正文

看到題目，很多人會(huì)有疑問：房改，什么房改，之前不曾有，何談結(jié)束呢？

在正文開始之前先和大家說說“中國第二次房改的由來”

房改這個(gè)詞，不是我定義的，

比較早出現(xiàn)在2023年8月25日，使用的語境出處是《關(guān)于規(guī)劃建設(shè)保障性住房的知道意見》

在這份文件的語境中，詮釋了房地產(chǎn)雙軌制，也就是商品房歸屬市場，放開限購、限售、限貸，保障房歸屬福利，[買不起也有房住]

也就是說，這一次的房改方向就是租售并舉，實(shí)現(xiàn)居者有其屋。

那么，如果以時(shí)間為軸，中國之前的有類似的情況嗎？

答案是有的。

——1980年4月5日鄧公提出的：

“ 城鎮(zhèn)居民個(gè)人可以購買房屋，也可以自己蓋，不但新房子可以出售，老房子也可以出售。

可以一次付款，也可以分期付款，10年、15年付清 ”一樣，具有劃時(shí)代的意義。

時(shí)間再向上追溯，中國居住房屋最初的制度叫[福利分房],就是計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)代 ， “等國家建房，靠組織分房，要單位給房”

也就是說，只要有單位，就有房子 。

前文邏輯是按照“倒序”的方式寫的，怕大家理解有誤，我再正序的給大家說說房改。

——最初，就是計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)代的福利分配，也就是單位分配；

有單位=有房

——后來，就是市場經(jīng)濟(jì)時(shí)代，住房商品化，需要購買而不是分配；

有鈔票=有房

——現(xiàn)在，也就是2023年提出的新一輪房改，是在上述制度的基礎(chǔ)上，形成保障+市場化的雙軌制。

該怎么形容保障房+商品房并行，也就是2023年房改的情況呢？

我認(rèn)為，保障房是福利分房的變形，即由之前單位分房的1.0變成了有戶口少花錢的2.0版本。

這個(gè)維度給大家舉個(gè)例子，大家就明白為什么說保障房是福利分房的衍生了。

——深圳

深圳這種寸土寸金的地方，深圳前海這種99999純金的地段，保障房和商品房建設(shè)到一個(gè)小區(qū)里面，且公區(qū)互通互用。

從“居者有其屋”的角度看，只要有深圳戶口就可以“輪候”保障房，這帶來的結(jié)果就是：

1、為了保障了中低收入群體，讓他們用市場價(jià)6折的錢買房子；

可現(xiàn)實(shí)是什么？

在商品房價(jià)值受損，商品房市場化不暢的前提下，即便是6折、5折給予的“恩賜”也是滯銷

2、商品房、購買商品房群體利益受損

保障房最大的問題不在于6折的價(jià)格，而在同一個(gè)項(xiàng)目有兩種產(chǎn)品，一種產(chǎn)品10萬元/㎡ ，另外一種產(chǎn)品6萬元/㎡

