3月上海新房、二手房?jī)r(jià)格雙雙上漲，二手房月成交3.1萬(wàn)套創(chuàng)近五年新高。政策、供應(yīng)、需求三重因素共振，市場(chǎng)正從結(jié)構(gòu)性修復(fù)轉(zhuǎn)向溫和回升。

中房報(bào)記者 付珊珊 上海報(bào)道

上海新房與二手房?jī)r(jià)格指數(shù)雙雙上漲，成為本輪樓市回暖潮中的“領(lǐng)頭羊”。

4月16日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布2026年3月份70個(gè)大中城市商品住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況。數(shù)據(jù)顯示，各線城市商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比穩(wěn)中有升，市場(chǎng)釋放出明確積極信號(hào)。其中，上海表現(xiàn)尤為亮眼。

具體來(lái)看，3月上海新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比上漲0.5%，漲幅位居全國(guó)前列；二手房市場(chǎng)同樣熱度不減，價(jià)格環(huán)比上漲0.4%，實(shí)現(xiàn)連續(xù)兩個(gè)月上漲。

市場(chǎng)普遍認(rèn)為，在“滬七條”政策持續(xù)發(fā)力和傳統(tǒng)“小陽(yáng)春”行情疊加之下，上海二手房市場(chǎng)正迎來(lái)一輪成色十足的復(fù)蘇。

市場(chǎng)熱度傳導(dǎo)一線

“春江水暖鴨先知。”市場(chǎng)是否回暖，最先感知的往往是身處一線的房東與中介人員。

“小區(qū)里兩套小戶型，沒(méi)超過(guò)一個(gè)星期就全部賣(mài)掉了?！蔽挥谄謻|新區(qū)張楊路附近某小區(qū)的業(yè)主王先生這樣描述近期的成交節(jié)奏。他坦言，自己名下的大戶型雖然尚未售出，但近期前來(lái)看房的客戶數(shù)量已明顯增加。

這種“看房熱”并非個(gè)例。一位在浦東新區(qū)某中介門(mén)店工作的中介人員用更直接的方式描述了工作狀態(tài)：“網(wǎng)上說(shuō)最近中介沒(méi)時(shí)間吃飯，一點(diǎn)都不夸張?！睋?jù)他透露，整個(gè)3月份，門(mén)店的帶看量增加了一半，日常節(jié)奏被徹底提速。

市場(chǎng)的熱度不僅存在于一線人員的個(gè)體感受，還體現(xiàn)在成交數(shù)據(jù)中。上海鏈家統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)顯示，2026年3月，上海二手住房成交套數(shù)達(dá)到3.1萬(wàn)套，創(chuàng)下近五年來(lái)單月新高，而上一次上海二手房月成交量突破3萬(wàn)套，還要追溯至2021年3月。

第一太平戴維斯上海住宅戰(zhàn)略咨詢負(fù)責(zé)人賀享維提供的數(shù)據(jù)進(jìn)一步印證了市場(chǎng)回暖的結(jié)構(gòu)性特征。2026年第一季度，上?？們r(jià)500萬(wàn)元以內(nèi)的二手房成交套數(shù)占比達(dá)到87%，同比上漲8.9%，而500萬(wàn)元以上的總價(jià)段成交量仍處于縮量。成交結(jié)構(gòu)呈現(xiàn)明顯的“剛需托底”特征，剛需市場(chǎng)觀望情緒減弱、信心逐步修復(fù)。第一季度市場(chǎng)成交持續(xù)向中小戶型集中，100平方米以下產(chǎn)品成交量同比增長(zhǎng)4.3%，剛需及首次置業(yè)需求占據(jù)主導(dǎo)。

價(jià)格方面，剛需戶型同樣領(lǐng)漲。上海中原地產(chǎn)資深分析師盧文曦表示，3月上海小戶型二手房?jī)r(jià)格環(huán)比上漲0.6%，90平方米至144平方米中等戶型上漲0.5%，均較前期提升0.3個(gè)百分點(diǎn)。隨著低總價(jià)房源快速去化，房東議價(jià)底氣明顯增強(qiáng)，市場(chǎng)上“跳價(jià)”案例有所增多。

第一太平戴維斯中國(guó)區(qū)住宅銷售部董事總經(jīng)理、主管唐華在近期調(diào)研中觀察到，進(jìn)入4月份，市場(chǎng)熱度開(kāi)始向高價(jià)房源傳導(dǎo)。“三月份你會(huì)看到總價(jià)比較低的房子成交活躍，但四月份比較明顯的變化是，總價(jià)較高、市中心單價(jià)高一些的二手房，置換或購(gòu)買(mǎi)需求明顯增長(zhǎng)上來(lái)?！?/p>

在多位業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，當(dāng)前上海二手房市場(chǎng)正處于“量升向價(jià)穩(wěn)過(guò)渡”的階段。賀享維表示，樓市拐點(diǎn)已初步顯現(xiàn)，一二手置換鏈條正在啟動(dòng)。當(dāng)前上海二手房成交以低總價(jià)、小面積剛需為主，這部分賣(mài)房業(yè)主多數(shù)有再置業(yè)需求，賣(mài)舊買(mǎi)新的資金與意愿正在積累。在政策托底與市場(chǎng)情緒修復(fù)的背景下，上海市場(chǎng)有望從結(jié)構(gòu)性修復(fù)轉(zhuǎn)向溫和回升。

