文/鄧浩志

5月廣州樓市，量?jī)r(jià)齊漲的原因

5月樓市統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)陸續(xù)出爐，廣州市場(chǎng)呈現(xiàn)了喜人的量?jī)r(jià)齊漲。Z公司統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，5月份廣州一手住宅網(wǎng)簽環(huán)比4月份上漲了38%。而H公司數(shù)據(jù)顯示，網(wǎng)簽環(huán)比上升43%。新房成交均價(jià)則由4月份的3.2萬(wàn)多/m2，跳漲到5月份的4萬(wàn)/m2，創(chuàng)一年多來(lái)的房?jī)r(jià)新高。

5月樓市異?；钴S，主要有以下幾個(gè)原因：

1、節(jié)日效應(yīng)。5月初有“五一”小長(zhǎng)假，5月底有端午假期。一個(gè)月內(nèi)兩個(gè)假期，而假期看房客戶增多，開(kāi)發(fā)商宣傳、促銷都加碼是促使市場(chǎng)活躍的季節(jié)性因素。

2、大批新項(xiàng)目5月集中開(kāi)盤(pán)，集中簽約。去年四季度，廣州大規(guī)模賣地。這批項(xiàng)目多數(shù)都在今年“五一”前后開(kāi)盤(pán)。而4月中下旬開(kāi)盤(pán)的項(xiàng)目，基本也都集中在5月簽約，所以5月的網(wǎng)簽量特別大。另外，新開(kāi)樓盤(pán)基本都提前“蓄客”1個(gè)月甚至以上的時(shí)間，所以開(kāi)盤(pán)當(dāng)天的大量成交，其實(shí)是過(guò)去一個(gè)多月業(yè)績(jī)的匯總。4月中開(kāi)始，廣州每周都有5、6個(gè)全新樓盤(pán)入市，而“五一”和“端午“兩個(gè)節(jié)點(diǎn)也有大量新盤(pán)，新貨推出。整個(gè)4、5月份廣州有接近20個(gè)全新樓盤(pán)入市。5月份大量新盤(pán)網(wǎng)簽，其實(shí)反映的也是3、4月份的市場(chǎng)能量狀況。

3、新盤(pán)超高使用率降維打擊舊盤(pán)和二手房市場(chǎng)。無(wú)論是住宅4.0，還是“超新規(guī)”設(shè)計(jì)，或者所謂的“零票窗臺(tái)”說(shuō)的都是新樓盤(pán)越來(lái)越高的實(shí)用率。在4、5月入市的新樓盤(pán)中，有超過(guò)10個(gè)項(xiàng)目對(duì)外宣傳使用率超過(guò)130%，比去年底今年初普遍的110%、120%使用率再進(jìn)一步。這批新盤(pán)搶走了市場(chǎng)上的客戶，也搶走了關(guān)注度。

4、至于5月份新房網(wǎng)簽價(jià)格突然走高，這和近期天河，海珠幾個(gè)高價(jià)樓盤(pán)全新入市并且熱銷有關(guān)。比如保利在琶洲的新盤(pán)，單價(jià)在7—9萬(wàn)/平，還有天河核心的全新項(xiàng)目，單價(jià)在9—11萬(wàn)/平，兩個(gè)項(xiàng)目雖然都是豪宅，但價(jià)格明顯低于同區(qū)競(jìng)品，所以開(kāi)盤(pán)當(dāng)天就銷售過(guò)百套。大批核心城區(qū)高價(jià)項(xiàng)目集中網(wǎng)簽，改變了網(wǎng)簽的結(jié)構(gòu)，從而讓成交價(jià)出現(xiàn)了階段性的大幅上漲。

雖然廣州樓市在5月份貌似火熱，但這都受短期因素影響造成的波動(dòng)，甚至可以說(shuō)：廣州樓市5月的回暖可能只是曇花一現(xiàn)。

廣州樓市“虛火”褪去，678或全面降溫

“五一”、“端午”小長(zhǎng)假過(guò)去之后，就將進(jìn)入6789連續(xù)4個(gè)月沒(méi)有假期的下半年。另外，6、7、8月份又是每年樓市傳統(tǒng)的淡季，廣州樓市早有句俏皮話叫：678，無(wú)辦法。所以市場(chǎng)降溫也是季節(jié)性因素影響的結(jié)果。

而市場(chǎng)集中推新貨的周期已經(jīng)過(guò)去，接下來(lái)的三季度全市不會(huì)有太多新盤(pán)新貨亮相，從營(yíng)銷的角度看，接下來(lái)的市場(chǎng)也將缺乏熱點(diǎn)和亮點(diǎn)。至于新盤(pán)超高的使用率，則完全是一把雙刃劍，一方面他讓一手新城形成更強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)力，另一方面他對(duì)使用率低的舊盤(pán)，二手房市場(chǎng)則形成強(qiáng)烈的沖擊。畢竟120%、130%使用率的新產(chǎn)品在市場(chǎng)總量中占據(jù)少數(shù)。所以更大規(guī)模的舊產(chǎn)品市場(chǎng)將受到進(jìn)一步的沖擊，未來(lái)很可能要么有價(jià)無(wú)市，要么只能以價(jià)換量。其實(shí)在5月份的時(shí)候，不少房地產(chǎn)操盤(pán)手直言，目前的市場(chǎng)是旱的旱死，澇的澇死。意思是新盤(pán)新規(guī)產(chǎn)品熱銷，對(duì)應(yīng)的是更廣泛的舊盤(pán)和二手房的滯銷。

