歡樂濱海城，位于市北環(huán)灣大道以西，北至李村河、南到航務(wù)二公司南邊界、西臨膠州灣。

東西長750米，南北長3500米，規(guī)劃總用地約222.03公頃。

從地圖上看，這一片屬于市北版圖的很小一部分。但這個板塊的存在意義重大。

這些年，歡樂濱海城的發(fā)展如何？地產(chǎn)市場怎樣？房價漲跌情況如何？

繼續(xù)往下看。

1、十年大盤的現(xiàn)狀

歡樂濱海城，前身是一片老廠區(qū)和一片原始的荒海，也有部分填海造陸。早在2008年，便開始動工了。

青島城投是一級土地整理單位。最早拿地的外來房企，主要是綠地和保利。

綠地拿地最多，商業(yè)、住宅、綜合體都有。在濱海城北側(cè)，開發(fā)的綠地閱海府邸。

2012年7月，綠地首開，直接驚爆起價7999元/㎡，純玩噱頭，實際均價9500元/㎡，到了當(dāng)年底，綠地加推，價格到了一萬左右。

那個時候，新都心板塊也在熱火朝天建設(shè)中，萬科城大約均價1.2—1.3萬/平。

保利呢，在歡樂濱海城中部區(qū)域做了香檳國際項目，主要兩個地塊。保利首開就比綠地貴了不少，一萬一二的單價。

因為保利的產(chǎn)品以小高層為主，11層、16層和18層等等。公攤小一些、戶型更合理，優(yōu)勢明顯。

這兩個大盤，當(dāng)時吸引了很多市區(qū)剛需。

這也是歡樂濱海城最早的一批商品房住戶。

城投呢，做了保障房項目，瑞海景園，拆遷安置、經(jīng)濟(jì)適用房為主。

十年后的今天，保利香檳國際和綠地閱海府邸，依舊是板塊二手房成交主力。

綠地的價格較低：一萬二至一萬四左右；

保利則是：13500—16000元左右。

溫莎郡、勝通海岸、悅動灣、海樂府、觀海聽瀾等小區(qū)，規(guī)模小一些，零零散散分布在板塊內(nèi)。

這其中，溫莎郡算比較優(yōu)質(zhì)的。

溫莎郡緊靠保利香檳國際，向西即為海岸線，不靠環(huán)灣大道，居住環(huán)境安靜；容積率2.4，洋房、小高+高層，舒適宜居。

目前，溫莎郡小高層成交價在1.45萬/平左右。

2、從沉默多年到逐漸有“聲音”

過去很長一段時間，歡樂濱海城的多個重要項目，曾陷入停工、改規(guī)劃或者其他原因“消失”，無法按照最初設(shè)想兌現(xiàn)。

比如，城投第一城、綠地海外灘項目二期、青島數(shù)字文化體驗中心、奧潤五星級酒店等等。

就拿綠地來說。為了在歡樂濱海城拿地，曾承諾打造超高層雙子樓，業(yè)態(tài)集高檔星級酒店、國際5A甲級寫字樓、精品商業(yè)于一體。

結(jié)果呢……綠地食言了。

青島數(shù)字文化體驗中心，山東魯信投資、山東國際信托、綠地三家聯(lián)合打造，后來，就沒有然后了。

城投第一城，就更坎坷了。

多個重點項目，不能完美兌現(xiàn)，導(dǎo)致板塊缺少商業(yè)配套，缺少人氣。

因為一些歷史、產(chǎn)業(yè)發(fā)展和自然環(huán)境的原因，歡樂濱海城在老青島人的眼里都不是理想的居住區(qū)域。

所以，在保利和綠地之后，連續(xù)多年，眾多房企不再把歡樂濱海城作為投資重點。

一個全新板塊，想形成氣候，需要高端住宅，也需要中高端購房者，更需要多項配套齊頭并進(jìn)。

時間到了最近五年。

九年一貫制的濱海學(xué)校（青大集團(tuán)）建成招生，區(qū)域教育短板補(bǔ)上；長沙路立交通車，不再是孤島；青島地鐵5號線開工建設(shè)（三個站點在濱海城內(nèi)）……

與此同時，華潤、青鐵、中信泰富等知名企業(yè)，重倉歡樂濱海城。

這兩年，歡樂濱海城又熱鬧起來了。

5月底，山姆會員店正式封頂，預(yù)計明年營業(yè)。地址就是曾經(jīng)的“第一城”。不知道，第一城的購房者作何感想。

等到五號線開通、山姆營業(yè)，這里的熱度會更高。

3、未來五年，能否壓過老四方？

和十年前的綠地、保利，不一樣。華潤、中信泰富打造的項目，都是奔著改善群體去的，不是走低價路線，而是走品質(zhì)路線。

前者，云上觀海，去年開始交付了，曾經(jīng)單價三萬一平；如今，雖然價格有回落，但買家的檔次仍舊是中產(chǎn)群體。

后者，中信泰富青島濱海國際中心，預(yù)計今年交付住宅地塊（九著）。實景示范區(qū)、沿海棧道，打造的都很漂亮。

這兩個盤，如果都能兌現(xiàn)到位，對歡樂濱海城檔次的提高，會有實質(zhì)性的幫助。

尤其是中信泰富。不僅要打造高端住宅，還要把產(chǎn)業(yè)部分，比如，跨國公司總部集聚區(qū)搞起來。

據(jù)說，涉及跨境貿(mào)易、金融、醫(yī)養(yǎng)健康、高端制造以及數(shù)字科技這五大產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域。

一個有價值和潛力區(qū)域，會吸引更多的企業(yè)陸續(xù)進(jìn)駐。有傳言，德云社青島分社可能會在膠州灣區(qū)域落地?？赡苁菤g樂濱海城，也可能是北站TOD。

從樓市角度來看，歡樂濱海城兩大盤的定價、產(chǎn)品定位，要賽過老四方不少樓盤。水清溝在售樓盤都到了一萬六七了。

有人說，歡樂濱海城的價值嚴(yán)重被低估。

其實，老四方，何嘗不是？昔日繁華、煙火十足的老城區(qū)，備受煎熬中。

你覺得，五年后，這兩個板塊，誰會更進(jìn)一步？