原創(chuàng) 劉博團隊

五六月的盛夏，未能點燃深圳樓市，反而帶來一絲涼意。

今天上午，國家統(tǒng)計局公布了5月份全國房地產數(shù)據(jù)，市場核心指標的跌幅仍在擴大。

先看數(shù)據(jù)：

1、（環(huán)比數(shù)據(jù)）相比于4月，5月房價仍在普遍下跌

新房市場，一線城市從上月的“持平”轉為“下降0.2%”，二線城市也由“持平”轉為“下降0.2%”，三線城市降幅還在擴大。

其中，上海是唯一上漲的城市，環(huán)比上漲0.7%。

北京：-0.4%

廣州：-0.8%

深圳：-0.4%

這說明短期內，市場的下行壓力依然存在，購房者觀望情緒仍然較濃，開發(fā)商依然面臨去庫存壓力。

二手房市場跌幅更為顯著。

一線城市的環(huán)比下降0.7%，降幅比上月擴大了0.5個百分點。

北京：-0.8%

上海：-0.7%

廣州：-0.8%

深圳：-0.5%

二、三線城市二手房價格環(huán)比均下降0.5%，降幅也比上月擴大了0.1個百分點。

環(huán)比數(shù)據(jù)，特別是降幅擴大的二手房數(shù)據(jù)，表明買方市場特征顯著。房主需要通過“以價換量”來實現(xiàn)銷售，市場信心還是不足。

2、（同比數(shù)據(jù)）降幅持續(xù)收窄，下跌的速度已經明顯放緩

5月份，一線城市新建商品住宅銷售價格同比下降1.7%，降幅比上月收窄0.4個百分點。

其中，上海上漲5.9%，北京、廣州和深圳分別下降4.3%、5.8%和2.6%。二、三線城市新建商品住宅銷售價格同比分別下降3.5%和4.9%，降幅分別收窄0.4個和0.5個百分點。

5月份，一線城市二手住宅銷售價格同比下降2.7%，降幅比上月收窄0.5個百分點。

其中，北京、上海、廣州和深圳分別下降0.7%、0.1%、6.6%和3.2%。二、三線城市二手住宅銷售價格同比分別下降6.1%和6.9%，降幅分別收窄0.4個和0.5個百分點。

同比數(shù)據(jù)顯示，雖然價格仍低于去年同期，但下跌的速度已經明顯減緩。

綜合來看，數(shù)據(jù)傳遞一個清晰信號：房價下跌趨勢沒變，沒有任何一座城市能獨善其身（包括上海）。

此時此刻，深圳需要更強力的政策，讓市場止跌回穩(wěn)。

回顧去年，深圳“929新政”通過降低核心區(qū)購房門檻、取消限售、降低首付比例等一系列組合拳，確實為市場帶來了立竿見影的效果，二手房業(yè)主一度普遍反價，新房去化也明顯加快。

今年開年，deepseek、哪吒2帶來中國資產的價值重估，深圳小陽春勢頭十足，三月份一二手住宅網簽總量過萬套，環(huán)比增長53.6%，同比增長66.2%，價格連續(xù)6個月企穩(wěn)。

四月份，特朗普的關稅戰(zhàn)帶來陰霾，不確定性如影隨形，市場觀望情緒加劇。五月份，深圳一手住宅網簽3162套，環(huán)比下降14.4%；二手住宅網簽4687套，環(huán)比下降18.2%。

進入六月，市場呈現(xiàn)出進一步轉冷的態(tài)勢。多位業(yè)內人士表示，當前售樓處的人氣已降至冰點，冷清成為常態(tài)。工作日期間，售樓處內常常是銷售人員比客戶還多，有時甚至一整個下午都無人到訪。

過去一年的樓市起伏，不難看出：

1、政策的有效性毋容置疑，“929新政”的效果立竿見影，能迅速激發(fā)市場活力！

2、政策的效力是有時限的，去年9月的刺激政策，“藥勁兒”已經過了，需要新政策。

3、信心比黃金更重要，市場極需新一輪強有力的政策出臺，對沖外部環(huán)境的巨大不確定性。

因此，深圳是時候邁出更大力度的一步了。

看看隔壁廣州，6月13日，廣州宣布“全面取消限購、限售、限價并降低貸款首付比例和利率”。

盡管其全面取消限購、限售、限價的核心舉措在去年9月就已落地，但此次再度“官宣”，無疑是一次強有力的預期管理。

在廣州自身面臨經濟轉型壓力，汽車、房地產等傳統(tǒng)優(yōu)勢行業(yè)表現(xiàn)低迷的背景下，這種“重復官宣”的姿態(tài)，本身就說明了其穩(wěn)定樓市的決心。

同時，6月13日國務院常務會議也明確表態(tài)，要“更大力度推動房地產市場止跌回穩(wěn)”。這是一個強烈的信號，說明管理層已注意到市場的降溫跡象。

我們認為，深圳不必像廣州那樣“全面放開”，但完全可以采取“有限度放開”的策略。

具體而言：

1、建議在目前仍限購的羅湖、福田、南山和寶安中心區(qū)（新安、西鄉(xiāng)街道），允許外地戶籍人士無條件購買1套住房。

2、建議允許深圳戶籍家庭，在上述核心區(qū)增購1套住房。

全國人民都知道，買房首選北上深。深圳的核心區(qū)，是全國樓市價值的“天花板”之一。

我們可以先開一道口子，試試水，看看放開一點后，外地的購買力到底能進來多少，市場的真實反映如何。如果還不行，就直接看齊廣州，全面取消對樓市的所有限制。

好消息是，深圳在供給端已經開啟一場“品質革命”。

近期，深圳土地市場有了很多重要變化。

一方面，通過“調規(guī)”增加核心地段的宅地供應。此前流拍的寶安中心區(qū)“準地王”，已經優(yōu)化調整，準備重新上架。

另一方面，是新增宅地的容積率普遍大幅下降。如天健集團在南山赤灣的新項目“灣時代府”，容積率僅有2.8；寶安中心區(qū)調整后的地塊，住宅容積率也僅為3.4。

這些變化將對市場產生積極影響，在寶安中心區(qū)、深圳灣、深超總等核心區(qū)域，低容積率、高品質的新房入市，有望打破區(qū)域房價的既有天花板，提升整個板塊的價值預期，并帶動市場情緒。

同時，容積率更低、設計更優(yōu)、配套更完善的“好房子”將更容易激發(fā)購房者的購買欲望，尤其是在市場觀望情緒較濃的時期。

無論是看數(shù)據(jù)，還是看政策風向，亦或是看城市自身的供給變革，所有的線索都指向同一個結論：深圳樓市，正站在新一輪政策放松的窗口期。

只有讓北上深打開樓市的天花板，全國樓市才有持續(xù)回暖的條件。

深圳，是時候邁出這更大力度的一步了。