拯救廣州樓市，可能要靠拿著房票的廣州拆遷戶。

昨天，廣州樓市再度釋放重磅消息，擬全面取消限購(gòu)、限售、限價(jià)，并降低貸款首付比例和利率。

廣州再度領(lǐng)跑全國(guó)，對(duì)樓市進(jìn)一步松綁。新信號(hào)的發(fā)出，往往表明是市場(chǎng)復(fù)蘇再度陷入停滯狀態(tài)。

廣州中原研究發(fā)展部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)中，今年5月廣州共計(jì)推盤(pán)18次，推售房源2246套，去化422套，去化率不足20%，約18.8%。

“紅五月”不紅了。相比上個(gè)月推盤(pán)30次，共推售4145套，去化978套，去化率23.6%。3月去化率為14%。

剛有所抬頭的趨勢(shì)，又蔫了。

制定新規(guī)又開(kāi)始提上日程，但當(dāng)前首付比例降至15%，怎么降？考驗(yàn)更大的是銀行貸款風(fēng)控管理能力。房貸利率上個(gè)月上浮10個(gè)基點(diǎn)，如果再降回來(lái)，說(shuō)明新規(guī)當(dāng)時(shí)已經(jīng)在醞釀中。

新房賣(mài)不掉，很重要的原因是需求不足。這不只是廣州面臨的問(wèn)題，深圳、南京、上海等一二線城市的共性問(wèn)題。

沒(méi)有需求就需要?jiǎng)?chuàng)造需求——全面推進(jìn)舊改。

在醞釀的新規(guī)中，廣州明確提出，2025年計(jì)劃完成城中村改造固定資產(chǎn)投資1000億元。推進(jìn)利用專(zhuān)項(xiàng)貸款購(gòu)買(mǎi)存量商品房作為安置房。

當(dāng)前，廣州舊改已再度大爆發(fā)。

2024年，廣州有35個(gè)舊村改造項(xiàng)目有新進(jìn)展，今年上半年還沒(méi)結(jié)束，新增到了52個(gè)，集中在海珠新中軸、廣州火車(chē)站、天河環(huán)五山、白云羅沖圍四大片區(qū)。

按計(jì)劃，總投資6526億元，借款總額4096億元，總戶數(shù)10.82萬(wàn)戶，安置房總套數(shù)28.26萬(wàn)套。

安置28萬(wàn)多套，約等于創(chuàng)造28萬(wàn)多套的置業(yè)需求，就算至少90%選擇原地安置，仍有2.8萬(wàn)套購(gòu)房需求流入市場(chǎng)。

實(shí)際上，在推進(jìn)舊村改造過(guò)程中，操盤(pán)方已經(jīng)推行村民選擇周邊的新房。根據(jù)《廣州市房票安置實(shí)施方案》，拆遷戶可將補(bǔ)償款轉(zhuǎn)化為房票，享受10%-20%的獎(jiǎng)勵(lì)，并在全市300多個(gè)“房源超市”項(xiàng)目中自由選房。

比如天河柯木塱舊改給出5個(gè)置換樓盤(pán)：城投天禧、中建精誠(chéng)一號(hào)、天河麓譽(yù)府、慧源山莊、天河都薈。這些樓盤(pán)真實(shí)銷(xiāo)售情況，是一個(gè)比一個(gè)難賣(mài)，置換這5個(gè)樓盤(pán)誠(chéng)意并不足以打動(dòng)村民。

在這場(chǎng)廣州樓市結(jié)構(gòu)性變革之中，黃埔、荔灣、天河、海珠等全面落地房票安置政策，沒(méi)想到，拆遷戶成為最有潛力的購(gòu)買(mǎi)力。

有關(guān)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至2025年6月，廣州全市通過(guò)房票兌換已消化商品房超2000套，成交金額超35億元。單單黃埔區(qū)拆遷戶認(rèn)購(gòu)商品房1108套，拉動(dòng)資金流轉(zhuǎn)超20億元。

相當(dāng)于黃埔區(qū)拆遷戶，買(mǎi)掉了2025年計(jì)劃供應(yīng)量9.2%。

加上本身供應(yīng)量正在放緩，

這是不尋常的信號(hào)，以房票安置+貨幣獎(jiǎng)勵(lì)補(bǔ)償?shù)姆绞?，讓?dāng)前居高不下的商品房庫(kù)存市場(chǎng)，找到了良策。

比如，黃埔楓下村舊改通過(guò)專(zhuān)項(xiàng)借款70億元收購(gòu)科城新時(shí)代540套商品房，以1.58萬(wàn)元/㎡的單價(jià)納入房票安置。

還有荔灣石圍塘舊改、天河金融城東區(qū)舊改、花都楊二村舊改、東邊村舊改、九佛街道七片五區(qū)舊改......都在推進(jìn)房票安置，加快區(qū)內(nèi)區(qū)外商品房去化。

拆遷戶，正在加快拯救廣州樓市。

其中也會(huì)誕生一個(gè)問(wèn)題：加劇區(qū)域分化，核心城區(qū)利用房票跨區(qū)涌入，出現(xiàn)火熱搶購(gòu)，外郊區(qū)人口加快流出，庫(kù)存壓力長(zhǎng)期反而是一個(gè)利空。

新房成交價(jià)格上，2025年6月，廣州荔灣、海珠等核心城區(qū)房?jī)r(jià)環(huán)比略微上漲，而黃埔、花都等外郊區(qū)房?jī)r(jià)仍在下跌中。

但當(dāng)前廣州新房供應(yīng)也是集中推售核心城區(qū)的改善、豪宅類(lèi)項(xiàng)目。

最重要的是，舊改解決了缺錢(qián)難題。

以籌建保障性租賃住房，推動(dòng)專(zhuān)項(xiàng)借款收購(gòu)存量商品房，完成庫(kù)存商品房的消化，疊加房票安置、貨幣獎(jiǎng)勵(lì)補(bǔ)償，創(chuàng)造購(gòu)房需求，再助推庫(kù)存新房消化。另一個(gè)關(guān)鍵點(diǎn)是，

房?jī)r(jià)實(shí)質(zhì)上還能得到企穩(wěn)。