“廈門(mén)國(guó)有資產(chǎn)管理公司為數(shù)眾多，但類(lèi)似廈門(mén)某軟件園區(qū)（下稱(chēng)“軟件園區(qū)”），在合同約定‘合同到期繼續(xù)招投標(biāo)來(lái)確定租賃方是否退出’的條款沒(méi)有履行，擅自違約不算，還采取斷水、斷電，安裝強(qiáng)光爆閃、高音滋擾攝像頭等方式，來(lái)趕走租戶，它們是第一例”，連女士說(shuō)。

關(guān)于連女士與廈門(mén)某軟件園區(qū)的房屋租賃合同糾紛一案，于2025年5月28日在廈門(mén)市思明區(qū)人民法院開(kāi)庭，案件爭(zhēng)議的焦點(diǎn)，即寫(xiě)進(jìn)合同約定的到期條款是否具有法律效力，能否得到一審法院的支持，成為各界關(guān)注的焦點(diǎn)。

合同約定退出條款軟件園區(qū)未履行

連女士名下企業(yè)廈門(mén)市漁夫人餐飲有限公司（下稱(chēng)“漁夫人”），租賃軟件園區(qū)的物業(yè)始于2007年，迄今已18年歷史，累計(jì)向軟件園區(qū)繳納租金、管理費(fèi)等費(fèi)用約1400萬(wàn)元。

2021年開(kāi)始，軟件園區(qū)調(diào)整租賃周期，由之前的五年一招租，改為一年或兩年的租期，并通過(guò)招標(biāo)方式簽約。

園區(qū)的短租可以最大化保證租金受波動(dòng)影響，而餐飲企業(yè)時(shí)常更新設(shè)備、裝修店面也需要重資產(chǎn)投入。

為此，為保障雙方權(quán)利和義務(wù)的對(duì)等，在2023年招標(biāo)時(shí)，雙方簽訂的《房屋租賃合同》中，就專(zhuān)門(mén)寫(xiě)入了租賃期限條款的約定：“合同租期屆滿后（2023年3月1日至2025年2月28日合同期滿），甲方（軟件園區(qū)）將采用網(wǎng)上公開(kāi)競(jìng)價(jià)方式確定承租方，如乙方有續(xù)租意向，請(qǐng)自行關(guān)注鷺創(chuàng)匯網(wǎng)站上相關(guān)公告。若乙方未參與競(jìng)標(biāo)或未中標(biāo)的，乙方同意按照本合同第九條約定歸還租賃物。”這充分表明，雙方約定了退出條件，若漁夫人未參與競(jìng)標(biāo)或未中標(biāo)的，就同意按照合同約定到期歸還租賃物。

但是，租約到期后，軟件園區(qū)未依照合同約定對(duì)涉案物業(yè)進(jìn)行招標(biāo)，卻以斷水電、監(jiān)控滋擾等方式驅(qū)離漁夫人離場(chǎng)。

事實(shí)上，在合同到期之前，漁夫人于2025年1月9日，收到軟件園區(qū)不再續(xù)簽的《通知書(shū)》。

漁夫人則于同年的1月15日，向軟件園區(qū)回函表達(dá)續(xù)租意向，要求園區(qū)按照合同約定進(jìn)行招標(biāo)。并提出：“因貴司政策要求，通過(guò)招投標(biāo)改為兩年一簽，對(duì)貴司保持信賴一直合作至今。并從2007年至今不間斷對(duì)租賃物的裝修進(jìn)行投入，重資產(chǎn)投資需要較長(zhǎng)租期消化，如果要停租會(huì)存在裝修損失及50多名員工的安置損失。請(qǐng)求貴司繼續(xù)按照過(guò)往招標(biāo)投標(biāo)的方式繼續(xù)招標(biāo)，并允許我司參與投標(biāo)”。

此后，軟件園區(qū)又于2025年2月發(fā)出《租賃合同到期終止及騰空的通知函》和《提示函》，3月份發(fā)送《騰空?qǐng)龅丶巴Ｋｋ娡ㄖ泛汀兑平环课菁巴Ｋｋ娡ㄖ獣?shū)》等多份函件，以實(shí)現(xiàn)解除與漁夫人租賃合同之目的。