從全市的角度看5月份的市場(chǎng)復(fù)蘇，除了產(chǎn)品之間巨大的差異造成市場(chǎng)冷熱不均外，還有區(qū)域之間的巨大差距。5月份，廣州樓市熱銷的區(qū)域分別是海珠，天河，兩區(qū)成交量環(huán)比大漲80%，番禺，黃埔則同比上漲了40%，而外圍四區(qū)市場(chǎng)則呈現(xiàn)弱勢(shì)。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年5月，海珠、荔灣、越秀、天河四區(qū)，約有12%的項(xiàng)目采取價(jià)格讓利政策。而近郊的番禺、黃埔、白云則有25%的項(xiàng)目降價(jià)促銷，外圍的花都、南沙、增城、從化則有高達(dá)50%在降價(jià)走貨。

而更重要的是，樓市中期的基本面并沒(méi)有發(fā)生變化。我們首先要回顧4月份樓市急速降溫的原因。當(dāng)時(shí)是因?yàn)殛P(guān)稅問(wèn)題導(dǎo)致的全球經(jīng)貿(mào)以及經(jīng)濟(jì)的不確定性，繼而產(chǎn)生的樓市觀望氣氛的驟然升溫。從宏觀層面看，特朗普的政策每天都在變，貿(mào)易不確定性仍在，經(jīng)濟(jì)、就業(yè)、收入情況都沒(méi)有明顯的改善，通縮仍在繼續(xù)。樓市信心幾乎不可能在沒(méi)有新的重大利好支持下突然實(shí)現(xiàn)復(fù)蘇。而在5月各種利好逐漸消退之后，6、7、8月份的樓市很可能會(huì)回歸到4月份的較為低迷的狀態(tài)。

直到有一天，新一輪大規(guī)模利好再次刺激和釋放市場(chǎng)的需求……

下半年政策與市場(chǎng)前瞻，各區(qū)各板塊前景預(yù)判

核心四區(qū)新房?jī)r(jià)格已經(jīng)接近底部，或者就在底部了。但二手房?jī)r(jià)格可能仍有下行空間，這是兩者使用率之間巨大差異造成的結(jié)果。目前雖有傳聞?wù)f下一階段相關(guān)部門會(huì)收緊新樓盤(pán)偷面積的設(shè)計(jì)，但這并不可能解決舊樓盤(pán)低一大截使用率的問(wèn)題。而部分房企的特殊身份，是否會(huì)繼續(xù)讓他們?cè)谕得娣e問(wèn)題上享受“特權(quán)”？按照過(guò)往經(jīng)驗(yàn)，他們一直例外，所以限制偷面積是否只是個(gè)噱頭，又或者直接變成不對(duì)稱的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)也很難說(shuō)。

核心四區(qū)當(dāng)中，越秀貨少慢慢賣已經(jīng)是常態(tài)化；荔灣，特別是新荔灣缺新貨，缺中小面積產(chǎn)品，缺低價(jià)剛需產(chǎn)品，所以下半年，甚至明年成交都很難放量，但價(jià)格會(huì)比較堅(jiān)挺。海珠和天河將繼續(xù)是廣州市場(chǎng)最亮的仔，一個(gè)依托琶洲，一個(gè)依托珠城，區(qū)域內(nèi)的豪宅，周邊的高端改善型項(xiàng)目一直都備受關(guān)注且不愁賣。

而近郊三區(qū)，黃埔開(kāi)始認(rèn)清自己的定位，特別是老黃埔?guī)讉€(gè)超級(jí)大盤(pán)，在前期大幅降價(jià)后逐漸打開(kāi)了銷售局面。當(dāng)然，天量的供應(yīng)會(huì)讓老黃埔長(zhǎng)期陷入價(jià)格戰(zhàn)的泥潭，這個(gè)周期，至少需要 3 到 5 年。

白云區(qū)的特征市場(chǎng)依然是分化，南部更像價(jià)格堅(jiān)挺的主城區(qū)，北部四鎮(zhèn)依然只能對(duì)標(biāo)遠(yuǎn)郊四區(qū)，以價(jià)換量是唯一選擇。

而番禺更像是廣州的一個(gè)縮影，幾個(gè)新盤(pán)憑借高使用率，優(yōu)質(zhì)的地段，更具競(jìng)爭(zhēng)力的產(chǎn)品獲得市場(chǎng)的認(rèn)可。但如果你是舊產(chǎn)品，使用率低，區(qū)位一般，很可能降點(diǎn)價(jià)都仍然賣不動(dòng)。

外圍四區(qū)任重而道遠(yuǎn)，貨多，庫(kù)存大，購(gòu)買力不足是通病，而且是長(zhǎng)期困擾。比如新塘、增城，朱村等板塊仍然是樓盤(pán)一條街，仍然有賣不完的貨。而南沙，庫(kù)存依舊全市第一，哪怕出了金融30條，依然解決不了人口不足的根本性問(wèn)題。花都從化則仍然是本地需求本地消化，廣州主城購(gòu)買力是看都不會(huì)看一眼這兩個(gè)區(qū)域……

至于下半年樓市政策，我認(rèn)為只要6、7月份市場(chǎng)仍然低迷，8月份新一輪全國(guó)性的利好就很可能會(huì)推出。至于廣州會(huì)有什么利好？我認(rèn)為最值得期待的應(yīng)該是發(fā)放購(gòu)房補(bǔ)貼。目前全國(guó)已經(jīng)有包括南京，蘇州等近50個(gè)城市推出，有的補(bǔ)貼房?jī)r(jià)的0.5%~1%，也有的直接給幾萬(wàn)塊錢。