在改善居住空間、用在提升配套上不香嗎？

一線廚衛(wèi)品牌肯定好，更多的是“逼格”，漢斯格雅的花灑用起來(lái)洗澡更干凈嗎？

別人孩子上學(xué)走路過(guò)去，5分鐘。

你家孩子上學(xué)得電瓶車接送，20分鐘，下雨天淋一身回家。

驕傲的跟孩子講，看，我們家是漢斯格雅。

別人家父母配藥走路去醫(yī)院，順路去公園遛個(gè)彎。

你家老人擠半小時(shí)地鐵才到醫(yī)院，回家累到大喘氣，你過(guò)來(lái)說(shuō)看我們家嘉格納。

開發(fā)商宣傳這些，是因?yàn)樗麄冎挥羞@些牌可以打，而且很廉價(jià)。

你不加思考的為這些買單就是純純?cè)┐箢^，自住性價(jià)比不高還不保值。

真的建議大家想想兩個(gè)問(wèn)題。

你花高價(jià)買的是什么？值不值這個(gè)錢？