我是紫沐，這是我第448篇日記。

去年做的預(yù)測(cè)，很多都應(yīng)驗(yàn)了。

比如牛奶廠。

去年底發(fā)文說，牛奶廠二手跌到5字頭，越秀觀樾還敢賣9萬，是不合理的，別接盤。

果然到了3月份，觀樾就開始有特價(jià)房出現(xiàn)，最低去到6字頭。

有聽勸的，都躲過了一輪收割。

另外當(dāng)時(shí)判斷，牛奶廠低價(jià)拍地有可能進(jìn)一步影響房?jī)r(jià)，也應(yīng)驗(yàn)了。

上星期保利拿下的航天奇觀二期地塊，離越秀觀樾就幾百米。

2.07的低密度，一線湖景，配名校，樓面價(jià)只要3.05萬/㎡。

而觀樾一期的樓面價(jià)是多少？5.02萬/㎡。

后續(xù)的蝴蝶效應(yīng)，會(huì)很大。

保利依靠低密度和湖景，再加上新規(guī)支持，很可能做出比觀樾更強(qiáng)的產(chǎn)品。

而且配套幾乎沒有差距，連學(xué)校都是同款。

地價(jià)，卻只有觀樾的60%。

那觀樾現(xiàn)在能均價(jià)7萬清貨，理論上保利后續(xù)就能4.2萬搶客。

這價(jià)格戰(zhàn)，越秀根本沒勝算。

所以有些文章說，牛奶廠目前缺剛需產(chǎn)品，保利可以走剛需路線來錯(cuò)位競(jìng)爭(zhēng)。

在我看來完全沒必要。

首先牛奶廠板塊就不適合做剛需。

剛需對(duì)地鐵依賴度很高，你見過多少剛需客群天天開車上下班的？

所以牛奶廠缺剛需產(chǎn)品，不是開發(fā)商不想做，而是不適合做。

而且保利也完全沒必要錯(cuò)位競(jìng)爭(zhēng)，正面剛就完事了。

這么大的地價(jià)優(yōu)勢(shì)，都不用卷到4字頭，5字頭就可以。

產(chǎn)品不輸，配套不輸，服務(wù)不輸，價(jià)格給你打7折，觀樾買家都會(huì)跑到保利去。

所以從保利拿下牛奶廠地塊開始，牛奶廠的價(jià)格體系又要重估了。

以前牛奶廠新房?jī)r(jià)格還算穩(wěn)，是因?yàn)樽f的不多，越秀可以吊高價(jià)慢慢賣。

但整體去化，也確實(shí)是比較慢的。

賣了這么久，縵云廣州還有近1000套貨，觀樾也有近300套貨，說明市場(chǎng)對(duì)這個(gè)價(jià)格不太買單。

那保利進(jìn)場(chǎng)之后，以它在天奕和天曜上的打法，大概率是快進(jìn)快出的。

到時(shí)候5萬砸盤，觀樾和縵云要不要跟？

特別是縵云，產(chǎn)品和觀樾、保利都有差距，庫存又多，只能跟價(jià)格戰(zhàn)。

要是率先降到4字頭，那牛奶廠二手剛穩(wěn)住的價(jià)格，可能又要掉到3字頭去。

所以有人說，保利拿地對(duì)天匯是利好，因?yàn)橛^樾-新地塊-天匯，能形成價(jià)格梯度。

我是沒搞懂這邏輯。

難道保利新地塊賣5萬，觀樾還敢維持7萬單價(jià)嗎，有這底氣嗎？

等保利新地塊和觀樾都掉到5字頭，天匯還能穩(wěn)住4萬的價(jià)格嗎？

以前天匯還能扯大旗，說隔壁觀樾賣7-9萬，我們才賣4萬，有性價(jià)比。

那等到觀樾都賣5萬了，天匯賣4萬還有性價(jià)比可言嗎。

所以這次拍地，沒有贏家。

牛奶廠二手業(yè)主、舊規(guī)新房、在售新房，全都被背刺了。

牛奶廠潛在買家，會(huì)變得更謹(jǐn)慎，擔(dān)心會(huì)有更便宜的新盤出來。

開發(fā)商也會(huì)變謹(jǐn)慎，擔(dān)心會(huì)有更便宜的高質(zhì)地塊出來。

對(duì)市場(chǎng)和信心，都是巨大打擊。

賣一塊地，砸掉一堆人的飯碗，這種魔幻操作，從去年就層出不窮。

這也是為什么，從去年開始，就判斷說廣州樓市很難快速回穩(wěn)的原因。

因?yàn)槟阃耆虏坏?，操盤的下一步會(huì)做什么。

負(fù)面操作、產(chǎn)業(yè)掉隊(duì)、經(jīng)濟(jì)失速、信心缺失，共同形成了一種大勢(shì)。

向下的大勢(shì)。

這種大勢(shì)，不是抱團(tuán)說不降價(jià)，就能規(guī)避的。

持有標(biāo)桿盤，也只能讓你少跌點(diǎn)而已。

比如琶洲南TOD，現(xiàn)在入市的二手房，產(chǎn)品完全沒問題。

地段好，配套好，交標(biāo)好，放二手市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力很強(qiáng)。

但就算這么強(qiáng)，能以TOD巔峰期13萬均價(jià)出手嗎？

不可能。

因?yàn)榇髣?shì)在向下，對(duì)手盤都在跌，好產(chǎn)品也沒辦法獨(dú)善其身。

你說等經(jīng)濟(jì)修復(fù)，廣州基本面修復(fù)，這些優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)還能不能保值增值。

我覺得沒問題，因?yàn)閮?yōu)質(zhì)資產(chǎn)的底層邏輯還在。

但問題是，要多久？

以及，大的操盤手，對(duì)止跌的標(biāo)準(zhǔn)是什么？

所以在大量不確定因素面前，我們能做的，就是根據(jù)一些確定的因素，先把明顯不合理的價(jià)格排除掉。

比如7-10萬的天河和樾府，7萬以上的海珠創(chuàng)新灣一眾新盤，當(dāng)時(shí)都寫過好幾篇要避雷的。

而現(xiàn)在這些產(chǎn)品，也確實(shí)慢慢回歸了應(yīng)有的價(jià)格。

只是不知道，當(dāng)時(shí)聽勸的有多少。

是時(shí)候認(rèn)清現(xiàn)實(shí)了。

樓市現(xiàn)在的首要任務(wù)，依然是止跌回穩(wěn)，而不是反轉(zhuǎn)沖高。

現(xiàn)在買房的核心思想，依然是自住保值，而不是投資增值。

不管買新房還是買二手，不追高才是根本。

噱頭強(qiáng)勁但要價(jià)太狠的新盤，以及漲價(jià)逼單話術(shù)，還是悠著點(diǎn)看吧。