說(shuō)好的150米地標(biāo)，說(shuō)沒(méi)就沒(méi)了？

等了3個(gè)月，徐匯華涇華之門(mén)規(guī)劃縮水的傳聞，終于等來(lái)了官方認(rèn)證。確實(shí)，縮水了，直接被砍了30米！

從北外灘之后，上海又有一處地標(biāo)迎來(lái)“商改住”。

6月6日，徐匯區(qū)人民政府官網(wǎng)發(fā)布了《上海市徐匯區(qū)華涇鎮(zhèn)XHPO-0001單元控制性詳細(xì)規(guī)劃F2A、F2B等街坊局部調(diào)整公眾參與草案》。

有三個(gè)重大的變化：

最最重要的是，華涇華之門(mén)的一幢150米超高層辦公用地，變更為120米商辦商業(yè)混合用地。

其次，調(diào)減商辦用地增加住宅用地，建筑面積約4.3萬(wàn)平方米，若按照套均面積120平計(jì)算，可以供應(yīng)350套左右商品房。

最后，增加一塊住宅屬性的租賃公租房用地，預(yù)計(jì)將提供600-800套保障性租賃住房。

一句話總結(jié)：商改住，規(guī)劃高度也縮水了。

華涇位于整個(gè)徐匯的最南端，外環(huán)線在華涇北部穿過(guò)。就是屬于現(xiàn)在看有點(diǎn)遠(yuǎn)，未來(lái)交通拉通后，你需要等待成長(zhǎng)的地方。

為什么調(diào)整呢？

上海已有多個(gè)地塊“商改住”，這幾年來(lái)，辦公跟商業(yè)都有點(diǎn)“消費(fèi)降級(jí)”，規(guī)劃上適時(shí)做一些調(diào)整，其實(shí)也是傳遞一個(gè)信號(hào)。

這個(gè)地方其實(shí)地段不錯(cuò)，旁邊不遠(yuǎn)處是最近上海炙手可熱的徐匯濱江即將啟動(dòng)的西岸藝術(shù)公園，現(xiàn)在還缺一個(gè)比較給力的商場(chǎng)。

這個(gè)地段有發(fā)展空間，就在西新港、華涇港交匯處，位于地鐵15號(hào)線、19號(hào)線（規(guī)劃）華涇西站上蓋，并可通過(guò)通道直接連通23號(hào)線（在建）、機(jī)場(chǎng)聯(lián)絡(luò)線華涇站，地上總開(kāi)發(fā)體量超81萬(wàn)平方米。

周?chē)€有山姆、GATE M華之門(mén)廣場(chǎng)、嘉華的一個(gè)150米的商辦項(xiàng)目等配套，這棟樓就在這里處于未來(lái)區(qū)域的中心位置。

四軌交的疊加優(yōu)勢(shì)明顯嗎？外環(huán)外的地段，軌交這么密集，很少啊。

但是市中心更好的地方，一樣商場(chǎng)人流比較少，商辦的空置率也很高。大虹橋板塊的寫(xiě)字樓都那么多空置，華涇的優(yōu)勢(shì)在哪里呢？

華之門(mén)項(xiàng)目之前規(guī)劃是地上總開(kāi)發(fā)體量81.28萬(wàn)㎡，超過(guò)新鴻基徐家匯中心ITC中心（58萬(wàn)㎡），直逼西岸金融城（地上108.7萬(wàn)㎡）。

可以看到，之前的超81萬(wàn)㎡的地上開(kāi)發(fā)規(guī)模中，商辦占了80%以上，足足有約65.6萬(wàn)㎡，其他都是住宅、酒店、教育、社區(qū)服務(wù)配套等，建筑被限高150米。

華之門(mén)總商業(yè)面積將達(dá)到30萬(wàn)㎡，是興業(yè)太古匯、國(guó)金中心商業(yè)面積的3倍多，建成后將是徐匯區(qū)最大的商業(yè)地標(biāo)。

目前看，商業(yè)部分應(yīng)該變化不太大，但是辦公部分少了。

調(diào)整之后，華涇華之門(mén)仍上海南部最大的TOD綜合體。

最大的問(wèn)題還是人口問(wèn)題。

最新數(shù)據(jù)顯示，華涇鎮(zhèn)的常住人口大約為7萬(wàn)人，而整個(gè)徐匯的常住人口是111萬(wàn)人。哪怕根據(jù)《華涇社區(qū)人口規(guī)劃》，至2030年板塊常住人口將增至18萬(wàn)，其中25-40歲人群占比超50%。

跟整個(gè)徐匯相比，華涇鎮(zhèn)的人口真不算多，而且人口不是你說(shuō)能增加，你有目標(biāo)就一定能實(shí)現(xiàn)的，現(xiàn)在人口的負(fù)增長(zhǎng)已經(jīng)成為一種“預(yù)期”了。

當(dāng)然，除了華涇華之門(mén)，上海最近大熱的虹口區(qū)也失去了自己的地標(biāo)！

4月15日，虹口區(qū)政府官網(wǎng)發(fā)布《關(guān)于虹口區(qū)北外灘地區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃hk314、hk315、hk319街坊局部調(diào)整初步成果的公示》，對(duì)北外灘地區(qū)hk314、hk315、hk319街坊局部調(diào)整初步成果進(jìn)行公示。

315街坊的hk315-08地塊原來(lái)規(guī)劃的220米地標(biāo)被取消！

這是什么信號(hào)？

人口能接上嗎？消費(fèi)力那么多嗎？需要那么多寫(xiě)字樓嗎？在電商不斷沖擊的時(shí)候，還需要這么多實(shí)體商場(chǎng)嗎？如果都沒(méi)有。

那么，現(xiàn)在應(yīng)該做什么？華之門(mén)規(guī)劃縮水，就是一個(gè)很好的例子。

最后，貼一下調(diào)整的內(nèi)容：

D7D-1地塊

該地塊調(diào)整前為商辦C8性質(zhì)用地，調(diào)整后為三類(lèi)住宅組團(tuán)用地（Rr3），用地面積17389㎡，容積率2.5，高度60米保持不變，未來(lái)能夠提供的住宅體量約為4.3萬(wàn)㎡（計(jì)容）。

D7B-2地塊

該地塊原為商業(yè)+社區(qū)服務(wù)用地（C2Rc），調(diào)整后為四類(lèi)住宅社區(qū)級(jí)公共服務(wù)設(shè)施混合用地（Rr4Rc，Rr4≥85%、Rc≥15%），主要用于建設(shè)保障性租賃住房。

D7C-2地塊

該地塊原為商辦C8性質(zhì)用地，高度150米，調(diào)整后為商辦商業(yè)混合用地（C2C8，C2>60%、C8≤40%），建筑高度降低至120米。

公共服務(wù)設(shè)施方面，D7B-2地塊配建建筑面積不少于6610 ㎡的社區(qū)級(jí)公共服務(wù)設(shè)施。D7C-2地塊配建建筑面積不少于2174㎡的社區(qū)級(jí)公共服務(wù)設(shè)施。這些公共服務(wù)設(shè)施的配建將進(jìn)一步提升居民的生活質(zhì)量，滿足居民的日常需求。