買房的時(shí)機(jī)到底有多重要？

五年前買房的人，如今基本上都在講鬼故事，只是虧多虧少的問題。

二十年前買房的人，如今大部分都成了人生贏家，以至于，早年的房地產(chǎn)圈里流傳一句話：

“除了買房，其他一夜暴富的方法，幾乎都寫在刑法里?！?/p>

給大家看一個(gè)深圳樓市案例

01

最近在小紅書上刷到一個(gè)賣房帖子，這位業(yè)主披露了幾點(diǎn)信息：

1、香蜜湖香域中央一套房子，20年前以168萬左右一手價(jià)買入（包含稅費(fèi)），現(xiàn)在3000多萬賣掉，至少怒賺十八倍。

2、賣房的理由是置換，接下來準(zhǔn)備搬到寶中，主要是想換個(gè)環(huán)境，原來的片區(qū)感覺太舊了。

3、這套房子掛出來賣了一年多。一方面，他們也沒那么著急，遇到合適買家就出手，沒人買就留下。趕巧最近有個(gè)買家有學(xué)區(qū)需求，急著落戶，兩邊一談就成交了。另一方面，這輪樓市大洗牌，深圳幾個(gè)豪宅區(qū)中，香蜜湖片區(qū)相對(duì)較穩(wěn)，在上一輪行情中也漲得不算多。于業(yè)主而言，降價(jià)壓力相對(duì)較小；于買家而言，3000萬以上預(yù)算，能挑到的優(yōu)質(zhì)豪宅標(biāo)的變多了。

從學(xué)區(qū)資源和居住資源的角度，香蜜湖老牌豪宅的地位，短期內(nèi)依舊很難撼動(dòng)。但從資產(chǎn)成長(zhǎng)效率的角度，香蜜湖片區(qū)已經(jīng)過了快速成長(zhǎng)期，未來大概率也是平穩(wěn)行情。

現(xiàn)在的深圳樓市，未必人人都需要買房，單純賣房套現(xiàn)也沒必要，但正確的換房卻尤為重要。

為什么？每個(gè)板塊、每個(gè)小區(qū)都有它對(duì)應(yīng)的生命周期，會(huì)經(jīng)歷拓荒期、成長(zhǎng)期、成熟期和衰退期這四個(gè)階段。

聰明的做法是：在成長(zhǎng)期買入，在成熟性末端賣出置換。一旦發(fā)現(xiàn)房子進(jìn)入衰退期，趕緊賣掉換掉，因?yàn)樗ネ似谕苈L(zhǎng)。

02

對(duì)普通個(gè)體而言，和買房時(shí)機(jī)一樣重要的，還有買對(duì)城市、板塊和產(chǎn)品。

同樣是20年前買房的人，把資金放在深圳和老家，如今拿到的漲幅可能相差十幾倍——有的實(shí)現(xiàn)了財(cái)富自由，有的仍在為改善居住奔波，有的則成為“有資產(chǎn)的窮人”。

同樣是在深圳買房，有優(yōu)質(zhì)產(chǎn)業(yè)支撐的強(qiáng)板塊，過去這些年的房?jī)r(jià)漲幅就是好于各方面資源匱乏的弱板塊。

在買房踩坑這條路上，幾乎每個(gè)人都是平等的。有錢人買房也會(huì)踩坑。

舉例來說——

中國(guó)人普遍有個(gè)別墅夢(mèng)，但市場(chǎng)上的絕大多數(shù)別墅都只是富人的消費(fèi)品。一旦他們體驗(yàn)過了別墅生活的各種坑，通常就不太可能再回頭購(gòu)買別墅了。

深圳的尖崗山別墅、觀瀾湖別墅群、龍崗別墅群等等，可以說沒有一個(gè)能打的。

最差的那一個(gè)，想必大家心里都有數(shù)，那就是東部華僑城的天麓別墅。那里的業(yè)主持有十幾年，平均每套虧損高達(dá)1000多萬。

沒有地段支撐的品質(zhì)房，總價(jià)越高，流通性往往越差。

03

站在2025年的當(dāng)下，我們必須要承認(rèn)——

以前那種靠買房快速暴富的例子，以后基本沒戲了，很難再簡(jiǎn)單復(fù)制。

因?yàn)槊總€(gè)城市、每個(gè)片區(qū)的發(fā)展階段完全不同。那種在大城市趕上大拆大建、房?jī)r(jià)短時(shí)間翻倍、“咸魚翻身”的好機(jī)會(huì)，是過去快速發(fā)展時(shí)期才有的特殊產(chǎn)物。

現(xiàn)在情況變了。

中國(guó)城市快速擴(kuò)張的“黃金期”已經(jīng)結(jié)束了。

對(duì)于絕大多數(shù)中小城市來說，未來幾十年不僅很難高速發(fā)展，很可能還會(huì)慢慢衰落。

過去幾十年，城市化快速發(fā)展，但農(nóng)村和小城鎮(zhèn)人口一直在流失，上百萬個(gè)村莊都消失了。接下來，中小城市人氣減弱、發(fā)展變慢，是個(gè)大概率事件。

因此，現(xiàn)在買房還算不算優(yōu)質(zhì)的投資品？

對(duì)超過90%的人來說，未來買房不僅賺不到大錢，很可能還會(huì)虧錢。特別是中小城市的房子，翻身的機(jī)會(huì)很小了。
未來大部分房子，就像過去農(nóng)村老房子一樣，主要就是用來住的。小城市那些高樓，時(shí)間久了很可能變成危樓。

以前買房能暴富，以后亂買房會(huì)返貧。

這將是很多中小城市的現(xiàn)實(shí)。國(guó)家提倡的“房子回歸住”的目標(biāo)，可能在這些地方最先實(shí)現(xiàn)。
與此同時(shí)，極少數(shù)大城市的好地段的好房子，依然是中高收入家庭守住財(cái)富的核心資產(chǎn)。

以末致財(cái)，用本守之，這道理放哪個(gè)時(shí)代都一樣。
所以現(xiàn)在買房的策略是：
寧可觀望，也別隨便買。

走上坡路都得使勁兒。買房太“輕松”了，往往風(fēng)險(xiǎn)反而越大。

買房和換房作為普通人的超大額支出，同時(shí)又是極其低頻的行為，絕大部分人都缺乏經(jīng)驗(yàn)。而缺乏經(jīng)驗(yàn)卻要做如此重大的抉擇，做對(duì)了當(dāng)然皆大歡喜，做錯(cuò)了很可能會(huì)悔恨終身。

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