再這樣的背景下，6萬元/㎡會(huì)拉低整個(gè)小區(qū)的銷售價(jià)格和銷售速度。

因?yàn)橘徺I商品房的人怎么都想不明白，自己掏空6個(gè)錢包買的10萬元/㎡ 的房子，怎么隔壁只要“夠窮”就可以買到6萬元/㎡。

而且在未來銷售過程中，如果保障房業(yè)主按照8萬元/㎡銷售，那這10萬元/㎡買入的業(yè)主該怎么辦？

所以，同一個(gè)小區(qū)，同時(shí)有商品房和保障房，就是計(jì)劃經(jīng)濟(jì)福利分房的變形。

因?yàn)橛袘艨?錢少=有房

那么我今天的文章為什么說[中國第二次房改，結(jié)束了呢],

因?yàn)楸Ｕ戏?商品房的規(guī)則再次發(fā)生了改變！

01

首先，改變

5月28日，深圳市住房和建設(shè)局公示了《深圳市配售型保障房住房管理辦法》的意見稿。

深圳市是 將配售型保障房不合理的“地方”進(jìn)行了整改

在這份意見稿中，有幾項(xiàng)值得和大家仔細(xì)說說。

第一點(diǎn)：封閉式

啥意思呢？

就是購買保障房不可以出售，更沒有持有5年或者10年綠本變紅本的好事，

原文：配售型保障性住房實(shí)施嚴(yán)格封閉管理，禁止以任何方式變更為商品住房

也就是說，保障房就是供給屬性，屬于福利的一種，

保障房不能商品化，如果想要出售，只能賣給住建回購，或者在住建平臺(tái)賣給同樣需要購買保障房的人。

我認(rèn)為，這是保障房制度的完善，也是保障房制度的進(jìn)步。

這樣一來就建立了保障房和商品房的區(qū)隔，保障房不參與商品房市場化的買賣邏輯，即體現(xiàn)了保障房的福利意義，也不侵蝕商品房購買群體的利益。

毫無疑問，這是制度的進(jìn)步。

第二點(diǎn)：歸一

之前保障房有很多種，什么共有產(chǎn)權(quán)、安居房、人才房、廉租房等等，反正“花名”一堆。

這次意見稿明確，未來深圳只有配售型保障房和租賃房兩種，什么安居房、共有產(chǎn)權(quán)在未來都不復(fù)存在了。

那么，這把共有產(chǎn)權(quán)、安居房、人才房“歸一”，變成配售型保障房的好處是什么？

我認(rèn)為答案是統(tǒng)一價(jià)格。

如果說福利分房是房地產(chǎn)的1.0時(shí)代，那么商品房就是2.0時(shí)代，現(xiàn)在的共有產(chǎn)權(quán)就是1.5時(shí)代，介乎于福利分房與商品房之間。

按照商品房的價(jià)格，共有產(chǎn)權(quán)房的價(jià)格僅為商品房價(jià)格的50%至60%，降低了一半，同時(shí)50%共有產(chǎn)權(quán)又讓總房款降低50%。

那么，用商品房四分之一的“價(jià)格”就可以購買共有產(chǎn)權(quán)房產(chǎn)了。

現(xiàn)在統(tǒng)一都變成“配售型”商品房，那么再也沒有“商品房”四分之一價(jià)格買房的“好事了”

第三點(diǎn)：獨(dú)立

前文就和大家說了，2023年保障房制度的不完善之處在于：同一個(gè)項(xiàng)目，保障房6萬、商品房10萬。

這種組合的初衷我是理解的，

將商品房業(yè)主與保障房業(yè)主混居到一起，也就是一個(gè)項(xiàng)目同時(shí)建設(shè)保障房+商品房，最大限度避免了“貧民窟”出現(xiàn)，但卻侵蝕了商品房業(yè)主的利益

那么，有沒有更好的辦法，既不侵蝕商品房業(yè)主的利益，也不開倒車用商品房業(yè)主的利益補(bǔ)貼保障房呢？

從深圳最新的意見稿看，解決路徑就是“買入商品房+租賃=混居”，然后配售型保障房單獨(dú)批地。

換句話說，混居還在，但不侵蝕銷售型商品房的利益。

第四點(diǎn)：小上加小

保障房+商品房雖然同在一個(gè)小區(qū)，但在戶型維度，還是有些差別的。

像深圳之前的保障房面積都是小兩房、小三房，只不過小三房銷售不如小兩房。

但這次意見稿明確，未來配售型保障房的戶型面積要更小，預(yù)計(jì)以小一房和小兩房為主。

那么，深圳配售型保障房意見稿的影響是什么？

我認(rèn)為最關(guān)鍵的只有一點(diǎn)：就是保障房就是福利，針對(duì)中低收入群體，界限不再模糊。

同時(shí)，不再犧牲商品房市場化的利益，又保證“居者有其屋”的目標(biāo)

也恰恰因?yàn)楸Ｕ戏炕貧w福利房范疇，不存在未來市場化流通的可能，保障房和商品房之間就建立了價(jià)值區(qū)隔，像之前保障房搶占商品房購買群體的情況將不復(fù)存。

寫這篇文章的時(shí)候，我又查了相關(guān)信息，發(fā)現(xiàn)不僅是深圳，很多城市的配售型保障房也都如此、

——廣州在之前就頒布了類似的意見稿，明確配售型保障房禁止流轉(zhuǎn)，采取封閉管理。

長沙在5月13日公布了《辦法》，大致內(nèi)容和方向基本一致，也是現(xiàn)房銷售+封閉管理

——濟(jì)南

濟(jì)南在3月31日公布了《辦法》，也明確惡劣配售型保障房封閉流轉(zhuǎn)。

4月14日成都頒布了《成都保障性住房管理暫行辦法》，明確了保障房封閉流轉(zhuǎn)

除了上述這些城市、武漢、西安、杭州、南京等城市都在2025年陸續(xù)頒布的保障房管理辦法。

沒有懸念，都是不允許保障房在商品房市場流轉(zhuǎn)，全部都是封閉流轉(zhuǎn)。

這意味著，中國第二輪房改，不僅沒有結(jié)束，還進(jìn)一步完成、優(yōu)化了制度，讓商品房市場化，保障房福利化變得更徹底，更有效率。

換句話說，房地產(chǎn)雙軌制，沒有變！只不過制度在完善、在成熟。

隨便買房的邏輯已經(jīng)發(fā)生了改變，資產(chǎn)配置推薦閱讀文章《》

02

其次、一個(gè)問題

如果有一個(gè)人對(duì)社會(huì)的貢獻(xiàn)是產(chǎn)出100個(gè)金幣，卻要用家庭財(cái)富的70%來償還債務(wù)，而另外一個(gè)人對(duì)社會(huì)的貢獻(xiàn)是產(chǎn)生25個(gè)金幣，卻可以用背負(fù)更少的債務(wù)。