針對(duì)軟件園區(qū)上述函件，連女士也每函必回，據(jù)理力爭(zhēng)，多次表達(dá)續(xù)租意愿，并要求軟件園區(qū)履行合同約定條款，保障其優(yōu)先承租權(quán)。

其中，在2025年2月漁夫人針對(duì)軟件園區(qū)的《提示函》，于2月28日回復(fù)《針對(duì)提示函的回復(fù)》中，要求軟件園區(qū)就涉案物業(yè)收回場(chǎng)地的理由給出明確答復(fù)，提出“請(qǐng)求貴司保障我司的法定優(yōu)先承租權(quán)，貴司現(xiàn)今遲遲不公布招投標(biāo)公告，執(zhí)意要求我司搬離的做法已經(jīng)損害我司的合法權(quán)利。請(qǐng)貴司給我司明確答復(fù)，如收回場(chǎng)地系自用，煩請(qǐng)貴司出具相關(guān)自用的規(guī)劃文件等……”.

對(duì)此詢問(wèn)，軟件園區(qū)未作任何解釋說(shuō)明。但在此后街道組織的協(xié)調(diào)會(huì)議上，軟件園區(qū)的負(fù)責(zé)人陳某某才聲稱(chēng)，“沒(méi)有自用，收回也不知道干什么，就是不想租給你（漁夫人）”。

針對(duì)2025年3月10日，軟件園區(qū)發(fā)送的《騰空?qǐng)龅丶巴Ｋｋ娡ㄖ?，漁夫人回函稱(chēng)：“我司對(duì)建筑物有優(yōu)先承租權(quán)……貴司至今未發(fā)布招標(biāo)公告，也沒(méi)有提供收回自用的相關(guān)文件。以斷水?dāng)嚯姺绞狡群Ρ谱呶宜?，?shí)非國(guó)有企業(yè)應(yīng)有之舉”。

軟件園趕走商戶斷水電、裝監(jiān)控滋擾手段用盡

“我們的餐廳是中高檔的裝修，大眾的消費(fèi)，為的是給消費(fèi)者提供一個(gè)性價(jià)比高的消費(fèi)場(chǎng)所，所以在裝修、及設(shè)備更新上要投入較多資金，這也是我們?cè)诤贤屑s定退出條款的原因，否則，短短一年兩年的租期，我們不會(huì)以年租金、管理費(fèi)近100萬(wàn)元的費(fèi)用租賃物業(yè)”，連女士說(shuō)。

沒(méi)想到的是，軟件園區(qū)不僅沒(méi)有繼續(xù)依照合同約定履約，反而于2025年4月1日起，開(kāi)始對(duì)涉案餐廳進(jìn)行斷水、斷電，導(dǎo)致雙方矛盾激化。

無(wú)奈之下，連女士只能通過(guò)高價(jià)租發(fā)電機(jī)、運(yùn)水、購(gòu)買(mǎi)礦泉水煮飯，來(lái)保障餐廳的正常運(yùn)營(yíng)。

見(jiàn)連女士沒(méi)有妥協(xié)，軟件園區(qū)又通過(guò)投訴相關(guān)部門(mén)，通過(guò)市場(chǎng)監(jiān)督局、公路局、應(yīng)急辦等部門(mén)輪番到店檢查，結(jié)果餐廳屬合法經(jīng)營(yíng)。

甚至，軟件園區(qū)為了讓涉案餐廳無(wú)法營(yíng)業(yè)，曾以園區(qū)名義發(fā)函給煤氣供應(yīng)商，讓其不要給連女士的餐廳供應(yīng)煤氣。

“上述種種伎倆無(wú)果后，軟件園區(qū)又在進(jìn)店消費(fèi)的客人身上做文章，為此他們?cè)谖覀儾蛷d四周安裝多達(dá)6個(gè)高清攝像頭，其中一個(gè)是帶有強(qiáng)光爆閃和高音喇叭的攝像頭，該攝像頭僅在園區(qū)下班之后，我餐廳傍晚營(yíng)業(yè)時(shí)間，才設(shè)置成對(duì)準(zhǔn)進(jìn)入餐廳客人面部進(jìn)行強(qiáng)光閃照和高音提示“你已經(jīng)進(jìn)入監(jiān)控區(qū)域”的滋擾行為”，連女士說(shuō)，“我們以侵犯隱私權(quán)向公安機(jī)關(guān)報(bào)案，向12345投訴，但園區(qū)以為安全為由予以搪塞”。