三重因素托底回暖

此輪上海二手房市場(chǎng)回暖并非偶然，背后是政策、供應(yīng)與需求三重因素的共同作用。

首先是政策利好持續(xù)釋放。2025年出臺(tái)的“滬七條”新政經(jīng)過(guò)數(shù)月發(fā)酵，其效應(yīng)在今年一季度集中顯現(xiàn)。政策降低了交易成本、優(yōu)化了購(gòu)房資格，直接激活了剛需與改善型需求入市。

其次，市場(chǎng)供應(yīng)端出現(xiàn)收縮信號(hào)。盧文曦表示，當(dāng)前掛牌房源量有所減少，越來(lái)越多房東不愿低價(jià)拋售，漲價(jià)掛牌正成為常態(tài)。與此同時(shí)，成交周期明顯縮短，議價(jià)空間收窄，市場(chǎng)正從買(mǎi)方市場(chǎng)向供需平衡轉(zhuǎn)變。

需求結(jié)構(gòu)也在發(fā)生微妙切換。唐華在調(diào)研中發(fā)現(xiàn)，今年一季度以來(lái)，部分原本關(guān)注一手房的客戶開(kāi)始回流至二手市場(chǎng)，客戶會(huì)在一手和二手間平行切換。一個(gè)重要原因是，近期入市的新房項(xiàng)目單價(jià)普遍較高。以市中心為例，部分新盤(pán)單價(jià)已達(dá)到17萬(wàn)元/平方米、18萬(wàn)元/平方米，這一價(jià)格水平超出部分購(gòu)房者預(yù)期，促使他們重新評(píng)估置業(yè)選擇，轉(zhuǎn)向性價(jià)比更具優(yōu)勢(shì)的二手房。

此外，唐華還觀察到，除了自身有置業(yè)需求的客戶，還有部分從投資層面考慮的客戶入場(chǎng)：一類是海外資金回流；一類是此前投資黃金的客戶，在黃金價(jià)格上漲后開(kāi)始獲利了結(jié)，組團(tuán)轉(zhuǎn)向樓市；還有一類關(guān)注香港市場(chǎng)的投資者，受香港樓市出現(xiàn)拐點(diǎn)的信號(hào)影響，開(kāi)始提前布局上海市場(chǎng)。這些投資型需求雖然占比不大，但其入場(chǎng)對(duì)市場(chǎng)情緒有積極引導(dǎo)作用。

關(guān)于上海這一波二手房熱度能否持續(xù)，4月以來(lái)的市場(chǎng)表現(xiàn)也提供了重要參考。網(wǎng)上房地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，4月15日，上海全市二手房單日成交套數(shù)再度突破千套，延續(xù)了3月以來(lái)的高位運(yùn)行態(tài)勢(shì)。據(jù)盧文曦觀察，4月上旬，二手房雙休日成交穩(wěn)定在千套以上，甚至個(gè)別單日成交創(chuàng)下新高，市場(chǎng)熱情未見(jiàn)消退。

不過(guò)他也提示，4月整體成交量較3月環(huán)比有所回調(diào)是大概率事件，但仍有望穩(wěn)定在2萬(wàn)套以上。在掛牌量減少、成交周期縮短、議價(jià)空間收窄的背景下，房?jī)r(jià)仍有上漲動(dòng)力。“當(dāng)前政策利好疊加市場(chǎng)回暖，正是置業(yè)好時(shí)機(jī)?！北R文曦表示。

賀享維則更為謹(jǐn)慎樂(lè)觀。她認(rèn)為，當(dāng)前市場(chǎng)處于復(fù)蘇的早期階段，改善型需求釋放節(jié)奏仍然偏慢。2026年第一季度，500萬(wàn)元以上中高總價(jià)段成交規(guī)模明顯收縮，各區(qū)間成交量均下降21%以上，說(shuō)明改善及高端需求釋放尚需時(shí)日。區(qū)域分化同樣明顯，目前上海外圍區(qū)域（如浦東、寶山、嘉定）成交量增長(zhǎng)，價(jià)格調(diào)整幅度較大；核心區(qū)域（如徐匯）成交量雖有所回落，但價(jià)格更具韌性，下跌幅度明顯收窄。

綜合多位受訪人士的觀點(diǎn)來(lái)看，上海二手房市場(chǎng)正站在一輪結(jié)構(gòu)性修復(fù)的起點(diǎn)。成交量的持續(xù)放大已經(jīng)打通了“賣(mài)舊買(mǎi)新”的置換鏈條，政策底、市場(chǎng)底與情緒底逐步形成共振。若后續(xù)政策環(huán)境保持穩(wěn)定，市場(chǎng)有望在“量升—價(jià)穩(wěn)—價(jià)升”的路徑上穩(wěn)步前行。