原創(chuàng) 劉博團(tuán)隊(duì)

五六月的盛夏，未能點(diǎn)燃深圳樓市，反而帶來(lái)一絲涼意。

今天上午，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布了5月份全國(guó)房地產(chǎn)數(shù)據(jù)，市場(chǎng)核心指標(biāo)的跌幅仍在擴(kuò)大。

先看數(shù)據(jù)：

1、（環(huán)比數(shù)據(jù)）相比于4月，5月房?jī)r(jià)仍在普遍下跌

新房市場(chǎng)，一線城市從上月的“持平”轉(zhuǎn)為“下降0.2%”，二線城市也由“持平”轉(zhuǎn)為“下降0.2%”，三線城市降幅還在擴(kuò)大。

其中，上海是唯一上漲的城市，環(huán)比上漲0.7%。

北京：-0.4%

廣州：-0.8%

深圳：-0.4%

這說(shuō)明短期內(nèi)，市場(chǎng)的下行壓力依然存在，購(gòu)房者觀望情緒仍然較濃，開(kāi)發(fā)商依然面臨去庫(kù)存壓力。

二手房市場(chǎng)跌幅更為顯著。

一線城市的環(huán)比下降0.7%，降幅比上月擴(kuò)大了0.5個(gè)百分點(diǎn)。

北京：-0.8%

上海：-0.7%

廣州：-0.8%

深圳：-0.5%

二、三線城市二手房?jī)r(jià)格環(huán)比均下降0.5%，降幅也比上月擴(kuò)大了0.1個(gè)百分點(diǎn)。

環(huán)比數(shù)據(jù)，特別是降幅擴(kuò)大的二手房數(shù)據(jù)，表明買方市場(chǎng)特征顯著。房主需要通過(guò)“以價(jià)換量”來(lái)實(shí)現(xiàn)銷售，市場(chǎng)信心還是不足。

2、（同比數(shù)據(jù)）降幅持續(xù)收窄，下跌的速度已經(jīng)明顯放緩

5月份，一線城市新建商品住宅銷售價(jià)格同比下降1.7%，降幅比上月收窄0.4個(gè)百分點(diǎn)。

其中，上海上漲5.9%，北京、廣州和深圳分別下降4.3%、5.8%和2.6%。二、三線城市新建商品住宅銷售價(jià)格同比分別下降3.5%和4.9%，降幅分別收窄0.4個(gè)和0.5個(gè)百分點(diǎn)。

5月份，一線城市二手住宅銷售價(jià)格同比下降2.7%，降幅比上月收窄0.5個(gè)百分點(diǎn)。

其中，北京、上海、廣州和深圳分別下降0.7%、0.1%、6.6%和3.2%。二、三線城市二手住宅銷售價(jià)格同比分別下降6.1%和6.9%，降幅分別收窄0.4個(gè)和0.5個(gè)百分點(diǎn)。

同比數(shù)據(jù)顯示，雖然價(jià)格仍低于去年同期，但下跌的速度已經(jīng)明顯減緩。

綜合來(lái)看，數(shù)據(jù)傳遞一個(gè)清晰信號(hào)：房?jī)r(jià)下跌趨勢(shì)沒(méi)變，沒(méi)有任何一座城市能獨(dú)善其身（包括上海）。

此時(shí)此刻，深圳需要更強(qiáng)力的政策，讓市場(chǎng)止跌回穩(wěn)。

回顧去年，深圳“929新政”通過(guò)降低核心區(qū)購(gòu)房門檻、取消限售、降低首付比例等一系列組合拳，確實(shí)為市場(chǎng)帶來(lái)了立竿見(jiàn)影的效果，二手房業(yè)主一度普遍反價(jià)，新房去化也明顯加快。

今年開(kāi)年，deepseek、哪吒2帶來(lái)中國(guó)資產(chǎn)的價(jià)值重估，深圳小陽(yáng)春勢(shì)頭十足，三月份一二手住宅網(wǎng)簽總量過(guò)萬(wàn)套，環(huán)比增長(zhǎng)53.6%，同比增長(zhǎng)66.2%，價(jià)格連續(xù)6個(gè)月企穩(wěn)。

四月份，特朗普的關(guān)稅戰(zhàn)帶來(lái)陰霾，不確定性如影隨形，市場(chǎng)觀望情緒加劇。五月份，深圳一手住宅網(wǎng)簽3162套，環(huán)比下降14.4%；二手住宅網(wǎng)簽4687套，環(huán)比下降18.2%。

