寶山是上海最散裝的一個(gè)區(qū)，樓市發(fā)展讓很多人看不懂。

寶山地域遼闊，規(guī)劃功能區(qū)眾多，發(fā)展路徑常被形容為“東一榔頭、西一榔頭”；

樓市格局也因此顯得分散、割裂，讓不少購房者感到迷茫，為啥會這樣？

看看寶山的規(guī)劃有多少：

寶山南北縱向地鐵也有很多，置業(yè)寶山的朋友經(jīng)常問：

是該買1號線、3號線、7號線、15號線還是19號線、18號線呢？

這么多線路，買哪條線相對最宜居？哪條線未來潛力最大？到底該怎么選？

寶山樓市“散裝”的根源

寶山的發(fā)展規(guī)劃多，樓市組團(tuán)板塊也多，散裝的特性確實(shí)很容易讓人犯下置業(yè)困難癥。

首先我們來看看，為啥寶山的規(guī)劃遍地開花？為啥眾多居住組團(tuán)東西都沒有聯(lián)系、整體顯得那么散裝和割裂？

在上世紀(jì)七八十年代，寶山是工業(yè)衛(wèi)星城的發(fā)展模式，催生了以淞寶為主的配套居住區(qū)。

九十年代開始，上海市區(qū)加速擴(kuò)大，寶山開始作為動遷承接地與市區(qū)進(jìn)行融合發(fā)展。

這期間又成功催生了內(nèi)中環(huán)近郊的張廟、共康、共富、淞南、高境等老公房片區(qū)，算是開啟了寶山最早的城市化。

緊接著2000年后趕上“一城九鎮(zhèn)”的規(guī)劃，美蘭湖北歐風(fēng)情小鎮(zhèn)的建設(shè)又拉開了序幕，這讓寶山又多了一個(gè)發(fā)展方向。

同時(shí)市區(qū)地鐵（1、3、7號線）向北延伸，為承接市區(qū)外溢，寶山在地鐵沿線密集開發(fā)居住組團(tuán)。

于是寶山的樓市板塊全面鋪開，全域主打一個(gè)“近市區(qū)+高性價(jià)比”。

但是進(jìn)入寶山的地鐵多為南北走向，缺乏東西向的聯(lián)絡(luò)，導(dǎo)致各緯度板塊缺乏聯(lián)系，形成了大而散裝的特性。

寶山樓市發(fā)展的速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)跑在了工業(yè)轉(zhuǎn)型的前面，各個(gè)板塊在工業(yè)區(qū)、大場機(jī)場、鐵路等層層阻隔下，又形成了割裂的特質(zhì)。

比如1號線的楊行跟7號線的顧村沒有聯(lián)系，中間被工業(yè)區(qū)割裂開來，此謂“西伯利亞地帶”；

楊行跟3號線的淞寶也沒聯(lián)系，同是3號線的淞南跟淞寶聯(lián)系也很弱，中間被工業(yè)區(qū)割裂開來；

1號線的張廟共康跟7號線的上大都沒聯(lián)系，中間被大場機(jī)場割裂開來……

工業(yè)區(qū)對城市界面和環(huán)境的影響，造成了發(fā)展的不協(xié)調(diào)。

為了消除工業(yè)割裂帶，提升整體宜居性，加快產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型，寶山近年新規(guī)劃了吳淞創(chuàng)新城、南大智慧城等重點(diǎn)轉(zhuǎn)型區(qū)。