那么，還會(huì)有人努力產(chǎn)出100個(gè)金幣嗎？

我想沒有！

既然干多干少都一樣，那為什么要多干呢？

所以，未來商品房與保障房的雙軌制一定有非常明顯的屬性區(qū)別和價(jià)值區(qū)別。

換句話說，有錢和沒錢，這件事必須有區(qū)別~

文章最后，給大家說一說英國房產(chǎn)歷史的一小段故事。

1979年代表保守黨的撒切爾夫人上臺(tái)。

為了實(shí)現(xiàn)該黨長期以來的目標(biāo)：把英國變成一個(gè)“有產(chǎn)國家”，通過了《住房法案》，將150萬套公屋（保障房）賣給了實(shí)際租賃人。

也就是說——

撒切爾夫人上臺(tái)后，通過一項(xiàng)法案，把保障性租賃住房出售給能出錢的租客。

在她的描述中，這是“20世紀(jì)最重要的革命之一”。

但從這個(gè)制度誕生之日起，就充滿了爭議。

——贊揚(yáng)者認(rèn)為這個(gè)制度讓更多人拿到了房子產(chǎn)權(quán)，用低價(jià)購買了不斷增值的資產(chǎn)；

——保障房的建設(shè)資金來自納稅人，但購買保障房獲利的人卻沒有反哺納稅人。

隨著時(shí)間的推移，到了1988年英國又改變了模式。不再鼓勵(lì)私人購買保障房，反而引入了短租保障房，租期最短僅為6個(gè)月。

與此同時(shí)，金融監(jiān)管放松，讓多信貸進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)，鼓勵(lì)房地產(chǎn)買賣交易。

于是，英國房價(jià)暴漲。

隨著英國房價(jià)的暴漲，英國政府逐漸意識(shí)到無論是購買保障房、還是提供保障性租賃房，都無法滿足人們獲得“適用而滿意的住房”。

所以——

英國的個(gè)人住房補(bǔ)貼制度誕生。

從1999年到2012年，英國從“大力提供租賃保障房”轉(zhuǎn)變到“大力提供租房補(bǔ)貼”，而所有的補(bǔ)貼皆在幫助困難家庭支付房屋租金。

那么，到了2023年英國商品房的價(jià)格是什么樣呢？

英國2023年1月粉的平均掛牌價(jià)（asking price）對(duì)比去年同期上漲了6.3%，目前全英平均掛牌價(jià)為362,438英鎊，約合人民幣297萬一套。

倫敦地區(qū)房產(chǎn)最新掛牌價(jià)對(duì)比去年同期上漲了6.1%，目前倫敦房產(chǎn)最新平均總價(jià)為667,587英鎊一套，約547萬人民幣。

最后附英國近五年（2018-2023年）房價(jià)走勢(shì)圖：

我簡短的總結(jié)了英國房地產(chǎn)幾個(gè)歷史性的轉(zhuǎn)折和現(xiàn)狀，希望在這短短的600多字中，能讓大家明白，終有一天：

不再干預(yù)市場，任由其市場化；

不會(huì)大量提供廉租房以供租賃，轉(zhuǎn)而提供現(xiàn)金補(bǔ)貼支持部分人群；

放寬信貸，讓更多普通人購買商品房會(huì)仍是主流；

隨便買房的邏輯已經(jīng)發(fā)生了改變，資產(chǎn)配置推薦閱讀文章《》

03

最后，簡單的總結(jié)幾句。

如果多數(shù)人的利益是公平，那么多數(shù)人投票的結(jié)果就是瓜分富人的財(cái)富，如果少數(shù)人的訴求是公平，那么少數(shù)人投票的結(jié)果就是財(cái)富的集中和壟斷。

所以，這個(gè)世界沒有絕對(duì)的公平，也沒有完美的解決辦法！

所以，目前的雙軌制，算是沒有辦法的唯一辦法了。

只不過，我依然深信，違背人性和市場自由的一切都將被修正，

想投資買房的伙伴掃描下方二維碼，我會(huì)在私域直播中給大家講述趨勢(shì)和資產(chǎn)配置的底層邏輯~

老實(shí)做人，踏實(shí)寫文，不鼓吹，不煽動(dòng)，讓你明白房產(chǎn)這回事！

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