進(jìn)入六月，市場(chǎng)呈現(xiàn)出進(jìn)一步轉(zhuǎn)冷的態(tài)勢(shì)。多位業(yè)內(nèi)人士表示，當(dāng)前售樓處的人氣已降至冰點(diǎn)，冷清成為常態(tài)。工作日期間，售樓處內(nèi)常常是銷售人員比客戶還多，有時(shí)甚至一整個(gè)下午都無(wú)人到訪。

過(guò)去一年的樓市起伏，不難看出：

1、政策的有效性毋容置疑，“929新政”的效果立竿見(jiàn)影，能迅速激發(fā)市場(chǎng)活力！

2、政策的效力是有時(shí)限的，去年9月的刺激政策，“藥勁兒”已經(jīng)過(guò)了，需要新政策。

3、信心比黃金更重要，市場(chǎng)極需新一輪強(qiáng)有力的政策出臺(tái)，對(duì)沖外部環(huán)境的巨大不確定性。

因此，深圳是時(shí)候邁出更大力度的一步了。

看看隔壁廣州，6月13日，廣州宣布“全面取消限購(gòu)、限售、限價(jià)并降低貸款首付比例和利率”。

盡管其全面取消限購(gòu)、限售、限價(jià)的核心舉措在去年9月就已落地，但此次再度“官宣”，無(wú)疑是一次強(qiáng)有力的預(yù)期管理。

在廣州自身面臨經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型壓力，汽車、房地產(chǎn)等傳統(tǒng)優(yōu)勢(shì)行業(yè)表現(xiàn)低迷的背景下，這種“重復(fù)官宣”的姿態(tài)，本身就說(shuō)明了其穩(wěn)定樓市的決心。

同時(shí)，6月13日國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議也明確表態(tài)，要“更大力度推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)”。這是一個(gè)強(qiáng)烈的信號(hào)，說(shuō)明管理層已注意到市場(chǎng)的降溫跡象。

我們認(rèn)為，深圳不必像廣州那樣“全面放開(kāi)”，但完全可以采取“有限度放開(kāi)”的策略。

具體而言：

1、建議在目前仍限購(gòu)的羅湖、福田、南山和寶安中心區(qū)（新安、西鄉(xiāng)街道），允許外地戶籍人士無(wú)條件購(gòu)買1套住房。

2、建議允許深圳戶籍家庭，在上述核心區(qū)增購(gòu)1套住房。

全國(guó)人民都知道，買房首選北上深。深圳的核心區(qū)，是全國(guó)樓市價(jià)值的“天花板”之一。

我們可以先開(kāi)一道口子，試試水，看看放開(kāi)一點(diǎn)后，外地的購(gòu)買力到底能進(jìn)來(lái)多少，市場(chǎng)的真實(shí)反映如何。如果還不行，就直接看齊廣州，全面取消對(duì)樓市的所有限制。

好消息是，深圳在供給端已經(jīng)開(kāi)啟一場(chǎng)“品質(zhì)革命”。

近期，深圳土地市場(chǎng)有了很多重要變化。

一方面，通過(guò)“調(diào)規(guī)”增加核心地段的宅地供應(yīng)。此前流拍的寶安中心區(qū)“準(zhǔn)地王”，已經(jīng)優(yōu)化調(diào)整，準(zhǔn)備重新上架。

另一方面，是新增宅地的容積率普遍大幅下降。如天健集團(tuán)在南山赤灣的新項(xiàng)目“灣時(shí)代府”，容積率僅有2.8；寶安中心區(qū)調(diào)整后的地塊，住宅容積率也僅為3.4。

這些變化將對(duì)市場(chǎng)產(chǎn)生積極影響，在寶安中心區(qū)、深圳灣、深超總等核心區(qū)域，低容積率、高品質(zhì)的新房入市，有望打破區(qū)域房?jī)r(jià)的既有天花板，提升整個(gè)板塊的價(jià)值預(yù)期，并帶動(dòng)市場(chǎng)情緒。

同時(shí)，容積率更低、設(shè)計(jì)更優(yōu)、配套更完善的“好房子”將更容易激發(fā)購(gòu)房者的購(gòu)買欲望，尤其是在市場(chǎng)觀望情緒較濃的時(shí)期。

無(wú)論是看數(shù)據(jù)，還是看政策風(fēng)向，亦或是看城市自身的供給變革，所有的線索都指向同一個(gè)結(jié)論：深圳樓市，正站在新一輪政策放松的窗口期。

只有讓北上深打開(kāi)樓市的天花板，全國(guó)樓市才有持續(xù)回暖的條件。

深圳，是時(shí)候邁出這更大力度的一步了。