節(jié)后樓市最強(qiáng)烈的兩大關(guān)鍵信號(hào)，在2月25日同一天釋放。

上海落地“滬七條”，非滬籍購(gòu)房門(mén)檻“史詩(shī)級(jí)”松綁，向市場(chǎng)釋放“穩(wěn)定樓市”的積極信號(hào)。

廣州節(jié)后土拍首秀，8家房企上演了一場(chǎng)歷時(shí)9小時(shí)、243輪的土地爭(zhēng)奪戰(zhàn)，最終馬場(chǎng)一期地塊溢價(jià)率達(dá)到26.6%，以236億元的成交總價(jià)位列廣州歷史第二、全國(guó)第五。可售樓面價(jià)91268元/㎡（住宅+商業(yè)）更是一舉刷新了廣州單價(jià)地王紀(jì)錄。

廣州馬場(chǎng)一期地塊未拍先火，起拍價(jià)就達(dá)到了186.4億元。

在2月10日舉辦的2026年廣州市首場(chǎng)土地推介沙龍中，重點(diǎn)推介了馬場(chǎng)、中山八、嘉禾望崗、東鄉(xiāng)等多宗優(yōu)質(zhì)地塊，馬場(chǎng)則是其中重點(diǎn)推介地塊，吸引了約十家開(kāi)發(fā)商高度關(guān)注。

競(jìng)拍當(dāng)天共有8家房企參拍，其中包括越秀、保利、中海、華潤(rùn)、招商等多家頭部央國(guó)企，競(jìng)爭(zhēng)十分激烈，競(jìng)拍現(xiàn)場(chǎng)“名場(chǎng)面”不斷，百輪競(jìng)拍之后，仍有5家房企持續(xù)角逐。

在第138輪開(kāi)始，進(jìn)入到保利與越秀的爭(zhēng)奪戰(zhàn)中，雙方拉鋸106輪后，越秀地產(chǎn)以236億，溢價(jià)26.6%奪得；地塊成交名義樓面價(jià)41632元/㎡，可售樓面價(jià)91268元/㎡（住宅+商業(yè)）、住宅可售樓面價(jià)105970元/㎡，一舉奪得廣州單價(jià)新“地王”，成交總價(jià)排名廣州第二、躋身全國(guó)第五，住宅可售樓面單價(jià)躋身全國(guó)前十。

馬場(chǎng)一期地塊這樣的全國(guó)性的地王級(jí)項(xiàng)目出現(xiàn)，它的意義甚至已經(jīng)超出廣州城市的范疇，對(duì)于全國(guó)樓市都是一個(gè)信號(hào)明確的風(fēng)向標(biāo)。在行業(yè)深度調(diào)整、房企拿地愈發(fā)謹(jǐn)慎的當(dāng)下，頭部央國(guó)企不惜血本爭(zhēng)奪核心地塊，本質(zhì)上是對(duì)一線城市基本面的篤定，更是對(duì)2026年樓市復(fù)蘇的信心投票。

對(duì)于廣州而言，這場(chǎng)地王成交更是一劑“強(qiáng)心針”，地市開(kāi)門(mén)紅也將帶動(dòng)新房、二手房市場(chǎng)信心回升，為3月“小陽(yáng)春”筑牢基礎(chǔ)。

在行業(yè)底部確認(rèn)的關(guān)鍵階段，廣州拍出的全國(guó)性地王級(jí)地塊說(shuō)明了什么？

首先，政策端精準(zhǔn)發(fā)力，為土拍熱度保駕護(hù)航。從廣州市規(guī)劃和自然資源局發(fā)布的官方通訊文章可以看出，未來(lái)廣州將重點(diǎn)推動(dòng)核心板塊價(jià)值提升與城市能級(jí)躍升，帶動(dòng)一批區(qū)位優(yōu)越、配套完善、發(fā)展?jié)摿Τ渥愕膬?yōu)質(zhì)地塊入市。同時(shí)該地塊允許競(jìng)買(mǎi)人使用保函替代現(xiàn)金繳納37.28億元的競(jìng)買(mǎi)保證金，降低企業(yè)資金壓力。

其次，一線城市市場(chǎng)信心正在加速回歸，二手房企穩(wěn)帶動(dòng)土拍回暖。2026年1月20個(gè)重點(diǎn)城市二手房成交面積環(huán)比上漲10%，二手房率先企穩(wěn)的背景下，土拍市場(chǎng)熱度上升，正是市場(chǎng)信心傳導(dǎo)的必然結(jié)果。

第三，房企投資筑底回升的信號(hào)明顯，聚焦核心城市成共識(shí)。2025年典型企業(yè)新增土地儲(chǔ)備貨值、金額同比回升而面積小幅下降，一方面展現(xiàn)出企業(yè)投資筑底反彈的積極態(tài)勢(shì)，另一方面也印證了當(dāng)前投資主要聚焦在一二線城市。

更為核心的是，馬場(chǎng)一期地塊本身就具備稀缺屬性，這也是房企不惜血本爭(zhēng)奪的關(guān)鍵。地塊位于區(qū)位極其優(yōu)越的廣州核心CBD珠江新城板塊，2010年以來(lái)板塊內(nèi)均無(wú)宅地供應(yīng)，而項(xiàng)目周邊3公里范圍內(nèi)自2015年以來(lái)僅供應(yīng)2宗純住宅用地、2宗綜合用地及1宗商住用地，均位于金融城及琶洲板塊。對(duì)于實(shí)力房企而言，核心區(qū)優(yōu)質(zhì)稀缺的土地必將是爭(zhēng)奪的熱點(diǎn)。與之相對(duì)應(yīng)的是，2024年末天河核心區(qū)多宗優(yōu)質(zhì)宅地集中出讓?zhuān)鶆?chuàng)下高總價(jià)、高單價(jià)的市場(chǎng)紀(jì)錄，這些高價(jià)地項(xiàng)目展現(xiàn)了強(qiáng)勁銷(xiāo)售的實(shí)力，比如保利玥璽灣于2025年11月入市，首開(kāi)成交破百億，開(kāi)盤(pán)3個(gè)月網(wǎng)簽便高達(dá)356套，攬金超155億。

當(dāng)前，全國(guó)土地交易規(guī)模已完成深度調(diào)整，隨著核心城市優(yōu)質(zhì)地塊持續(xù)入市，土地市場(chǎng)成交規(guī)模有望迎來(lái)更多企穩(wěn)信號(hào)。

“十五五”規(guī)劃建議和經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議要求的大力推進(jìn)城市更新，高能級(jí)城市的核心板塊將帶來(lái)更多新增優(yōu)質(zhì)宅地入市，以點(diǎn)帶面維持土地市場(chǎng)熱度，將提振企業(yè)和購(gòu)房者的預(yù)期和信心。

節(jié)后廣州土拍首秀，意味著核心城市供地窗口期已開(kāi)啟，預(yù)計(jì)上半年土地市場(chǎng)熱度將逐步回升。

2026年以來(lái)樓市底部確認(rèn)的信號(hào)進(jìn)一步明確。上海新政松綁托底需求，廣州地王激活市場(chǎng)信心，政策端與市場(chǎng)端形成共振，推動(dòng)樓市止跌回穩(wěn)進(jìn)入加速期。

文章來(lái)源:丁祖昱評(píng)樓市