說好的150米地標，說沒就沒了？

等了3個月，徐匯華涇華之門規(guī)劃縮水的傳聞，終于等來了官方認證。確實，縮水了，直接被砍了30米！

從北外灘之后，上海又有一處地標迎來“商改住”。

6月6日，徐匯區(qū)人民政府官網發(fā)布了《上海市徐匯區(qū)華涇鎮(zhèn)XHPO-0001單元控制性詳細規(guī)劃F2A、F2B等街坊局部調整公眾參與草案》。

有三個重大的變化：

最最重要的是，華涇華之門的一幢150米超高層辦公用地，變更為120米商辦商業(yè)混合用地。

其次，調減商辦用地增加住宅用地，建筑面積約4.3萬平方米，若按照套均面積120平計算，可以供應350套左右商品房。

最后，增加一塊住宅屬性的租賃公租房用地，預計將提供600-800套保障性租賃住房。

一句話總結：商改住，規(guī)劃高度也縮水了。

華涇位于整個徐匯的最南端，外環(huán)線在華涇北部穿過。就是屬于現在看有點遠，未來交通拉通后，你需要等待成長的地方。

為什么調整呢？

上海已有多個地塊“商改住”，這幾年來，辦公跟商業(yè)都有點“消費降級”，規(guī)劃上適時做一些調整，其實也是傳遞一個信號。

這個地方其實地段不錯，旁邊不遠處是最近上海炙手可熱的徐匯濱江即將啟動的西岸藝術公園，現在還缺一個比較給力的商場。

這個地段有發(fā)展空間，就在西新港、華涇港交匯處，位于地鐵15號線、19號線（規(guī)劃）華涇西站上蓋，并可通過通道直接連通23號線（在建）、機場聯(lián)絡線華涇站，地上總開發(fā)體量超81萬平方米。

周圍還有山姆、GATE M華之門廣場、嘉華的一個150米的商辦項目等配套，這棟樓就在這里處于未來區(qū)域的中心位置。

四軌交的疊加優(yōu)勢明顯嗎？外環(huán)外的地段，軌交這么密集，很少啊。

但是市中心更好的地方，一樣商場人流比較少，商辦的空置率也很高。大虹橋板塊的寫字樓都那么多空置，華涇的優(yōu)勢在哪里呢？

華之門項目之前規(guī)劃是地上總開發(fā)體量81.28萬㎡，超過新鴻基徐家匯中心ITC中心（58萬㎡），直逼西岸金融城（地上108.7萬㎡）。

可以看到，之前的超81萬㎡的地上開發(fā)規(guī)模中，商辦占了80%以上，足足有約65.6萬㎡，其他都是住宅、酒店、教育、社區(qū)服務配套等，建筑被限高150米。

華之門總商業(yè)面積將達到30萬㎡，是興業(yè)太古匯、國金中心商業(yè)面積的3倍多，建成后將是徐匯區(qū)最大的商業(yè)地標。

目前看，商業(yè)部分應該變化不太大，但是辦公部分少了。

調整之后，華涇華之門仍上海南部最大的TOD綜合體。

最大的問題還是人口問題。

最新數據顯示，華涇鎮(zhèn)的常住人口大約為7萬人，而整個徐匯的常住人口是111萬人。哪怕根據《華涇社區(qū)人口規(guī)劃》，至2030年板塊常住人口將增至18萬，其中25-40歲人群占比超50%。

跟整個徐匯相比，華涇鎮(zhèn)的人口真不算多，而且人口不是你說能增加，你有目標就一定能實現的，現在人口的負增長已經成為一種“預期”了。

當然，除了華涇華之門，上海最近大熱的虹口區(qū)也失去了自己的地標！

4月15日，虹口區(qū)政府官網發(fā)布《關于虹口區(qū)北外灘地區(qū)控制性詳細規(guī)劃hk314、hk315、hk319街坊局部調整初步成果的公示》，對北外灘地區(qū)hk314、hk315、hk319街坊局部調整初步成果進行公示。

315街坊的hk315-08地塊原來規(guī)劃的220米地標被取消！

這是什么信號？

人口能接上嗎？消費力那么多嗎？需要那么多寫字樓嗎？在電商不斷沖擊的時候，還需要這么多實體商場嗎？如果都沒有。

那么，現在應該做什么？華之門規(guī)劃縮水，就是一個很好的例子。

最后，貼一下調整的內容：

D7D-1地塊

該地塊調整前為商辦C8性質用地，調整后為三類住宅組團用地（Rr3），用地面積17389㎡，容積率2.5，高度60米保持不變，未來能夠提供的住宅體量約為4.3萬㎡（計容）。

D7B-2地塊

該地塊原為商業(yè)+社區(qū)服務用地（C2Rc），調整后為四類住宅社區(qū)級公共服務設施混合用地（Rr4Rc，Rr4≥85%、Rc≥15%），主要用于建設保障性租賃住房。

D7C-2地塊

該地塊原為商辦C8性質用地，高度150米，調整后為商辦商業(yè)混合用地（C2C8，C2>60%、C8≤40%），建筑高度降低至120米。

公共服務設施方面，D7B-2地塊配建建筑面積不少于6610 ㎡的社區(qū)級公共服務設施。D7C-2地塊配建建筑面積不少于2174㎡的社區(qū)級公共服務設施。這些公共服務設施的配建將進一步提升居民的生活質量，滿足居民的日常需求。