不僅如此，軟件園區(qū)還派人24小時(shí)在餐廳門(mén)口蹲守，拍照，滋擾客戶和員工。

連女士說(shuō)，“如果是為了園區(qū)安全，園區(qū)幾十家企業(yè)，為什么唯獨(dú)對(duì)我們餐廳四周安裝6個(gè)攝像頭，為什么還派人蹲守店門(mén)口？這不是為了什么安全，而是帶有e勢(shì)力特征的軟b力行為”。

通過(guò)查閱公開(kāi)的裁判文書(shū)可以發(fā)現(xiàn)，在整個(gè)廈門(mén)，管理國(guó)有資產(chǎn)的公司與租賃方發(fā)生合同糾紛的不少，比如“陳XX與廈門(mén)X交公司房屋租賃合同糾紛”、“廈門(mén)X輕物業(yè)公司與廈門(mén)市多X酒店公司房屋租賃合同糾紛”、“廈門(mén)市X銷(xiāo)公司與陳XX等房屋租賃合同糾紛”等眾多案例中，這些國(guó)企與租賃方發(fā)生糾紛都是通過(guò)司法訴訟解決爭(zhēng)端。

連女士表示，“公開(kāi)判例中的國(guó)企與租賃方合同發(fā)生糾紛時(shí)，從未出現(xiàn)類(lèi)似軟件園區(qū)負(fù)責(zé)人陳XX這種以權(quán)代法，在合同產(chǎn)生爭(zhēng)議期間，濫用職權(quán)斷水?dāng)嚯姷膹膩?lái)沒(méi)有見(jiàn)過(guò)，他的這種做法，是對(duì)我公司進(jìn)行極限的霸凌和脅迫，這種事情，要是民企對(duì)國(guó)企，早就被以e勢(shì)力給打擊了，但是，就因?yàn)樵搱@區(qū)是國(guó)企，他們就可以不顧法紀(jì)為所欲為”。

軟件園區(qū)停水停電違法，違反民法典禁止性規(guī)定，屬于違法在先

租賃糾紛發(fā)生后，軟件園區(qū)于2025年4月8日，將連女士經(jīng)營(yíng)涉案餐廳的公司“漁夫人”起訴至思明區(qū)法院。

2025年5月28日，該案一審開(kāi)庭進(jìn)行了審理。

軟件園區(qū)請(qǐng)求法院判決漁夫人騰退案涉場(chǎng)地，并主張漁夫人在繼續(xù)使用租賃物業(yè)期間，按兩倍租金標(biāo)準(zhǔn)支付占有使用費(fèi)。

對(duì)此，漁夫人答辯稱(chēng)：公司在2025年3月、4月，都按期繳納了3至4月份的租金；根據(jù)合同2.3條的約定，合同第九條的逾期占有兩倍的租金條款的執(zhí)行，是在漁夫人未參與投標(biāo)或未中標(biāo)的情形下才進(jìn)行執(zhí)行的；而本案中，軟件園區(qū)存在未按照約定在合同期滿后發(fā)布招標(biāo)公告的違約在先，同時(shí)未保障法定的優(yōu)先承租權(quán)、以及擅自采用斷水?dāng)嚯姷冗`反禁止性規(guī)定，存在違法在先；故，在軟件園區(qū)以違法違約行為試圖驅(qū)趕的情況下，其要求我方兩倍的租賃物租金缺失合同依據(jù)、法律依據(jù)。

漁夫人當(dāng)庭表示，雙方訴訟爭(zhēng)議期間，將繼續(xù)按照原合同約定的租金標(biāo)準(zhǔn)支付沒(méi)有異議，且也實(shí)際進(jìn)行履行，故軟件園區(qū)的訴求不應(yīng)當(dāng)支持。

連女士認(rèn)為，軟件園區(qū)未按照約定發(fā)布招標(biāo)公告損害漁夫人公司的合同信賴?yán)婕皟?yōu)先承租權(quán)，在未保障優(yōu)先承租權(quán)之前，漁夫人公司有權(quán)合法占有使用租賃場(chǎng)地。

