東京一棟40年公寓房租飛漲260%至320%的新聞，近期在日本引起熱議。日本輿論擔(dān)心，中國熱錢流入日本房地產(chǎn)市場(chǎng)，推高房價(jià)和租金。另外逼遷案例也屢見不鮮，日媒推斷中國投資者的如意算盤是將公寓改成民宿，盡快收回成本。

目前，東京樓價(jià)已超過歷史最高點(diǎn)。根據(jù)多維度數(shù)據(jù)對(duì)比，其價(jià)格水平全面超越 1990 年泡沫經(jīng)濟(jì)時(shí)期的峰值。

受地緣政治變化和日元貶值影響，國際熱錢今年以來流向日本房地產(chǎn)市場(chǎng)，首都東京的房產(chǎn)買氣尤其紅火。在眾多投資者當(dāng)中，旅日中國人口劇增和中國熱錢大規(guī)模流入。這與之前投資柬埔寨（主要是金邊和西哈努克港）房地產(chǎn)市場(chǎng)存在很大不同。

日元貶值曾吸引外資涌入日本樓市，但 2025 年 5 月日元兌美元匯率回升至 130-135 區(qū)間，削弱了海外投資者的套利空間。同時(shí)，日本國債收益率上升促使部分外資拋售海外資產(chǎn)回流債市，間接減少樓市資金供給。不過，中國買家仍活躍于東京核心區(qū)，購房均價(jià)超 2 億日元，顯示高端市場(chǎng)對(duì)利率波動(dòng)的免疫力。東京當(dāng)局近期公開中國買家熱投東京十區(qū)，更發(fā)現(xiàn)被中資收購的舊樓租金大漲。

據(jù)大型房地產(chǎn)服務(wù)公司仲量聯(lián)行（JLL）調(diào)查，日本房地產(chǎn)投資額今年第一季超過2萬億日元，是該調(diào)查自2007年開始以來，首次創(chuàng)下如此高位。這當(dāng)中又以首都東京的表現(xiàn)最突出，以110億美元位居全球榜首。

2025 年一季度海外投資者對(duì)日本商業(yè)地產(chǎn)投資額同比翻倍，達(dá) 1.9 萬億日元，其中東京寫字樓占比超 50%。PAG 集團(tuán)以 1.09 萬億日元押注東京公寓和寫字樓，GIC 新加坡政府投資公司收購港區(qū) 31 處酒店物業(yè)，瞄準(zhǔn)長期客流增長。

世邦魏理仕數(shù)據(jù)顯示，2025 年 Q1 東京寫字樓投資額同比增長 57.5%，空置率降至 2.8%，商業(yè)地產(chǎn)吸引力凸顯。

東京的一項(xiàng)調(diào)查發(fā)現(xiàn)，中國投資者在日本購買房產(chǎn)的地區(qū)不斷擴(kuò)大，之前以平民占多數(shù)的新宿區(qū)、足立區(qū)、江戶川區(qū)、板橋區(qū)、豐島區(qū)和北區(qū)為主，如今隨著熱錢滾入，已擴(kuò)大到價(jià)格更高的澀谷區(qū)、港區(qū)、中央?yún)^(qū)、文京區(qū)和千代田區(qū)。

2014-2024 年，東京 23 區(qū)公寓均價(jià)從 87.3 萬日元 /㎡躍升至 171萬日元 /㎡，漲幅達(dá) 96%，首都圈整體上漲 64%。其中，都心 6 區(qū)（千代田、中央、港區(qū)等）房價(jià)漲幅更顯著，部分高端塔樓公寓價(jià)格五年內(nèi)翻倍，如港區(qū) 3 億日元的房源常被搶購。2025 年 3 月，東京 23 區(qū)新建一戶建均價(jià)首次突破 8000 萬日元（約 403 萬元人民幣），較三年前上漲近 50%，而二手公寓成交量同比增長 18.5%，日均成交近 60 套。

2024 年東京 23 區(qū)新房供應(yīng)量同比減少 30.5%，僅 8275 套，創(chuàng)近五年新低，導(dǎo)致二手房需求激增，均價(jià)同比上漲 9.2% 至 6656 萬日元（約 317 萬元人民幣）。核心區(qū)域與郊區(qū)差異顯著：都心 5 區(qū)二手公寓均價(jià)突破 1.4 億日元（約 680 萬元人民幣），同比上漲 30%，而首都圈整體二手房均價(jià)出現(xiàn) 11 年來首次下跌。

東京連續(xù) 3 年人口凈流入超 7 萬人，2024 年達(dá) 7.92 萬人，15-24 歲年輕人占比最高，形成 “單極集中” 態(tài)勢(shì)。

另一大原因，是日本長期維持 1% 左右的房貸利率，疊加安倍經(jīng)濟(jì)學(xué)的量化寬松政策，顯著降低購房成本。2024 年日元對(duì)美元貶值近 8%，使東京房產(chǎn)成為全球 “價(jià)值洼地”，外資全年投資額達(dá) 2.2 萬億日元，同比增長 80%，黑石、高盛等機(jī)構(gòu)重倉核心資產(chǎn)。例如，PAG 集團(tuán)以 1.09 萬億日元押注東京公寓和寫字樓，高盛聚焦住宅市場(chǎng)收購 2500 億日元項(xiàng)目。

未來，需關(guān)注日本央行政策調(diào)整節(jié)奏。日本房貸利率（尤其是固定利率產(chǎn)品）與 10 年期國債收益率高度掛鉤。近八成新購房者選擇浮動(dòng)利率貸款，其利率與短期市場(chǎng)利率（如銀行 Prime Rate）聯(lián)動(dòng)。2025 年 4 月日本整體通脹率達(dá) 4.6%，但核心通脹（剔除能源和食品）仍低于 2% 目標(biāo)。市場(chǎng)對(duì)央行加息的預(yù)期導(dǎo)致國債收益率波動(dòng)加劇，30 年期國債收益率在 2025 年 5 月一度突破 3%。