從REITs說(shuō)起，到銀行結(jié)束。

　　1 暴漲50%的REITs

　　金融行業(yè)特喜歡裝逼，總要搞點(diǎn)英文。但不裝逼地說(shuō)，REITs就是收益較為穩(wěn)定的固定資產(chǎn)。

　　比如高速公路REITs，收益是高速費(fèi)；再比如產(chǎn)業(yè)園REITs，收益是園子里的企業(yè)；又或者保障性住房REITs，收益就是房租。

　　2021年起，A股開始有REITs上市。像股票那樣交易，股價(jià)是波動(dòng)的。

　　2022下半年到2023年，A股REITs出現(xiàn)了一波暴跌，跌幅接近30%。下圖是REITs股價(jià)指數(shù)。

　　當(dāng)時(shí)的看空理由非常多，有說(shuō)疫情影響和樓市下行的；有把中國(guó)比作日本，推導(dǎo)出未來(lái)租金會(huì)負(fù)增長(zhǎng)；還有說(shuō)REITs其實(shí)是原始股東套現(xiàn)，把股民當(dāng)韭菜的。

　　每一個(gè)理由看上去都非常有道理。但在2023年底，我明確表示應(yīng)該看多REITs了。

　　原因無(wú)他，簡(jiǎn)單點(diǎn)說(shuō)，那就是從最悲觀的角度測(cè)算，REITs的投資價(jià)值都很明確了。具體可參考：《難怪股市跌跌不休，未來(lái)可能是負(fù)增長(zhǎng)？！》

　　在該文章發(fā)出的次月，即2024年初，REITs開啟了暴漲之路。

　　2024年初至今，REITs的漲幅接近50%，年化收益率超過(guò)30%，賺麻了。這個(gè)收益水平碾壓港A股絕大多數(shù)板塊。一個(gè)類債券產(chǎn)品玩出了比股票還牛逼的收益。

　　2 看空REITs

　　但是吧，這里不是吹咱歷史戰(zhàn)績(jī)的（雖然也有一丟丟），而是提醒大家REITs的風(fēng)險(xiǎn)。

　　一方面，REITs的股息率越來(lái)越低了。

　　部分熱門品種，比如能源類REITs（靠發(fā)電賺錢），潛在收益率甚至不如10年期國(guó)債?？蓡?wèn)題是，能源類REITs的收益再怎么穩(wěn)定，也不可能比國(guó)債更穩(wěn)定。

　　另一方面，REITs的P/NAV（相當(dāng)于股票的PB）理論上應(yīng)該在1.1左右。但最新值高達(dá)1.33，處于歷史極高水平。

　　很顯然，REITs在暴漲后，開始出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)了。

　　到這并沒(méi)完。為什么2024年起REITs會(huì)暴漲？

　　我言出法隨，看到了REITs的投資價(jià)值，這只是一個(gè)層面。

　　另一個(gè)層面也很重要，那就是政策的支持。

　　2023年9月和11月，上面給出了一個(gè)政策大禮包——

　　保險(xiǎn)等機(jī)構(gòu)資金投資REITs時(shí)，股價(jià)的漲跌可以不用計(jì)入利潤(rùn)。

　　換言之，假設(shè)一只REITs表現(xiàn)不好，股價(jià)從10元跌到8元，下跌20%。同時(shí)分紅了0.5元。

　　我們正常思維來(lái)說(shuō)這是虧錢了，對(duì)吧？即使考慮上分紅，相當(dāng)于從10元跌到8.5元（8+0.5），虧了15%。

　　可在新的記賬規(guī)則下，機(jī)構(gòu)不用計(jì)這20%的下跌，反而可以計(jì)入0.5的分紅收益。不僅沒(méi)虧，還賺了5%

　　如果說(shuō)REITs你沒(méi)感覺(jué)，那改成白酒你就懂了。白酒4%股息率，為什么很多人依然不敢買，就是因?yàn)閾?dān)心未來(lái)股價(jià)下跌。股息率4%，但股價(jià)下跌30%，這點(diǎn)股息收益還不夠填股價(jià)下跌的。

　　可如果股價(jià)下跌不計(jì)入投資收益呢。那顯然4%的股息率要比1.6%的國(guó)債香太多了。

　　這意味著機(jī)構(gòu)只要無(wú)腦看股息分紅收益就可以了，壓根不用管股價(jià)的漲跌。反正跌了也不會(huì)算成虧損。

　　如此，自然帶來(lái)了REITs的巨量買盤。事實(shí)上，REITs的主要持有者，除了產(chǎn)業(yè)資本即原始股東，就是券商和保險(xiǎn)等機(jī)構(gòu)資金。

　　3 銀行的風(fēng)險(xiǎn)

　　而最最最重要的來(lái)了。不僅是REITs，銀行股也是可以這么計(jì)的！

　　保險(xiǎn)資金買銀行的時(shí)候不用考慮股價(jià)漲跌，只需要看股息率。

　　買入100個(gè)億的銀行股，假設(shè)股息率是6%，那就意味著每年收益是穩(wěn)定的6個(gè)億。股價(jià)跌了也沒(méi)關(guān)系，反正也不計(jì)入投資收益。刺激！

　　這么玩誰(shuí)不會(huì)啊。只要股息率還說(shuō)得過(guò)去，無(wú)腦買入好了。以至于很多保險(xiǎn)公司都買成了銀行的5%以上大股東，比如今年平安人壽連續(xù)舉牌招行和農(nóng)行，瑞安保險(xiǎn)舉牌中信銀行。

　　這正是近幾年銀行股連續(xù)暴漲的根本原因。

　　可無(wú)腦買入，也意味著無(wú)腦上漲，最終會(huì)帶來(lái)股價(jià)的非理性高估。

　　前面的REITs如此，銀行亦如此。

　　隨著股價(jià)的持續(xù)上漲，銀行股的股息率已經(jīng)從前些年的7%一路下滑到4%。

　　港股那邊比A股好些，但也就5%的樣子。

　　這個(gè)股息率水平，吸引力愈發(fā)有限了。

　　保險(xiǎn)資金前些年大賣儲(chǔ)蓄型保險(xiǎn)，給投保者承諾的目標(biāo)收益率在3%左右。

　　而考慮上各種傭金和運(yùn)營(yíng)費(fèi)（0.5%~1%左右），保險(xiǎn)公司對(duì)外投資的收益率要做到3.5%~4%以上，才能兌現(xiàn)當(dāng)初的承諾。

　　這也意味著銀行估當(dāng)下4%的股息率只能勉強(qiáng)達(dá)到保險(xiǎn)公司的收益要求了。

　　股息率=分紅/股價(jià)。如果銀行股價(jià)繼續(xù)暴漲，意味著股息率會(huì)進(jìn)一步下探，核心多頭保險(xiǎn)公司就會(huì)停止買入。

　　而以上還沒(méi)考慮今年一季度銀行利潤(rùn)出現(xiàn)了首次負(fù)增長(zhǎng)。

　　所以，我這里旗幟鮮明地表示，銀行股的投資機(jī)會(huì)幾乎消失殆盡。手上有銀行股的朋友，應(yīng)該逐步賣出了。

　　當(dāng)然，這不代表銀行不會(huì)繼續(xù)漲。畢竟，要是散戶忍不住翻倍誘惑，無(wú)腦狂沖，那還能繼續(xù)漲。

　　畢竟，A股歷史上的哪一次泡沫，不是吹到巨大才會(huì)破，不是套牢散戶才罷休！