當(dāng)前，國家為了鄉(xiāng)村振興，不斷為農(nóng)村土地開發(fā)和利用進(jìn)行政策松綁，這些政策為鄉(xiāng)村資源開發(fā)、吸引投資、繁榮本村產(chǎn)業(yè)，起到了至關(guān)重要的作用。

然而，并不是每個村都有能力利用好這些政策，對于一些目光短淺的村集體，政策松綁成了他們低價(jià)賤賣本村資源機(jī)會，為了眼前仨瓜倆棗的好處，將全村資源全部變賣，不給本村留后路，也不給子孫后代留出路。

近期，裁判文書網(wǎng)就公布了這樣一則案例。

旅游開發(fā)變成“整村賤賣”

河北靈壽縣漆油溝村，相傳牛郎織女的故事從此處發(fā)源，此地有一座3A景區(qū)七女山，林木豐茂、山溪清澈，景色頗為秀麗。該景區(qū)和牛郎織女的傳說相結(jié)合，是漆油溝村非常重要的文旅資源。

如何利用這一文旅資源呢？七女山涉及的主要是林地和荒地，這些資源屬于村集體。文旅領(lǐng)域有不少優(yōu)秀村集體做成的好項(xiàng)目，例如陜西禮泉的袁家村，浙江安吉的魯家村。但漆油溝村不在此列，其開發(fā)利用七女山的方式是最錯誤的一種，“整村賤賣”。

2019年，漆油溝村將全村除村民宅基地、自留地之外的土地，全部轉(zhuǎn)讓給旅游開發(fā)商甲公司，總面積1.7萬畝，租期70年。

全村可轉(zhuǎn)讓土地一寸不留，頂格70年的租期，這等于把整個村賣光了。而漆油溝村的條件是什么呢？

首先，甲公司解決七女山的歷史遺留問題。原來，在甲公司之前，漆油溝村已經(jīng)找了多輪旅游開發(fā)商，每次招進(jìn)來之后有各種問題，合作不了了之。原因無外乎旅游投資是高投入、高風(fēng)險(xiǎn)的生意，幾千萬、上億元進(jìn)去，可能一點(diǎn)水花都激不起來。所以，一些“聰明”的投資商拿到資源之后，不急于投資，而是一直拖延，尋機(jī)倒賣給下家，確保自己落袋為安。這顯然不是漆油溝村希望看到的，所以才找新的開發(fā)商，并把舊開發(fā)商“請走”。

這部分歷史遺留問題，甲公司代漆油溝村支付了130萬元的違約金，把上家投資商打發(fā)走。

第二是，甲公司要給漆油溝村修路，把全村道路升級改造。這部分訴求，顯然是照顧了全體村民的利益，以便爭取村民的支持。但是，這部分訴求也極其短視。一方面，村級公路造價(jià)很低，而且有各種爭取資金的渠道，如國家的扶貧資金、鄉(xiāng)村基建補(bǔ)貼、社會公益捐助，最不濟(jì)還有全體村民集資，現(xiàn)在很多鄉(xiāng)村家家戶戶蓋洋樓、買汽車、在縣城買房，不至于集資湊個修路錢都湊不出來吧。所以，把村里土地和旅游資源全部變賣了，就為了修幾條路，完全沒有必要。

另一方面，路是需要養(yǎng)護(hù)的，你修了路，沒有資金養(yǎng)護(hù)，路幾年就壞了。但你的土地和資源是一次性變賣的，頂格70年，全部賣光，這等于不給自己留后路，也不給村里年輕人和子孫后代留出路。未來村里年輕人想在村里搞點(diǎn)什么創(chuàng)業(yè)，沒有可能，因?yàn)榈囟荚陂_發(fā)商手里，你想用，請給開發(fā)商交錢。

所以，為了修路而變賣土地，簡直是“殺雞取卵”，極其短視。這一點(diǎn)，在下文將體現(xiàn)得十分清晰。

第三是，甲公司每年支付給漆油溝村七女山景區(qū)門票凈利潤的10%。這個條約，充分顯示出漆油溝村集體和甲公司的認(rèn)知水平不在同一條線上。怎么可能約定門票凈利潤作為分成基礎(chǔ)？門票凈利潤太好操控了！門票價(jià)格定低一點(diǎn)，住宿、餐飲和其他二消價(jià)格高一點(diǎn)，那門票不就沒利潤了嗎？或者甲公司老板找親戚開咨詢公司、廣告公司，每年找這些公司大筆采購，景區(qū)有再多的利潤都能瓜分得一干二凈。

就算甲公司一點(diǎn)不使套路，景區(qū)的門票利潤本身也沒多少，10%的分成就更少了。甲公司開出這樣的條款，純屬欺負(fù)村民不懂商業(yè)。

賣完土地立刻后悔

基本上，甲公司拿下漆油溝村1.7萬畝土地和資源，付出的成本是極少的。除了130萬元的上家投資商的違約金實(shí)打?qū)嵏读耍蘼犯緵]啟動，因?yàn)樾蘼沸枰鞯?、需要?guī)劃審批、需要施工建設(shè)許可、需要環(huán)評，上面不給批，誰都別想修。至于門票利潤的10%，可以視為約等于零。

對于甲公司來說，如此低的成本拿到1.7萬畝土地，也不著急開發(fā)，畢竟70年的租期，先研究、觀察、規(guī)劃著，重資產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)大，看不準(zhǔn)的先不投，靜觀其變。