寶山新的規(guī)劃已經(jīng)明確，主要發(fā)展濱江、大吳淞、南大三個(gè)區(qū)域，不再那么亂了：

以前寶山的規(guī)劃遍地開花，讓人看了很迷茫；現(xiàn)在終于有了清晰的發(fā)展方向，也為樓市指明了道路。

地鐵輪動下的樓市演進(jìn)邏輯

從軌道交通的發(fā)展視角看，寶山樓市的演變與地鐵線路開通高度聯(lián)動，板塊輪動特征非常明顯。

按地鐵開通的時(shí)序梳理寶山過去25年的樓市發(fā)展邏輯，發(fā)現(xiàn)令人迷惑的寶山樓市更能看懂了！

寶山每條地鐵線的房價(jià)邏輯和購買邏輯都不同，你最看好哪一條？

一、2000-2007年：1號線北延伸——盤活張廟、共康共富、楊行

寶山1號線板塊主要是吃人廣、不夜城和大寧的外溢。

先來評價(jià)一下這條線：

1號線與南北高架并線，交通效率高，但沿線發(fā)展較為成熟，老破小居多，潛力很受限。

沿線距離市區(qū)最近的張廟、共康、共富都是老破小社區(qū)，一直到楊行才出現(xiàn)次新界面。

對于張廟、共康來說，是寶山南門戶、市區(qū)外溢首站，老破小性價(jià)比很高。

這里也開發(fā)了部分商品房，但多成“老破大”，品相已不好，次新房也已破發(fā)。

張廟某老式商品房面相

大場機(jī)場限制了共康西部的開發(fā)，有一定噪音影響，削弱了宜居度和房價(jià)。

對于楊行來說，緯度位置已經(jīng)和顧村差不多了，離市區(qū)太遠(yuǎn)了，綜合競爭力反而不如上大。

二、2006-2012年：3號線北延伸——構(gòu)建3號線發(fā)展帶

3號線客源主要承接虹口、楊浦外溢。

3號線評價(jià)：

地鐵高架運(yùn)行，疊加鐵路割裂、工業(yè)區(qū)集卡影響，宜居性較差，不如1號線。

3號線在寶山經(jīng)過的主要是高境科創(chuàng)小鎮(zhèn)、淞南老工業(yè)區(qū)轉(zhuǎn)型帶、吳淞創(chuàng)新城和淞寶老城。