合同約定內(nèi)容顯示，涉案房屋租賃合同中雖然約定2025年2月28日合同到期，但是同時(shí)也約定，在合同租賃期限屆滿后軟件園區(qū)將采用網(wǎng)上公開(kāi)競(jìng)價(jià)方式確定承租方。而且在歷史的承租過(guò)程中，軟件園區(qū)亦是租賃期限屆滿前后便會(huì)發(fā)布招標(biāo)公告。

換言之，雖然合同約定了到期日，但是漁夫人基于合同約定、歷史交易慣例，有理由相信其在到期后可以通過(guò)再次投標(biāo)的方式獲取續(xù)租。故，合同約定及歷史交易慣例對(duì)漁夫人公司據(jù)此產(chǎn)生可持續(xù)經(jīng)營(yíng)期待的信賴?yán)妗?/p>

為此，漁夫人公司在2007年至今保持兩三年就更新裝修設(shè)備以滿足高檔餐廳的環(huán)境需求，特別在2023年再次中標(biāo)后再對(duì)餐廳進(jìn)行重資產(chǎn)投資升級(jí)改造。然而軟件園區(qū)在本次到期后，未按照合同約定及歷史交易慣例進(jìn)行招標(biāo)，對(duì)漁夫人公司再三表達(dá)的續(xù)租意向不聞不問(wèn)，而是徑直對(duì)漁夫人公司采取斷水?dāng)嚯姷姆绞竭M(jìn)行驅(qū)離。這顯然損害了漁夫人公司前述基于合同約定及歷史交易慣例所產(chǎn)生的信賴?yán)妗?/p>

同時(shí)，根據(jù)民法典第七百三十四條第二款規(guī)定，租賃期限屆滿，房屋承租人享有以同等條件優(yōu)先承租的權(quán)利。在合同到期前漁夫人公司已經(jīng)再三表明續(xù)租意向，軟件園區(qū)依約應(yīng)當(dāng)發(fā)布招標(biāo)公告，在同等條件下漁夫人有優(yōu)先承租的權(quán)利。

綜上，在法定優(yōu)先承租權(quán)以及根據(jù)合同約定及歷史慣例所產(chǎn)生的信賴?yán)?，漁夫人有權(quán)在未保障法定優(yōu)先承租權(quán)暫時(shí)合法持有租賃物。因?yàn)樽赓U物本身還有基于信賴?yán)嫔贤顿Y的裝修資產(chǎn)。在未保障優(yōu)先承租權(quán)的情況下如果移交租賃物會(huì)導(dǎo)致裝修資產(chǎn)產(chǎn)生滅失的法律風(fēng)險(xiǎn)。

此外，針對(duì)園區(qū)向法院訴求將漁夫人公司的注冊(cè)地址遷出涉案租賃物的主張，漁夫人也提出答辯意見(jiàn)認(rèn)為，租賃物尚未符合移交條件，故對(duì)于立即遷出注冊(cè)地址的訴求，法院也不應(yīng)當(dāng)予以支持。

“本案系園區(qū)違約、違法在先所引起的，其律師費(fèi)應(yīng)當(dāng)由原告自行承擔(dān)”，連女士表示，“不僅如此，我們也在準(zhǔn)備就園區(qū)系列違法、違約行為引起的損失，另行起訴，相信法院會(huì)作出公正的判決”。

2025年6月16日，連女士將軟件園區(qū)擅自斷水?dāng)嚯姷倪`法行為，反映至于廈門(mén)市信訪局。當(dāng)天，信訪局組織了軟件園區(qū)與連女士進(jìn)行協(xié)調(diào)會(huì)談。

軟件園區(qū)堅(jiān)持認(rèn)為，合同到期已經(jīng)走法律程序，故可以停水停電。

連女士則表示，盡管合同到期，但因?yàn)檐浖@區(qū)未能履行合同約定條款，期滿繼續(xù)通過(guò)招標(biāo)方式確定漁夫人是否續(xù)租，且漁夫人有意愿續(xù)租還在繼續(xù)繳納租金等費(fèi)用，表明合同仍在存續(xù)期內(nèi)，未依法解除或終止，依照民法典相關(guān)規(guī)定，房東無(wú)權(quán)擅自斷供水電，軟件園區(qū)應(yīng)當(dāng)在訴訟期間，依法恢復(fù)水電供應(yīng)。