2021年，變化來了。國家要搞一批抽水蓄能項(xiàng)目，河北靈壽縣是其中布點(diǎn)之一，靈壽縣抽水蓄能項(xiàng)目總投資100億元，是當(dāng)?shù)厥窡o前例的大項(xiàng)目。這個項(xiàng)目將征用漆油溝村1400畝土地，涉及巨額的征地補(bǔ)償款。

那漆油溝村的土地都承包給甲公司了，這筆征地補(bǔ)償款該給誰呢？按照《中國農(nóng)村土地承包法》2018年新修訂版，“承包地被依法征收、征用、占用的，承包方有權(quán)依法獲得相應(yīng)的補(bǔ)償”。所以，巨額的征地補(bǔ)償款相當(dāng)一部分，落在了甲公司手里，這等于甲公司的旅游項(xiàng)目還沒開動，本錢就已經(jīng)撈回來了，而且大賺了一筆。

村民不干了，“那是我們的土地，憑什么補(bǔ)償款給了你”。于是，雙方鬧掰，漆油溝村民極力要求解除雙方的旅游開發(fā)合同，將土地退回村民。為此，漆油溝村將甲公司告上了法庭。

從2022年到2025年，該案歷經(jīng)3年多審理與反復(fù)的訴辯交鋒。讓村民無比失望的是，一審、二審法院都認(rèn)定，雙方的旅游開發(fā)合同有效，甲公司繼續(xù)享有1.7萬畝土地70年的承包權(quán)。

法院的判決理由也很合理，雙方簽訂的合同公平自愿，也符合國家各項(xiàng)法律法規(guī)，甲公司也沒有任何違約責(zé)任，不能你村民說反悔就反悔了。

鄉(xiāng)村旅游開發(fā)變成新“圈地運(yùn)動”

這判決對漆油溝村民來說，意味著他們集體犯下了一場無可挽回的大錯。未來70年這個村子無論有什么新項(xiàng)目、新產(chǎn)業(yè)，無論是國家項(xiàng)目、企業(yè)投資還是村民個人創(chuàng)業(yè)，只要涉及用地，就必須向甲公司“購買”。某種程度上，漆油溝村不再屬于村民，而屬于甲公司。

理論上，甲公司可以通過旅游開發(fā)，以當(dāng)?shù)芈糜谓?jīng)濟(jì)為村里年輕人提供就業(yè)機(jī)會。但還是那個問題，旅游開發(fā)投資大、風(fēng)險(xiǎn)大，甲公司是不是真心實(shí)意想做，需要打一個問號。對于甲公司來說，最安全的策略就是握著手里的土地，等著別人找他“買”，正如抽水蓄能項(xiàng)目一樣。

這種套路，李嘉誠等香港的房地產(chǎn)商在北京、上海等大城市都用過，拿到優(yōu)質(zhì)資源，捂著坐等升值，最長的樓盤能捂?zhèn)€十幾年。甲公司不過是在鄉(xiāng)村旅游領(lǐng)域復(fù)刻這種套路，借著旅游開發(fā)搞一場“圈地運(yùn)動”。

甲公司在商言商，并不違法。真正犯錯的就是漆油溝村的村集體，怎么敢把全村土地一次性轉(zhuǎn)讓70年，你知道70年這個世界有多大變化嗎？新中國成立也不過76年，這變化你敢想象嗎？70年將有三代人出生，你這屆村集體怎么敢替子孫后代決策？把屬于他們的資源賣掉，就為了修那幾條破路。這是何等的短視！

漆油溝村賣土地，只為了搞旅游。但他們不知道，未來技術(shù)的進(jìn)步將為鄉(xiāng)村導(dǎo)入各種各樣的產(chǎn)業(yè)，例如風(fēng)力發(fā)電、光伏發(fā)電為許多山區(qū)、戈壁、海灘帶來產(chǎn)業(yè)一樣，過去難以利用的土地，都將在新技術(shù)的驅(qū)動下，成為寶貴的資源。而這些新技術(shù)不知道還有多少，這些新技術(shù)帶來的紅利，跟漆油溝村民無關(guān)，因?yàn)樾录夹g(shù)、新產(chǎn)業(yè)需要和土地結(jié)合，而土地屬于甲公司。正如國家在漆油溝村建設(shè)的抽水蓄能項(xiàng)目，土地開發(fā)紅利流向甲公司一樣。

未來中國的鄉(xiāng)村不僅有旅游，隨著鄉(xiāng)村的現(xiàn)代化，年輕人可以在此經(jīng)營產(chǎn)業(yè)和居住生活，正如今天德國、法國、瑞士的鄉(xiāng)村一樣，但漆油溝村的年輕人享受不到，他們只能繼續(xù)逃離漆油溝村，因?yàn)樵谄嵊蜏洗褰?jīng)營任何產(chǎn)業(yè)，都要向甲公司交租。

所以未來70年，鄉(xiāng)村的紅利和機(jī)遇是難以估量的，而因?yàn)檫@一屆村集體的短視和貪婪，不留后路地將未來的紅利全部折現(xiàn)到當(dāng)下，變成了當(dāng)下村民的仨瓜倆棗。如今，漆油溝村民已經(jīng)后悔了，但大錯已經(jīng)鑄成，難以挽回。

中國只有一座漆油溝村嗎？只有漆油溝村的村集體短視嗎？事實(shí)上，我們需要高度警惕鄉(xiāng)村旅游開發(fā)過程中，以開發(fā)之名的“圈地運(yùn)動”。

作者｜吳莫言

編輯｜小知知

設(shè)計(jì)｜Joe

圖片來源｜攝圖網(wǎng)