高境是寶山東南門戶，主要外溢客群是虹口，吸引了很多江灣動遷居民過去置換。

但不管是高境、淞南還是淞寶，老破小居多，缺乏次新界面和產(chǎn)品；

都市工業(yè)區(qū)尚待轉(zhuǎn)型、軍工路集卡多，3號線并非宜居線路。

高境淞南的老破小性價(jià)比和張廟共康趨同，但通勤效率遜色一籌，不是理想置業(yè)之地。

割裂的高境板塊

三、2010-2014年：7號線北延伸——激活上大、顧村、美蘭湖

7號線主要是靜安寺的外溢。

7號線評價(jià)：

走地下沒有噪聲影響、沿線配套最好、最宜居，但滬太路沒有快速化紅綠燈多自駕進(jìn)城慢。

7號線2010年才北延伸開通至上大，在此之前大華社區(qū)早就開發(fā)完成了。

這期間正值上海商品房時(shí)代到來，寶山首先在最靠近市區(qū)的地方打造了大華社區(qū)。

大華是寶山最好的地段，從農(nóng)民房、老公房、新一代動遷房到商品房、別墅，產(chǎn)品應(yīng)有盡有。

這里的商品房相對普陀、北靜安更新，有的帶電梯，吸引了很多市區(qū)的外溢。

但是核心商品房大多不靠地鐵，被龍珠苑、華欣苑、大華一二村等早期建設(shè)的安置房擋住了，日月光商場更是不方便去。

冷清的寶山日月光商場

真正集合地鐵+便捷TOD商業(yè)+次新居住界面的宜居板塊在上大，以經(jīng)偉社區(qū)為代表。

所以7號線的置業(yè)邏輯很清晰：

次新首選上大，想要動遷房和更齊全的配套就去顧村，考慮極致的性價(jià)比和更宜居的環(huán)境就去美蘭湖。

四、2021年：15號線貫通——開始搞南大智慧城

15號線評價(jià)：是一條分流線路，進(jìn)不了內(nèi)環(huán)，能級不如7號線。

15號線2021年全線貫通，讓上大、顧村成為雙軌交板塊，還激活了寶山新開發(fā)的南大板塊。

南大在地鐵開通后污染治理也同步完成，近幾年連續(xù)出讓土地、開發(fā)商品房；

并規(guī)劃了智慧城商務(wù)區(qū)，與桃浦智創(chuàng)城聯(lián)動發(fā)展。

只是15號線豐翔路-南大路周邊都是大工地狀態(tài)，配套待完善，宜居性暫不足。

綜合來看，從現(xiàn)實(shí)的配套成熟、宜居環(huán)境和通勤優(yōu)勢來看，7號線置業(yè)明顯優(yōu)于1號線、3號線。

上大、顧村、美蘭湖都很宜居，配套做得也可以，未來滬太路快速化后還會加分。

寶山未來潛力板塊排名

雖然寶山7號線置業(yè)是優(yōu)選，但沿線發(fā)展也較為成熟了，以后很難再大變樣，缺少了潛力。

如果在寶山找一些比較具有升值潛力的板塊，又該買哪里呢？

既然寶山有了新的發(fā)展方向，新的潛力區(qū)也在形成，我認(rèn)為以下區(qū)域會入選：

一、大吳淞（核心區(qū)）

大吳淞很大，只有核心區(qū)才有價(jià)值，下圖所示是大吳淞定位最高、未來整個(gè)寶山潛力最大的區(qū)域：

這個(gè)核心區(qū)圍繞蘊(yùn)藻浜河展開，東西長5公里、南北寬200米，規(guī)劃形成一個(gè)大吳淞十里畫卷園。

里面的東西可不少，有寫字樓、博物館、淞南湖、大學(xué)園、新住宅等。

這要是建好了不得了，將是寶山“第一界面”！

只是這個(gè)規(guī)劃落地周期不知道要多久，目前核心區(qū)還沒有新商品房開發(fā)，潛力有待釋放，就看你是否賭得起？

服務(wù)這個(gè)區(qū)域的是3號線（淞濱路、張華浜）、19號線（泰和路）以及18/19號線交匯的江楊南路站。

二、南大（最靠近市區(qū)的成片可開發(fā)區(qū)域）

南大的潛力僅次于大吳淞，比大吳淞好的是沒有歷史包袱，已經(jīng)有實(shí)質(zhì)性建設(shè)進(jìn)展了。

南大商辦樓拔地而起，商品房密集開發(fā)，區(qū)域發(fā)展速度比大吳淞快，要率先崛起了。

南大的商務(wù)僂

相對桃浦來說，寶山南大的TOD優(yōu)勢、性價(jià)比優(yōu)勢都很明顯，置業(yè)吸引力較大。

三、濱江（郵輪港、長灘）

寶山第三潛力的地方是濱江區(qū)域，即郵輪港、上海長灘。

吳淞口國際郵輪港有多條國際航線，以客運(yùn)為核心功能，是上海北冀航運(yùn)中心。

長灘可謂寶山最能看得過去的“門面”，觀光塔、音樂廳、球體影院都已落成，周邊還將新增一座奧特萊斯。

只是長灘這個(gè)地方太偏東北，寶山本地高端購買力外流到了新江灣城，缺少了購買力支撐。

長灘CEO盤價(jià)格多年滯漲，雖有一定潛力但不如大吳淞核心區(qū)和南大。

四、楊行

本來?xiàng)钚械臐摿κ蔷薮蟮?，原先是吳淞?chuàng)新城核心，還有高鐵站加持，1+19號線雙線進(jìn)城。

但是新的大吳淞規(guī)劃把核心改到了吳淞街道，讓楊行從核心區(qū)變成了輻射區(qū)，利空不少。

吳淞創(chuàng)新城、大吳淞規(guī)劃比較

楊行剩下的利好就是建一個(gè)高鐵站和一條19號線地鐵。

高鐵站和地鐵建好了只是一個(gè)交通樞紐，功能較為單一，商業(yè)商務(wù)功能要很晚才補(bǔ)齊。

如果說指望寶山把這個(gè)高鐵站打造成為像虹橋、不夜城那樣的商務(wù)區(qū)肯定是有挑戰(zhàn)性的，當(dāng)前的條件不成熟、操盤手的魄力也不夠。

楊行不在寶山發(fā)射的吳淞、濱江、南大“三支箭”中，東部工業(yè)區(qū)的轉(zhuǎn)型與城市界面更新會滯后，因此潛力排在最后。

至于寶山其它的規(guī)劃如新顧城、北郊未來產(chǎn)業(yè)園區(qū)域，能級都不高，潛力一般。

看完寶山的“散裝”歷史與地鐵輪動邏輯，你認(rèn)為在寶山買幾號線最合適？