界面新聞?dòng)浾?| 王婷婷

今年一季度，隨著政策持續(xù)發(fā)力、經(jīng)濟(jì)活躍度穩(wěn)步回升，上海商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)迎來積極回暖，為全年奠定良好開局。

近日，多家商業(yè)地產(chǎn)機(jī)構(gòu)相繼發(fā)布2026年第一季度上海房地產(chǎn)市場(chǎng)報(bào)告顯示，上海投資市場(chǎng)交易情緒回暖，寫字樓、零售物業(yè)及倉(cāng)儲(chǔ)物流等板塊市場(chǎng)活躍度提升，機(jī)構(gòu)人士稱，“筑底的時(shí)間已經(jīng)到了?！?/p>

仲量聯(lián)行上海商業(yè)地產(chǎn)部總監(jiān)兼華東區(qū)零售地產(chǎn)部負(fù)責(zé)人黃臻向界面新聞指出，2026年第一季度，投資市場(chǎng)方面，上海核心區(qū)域資產(chǎn)成交勢(shì)頭活躍，成交總額同比上升。上海旅游市場(chǎng)持續(xù)回暖，推動(dòng)酒店市場(chǎng)穩(wěn)步復(fù)蘇。

“上海甲級(jí)辦公樓市場(chǎng)需求持續(xù)回暖，租金降幅收窄，整體市場(chǎng)表現(xiàn)分化。物流地產(chǎn)方面，租戶主導(dǎo)的市場(chǎng)環(huán)境為眾多本地企業(yè)提供了倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施升級(jí)契機(jī)?！?/p>

表現(xiàn)最亮眼的是大宗交易市場(chǎng)，仲量聯(lián)行報(bào)告顯示，2026年第一季度，上海大宗交易市場(chǎng)成交額錄得約146億元，同比增長(zhǎng)27%。

據(jù)了解，一季度數(shù)宗地標(biāo)性辦公樓成交拉高了單體交易規(guī)模，平均單體交易額從2025年一季度的4.8億元升至6.1億元，同比增幅同樣為27%。延續(xù)2025年以來的趨勢(shì)，資金明顯向優(yōu)質(zhì)標(biāo)的集中，市場(chǎng)整體呈現(xiàn)回暖態(tài)勢(shì)。

從成交結(jié)構(gòu)來看，呈現(xiàn)以下兩大特征，一是交易聚集內(nèi)環(huán)內(nèi)，本季度共錄得24宗交易，其中15宗為內(nèi)環(huán)內(nèi)資產(chǎn)，成交總額達(dá)103億元，占一季度總成交額的70%。二是地標(biāo)辦公備受大資金青睞，核心區(qū)域辦公物業(yè)仍為買家投資首選，買家資金體量亦越來越充沛，一季度辦公物業(yè)交易額達(dá)97億元，占總成交額的66%。

在仲量聯(lián)行看來，經(jīng)歷了2025年市場(chǎng)對(duì)核心辦公物業(yè)的持續(xù)競(jìng)逐后，2026年一季度上海核心辦公資產(chǎn)迎來密集成交，上海新天地、人民廣場(chǎng)、陸家嘴等核心板塊，均有地標(biāo)性辦公物業(yè)完成交易，延續(xù)了去年地標(biāo)建筑的交易熱度。

圖片來源：仲量聯(lián)行

“這一趨勢(shì)顯示出投資者對(duì)核心地段回報(bào)率穩(wěn)定的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)接受度較高，甚至能在一定程度上弱化樓宇土地年限偏短、非單一業(yè)權(quán)等因素?！敝倭柯?lián)行方面告訴界面新聞。

從資產(chǎn)類型來看，各路資金齊聚核心辦公資產(chǎn)。

繼2025年多宗地標(biāo)交易后，人民廣場(chǎng)仙樂斯、新天地新茂大廈、陸家嘴東亞銀行金融大廈皆歷經(jīng)一年的市場(chǎng)醞釀，于2026年一季度完成交易。與此同時(shí)，前灘等新興區(qū)域本季度也迎來兩宗辦公物業(yè)自用型收購(gòu)。

仲量聯(lián)行方面表示，核心資產(chǎn)不僅具備穩(wěn)定的現(xiàn)金流回報(bào)，更憑借其標(biāo)志性形象與核心區(qū)位優(yōu)勢(shì)，滿足買方品牌需求與穩(wěn)健投資目標(biāo)。而且，一季度三宗交易均有外資賣家出讓，結(jié)合地產(chǎn)的大周期，2026年外資減持的態(tài)勢(shì)仍將持續(xù)。

政策支持長(zhǎng)租公寓成為存量資產(chǎn)煥活。今年一季度，在城市更新政策的推動(dòng)下，商辦土地改R4迎來第一單市場(chǎng)化交易，蘇河Base公寓順利完成出售。

“這一案例標(biāo)志著剩余土地年限較短的存量項(xiàng)目，通過土地轉(zhuǎn)性激活需求，顯著提升資產(chǎn)價(jià)值。與此同時(shí)，退出渠道的多元化，也讓長(zhǎng)租公寓資產(chǎn)繼續(xù)保持對(duì)投資人的吸引力。”

仲量聯(lián)行投資及資本市場(chǎng)華東區(qū)負(fù)責(zé)人孫翎表示，城市更新仍將是市區(qū)長(zhǎng)租公寓供應(yīng)端的主要支撐，市場(chǎng)期待各區(qū)出臺(tái)更多配套支持政策，進(jìn)一步加快項(xiàng)目落地節(jié)奏。

圖片來源：仲量聯(lián)行

除此之外，零售物業(yè)受市場(chǎng)追捧，可供出售物業(yè)緊俏，比如2026年一季度位于擷橋的萬達(dá)廣場(chǎng)售予浙江國(guó)資為主的基金聯(lián)合體。

據(jù)界面新聞了解，截至目前，上海已出售的4座萬達(dá)廣場(chǎng)，其買家多為保險(xiǎn)公司、信托公司等金融機(jī)構(gòu)。

孫翎認(rèn)為，從大宗交易市場(chǎng)來看，當(dāng)前制約上海零售物業(yè)交易的核心因素，仍為市場(chǎng)上可供出售的大型購(gòu)物中心標(biāo)的較為稀缺。

另外，酒店資產(chǎn)憑借其穩(wěn)健的現(xiàn)金流生成能力與可觀的長(zhǎng)期增值潛力，正日益成為高凈值客戶資產(chǎn)配置中的優(yōu)選類別。

今年一季度，浦東陸家嘴、徐匯、黃浦核心板塊相繼完成中端型與商務(wù)型酒店交易，成交項(xiàng)目平均回報(bào)率穩(wěn)定在5.0%—5.5%區(qū)間，反映出市場(chǎng)對(duì)核心區(qū)位運(yùn)營(yíng)成熟酒店資產(chǎn)的價(jià)值認(rèn)知已高度共識(shí)化。

展望未來，在國(guó)際或本土頭部酒店管理品牌的專業(yè)運(yùn)營(yíng)支撐下，核心區(qū)域酒店資產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流有望保持穩(wěn)中有升；但與此同時(shí)，優(yōu)質(zhì)可售酒店資產(chǎn)持續(xù)稀缺，將進(jìn)一步強(qiáng)化買方緊迫感，加速在談項(xiàng)目的落地轉(zhuǎn)化。

值得一提的是，在國(guó)際與國(guó)內(nèi)旅游需求同步回暖的推動(dòng)下，上海酒店市場(chǎng)表現(xiàn)持續(xù)強(qiáng)勁，量?jī)r(jià)齊升、客流穩(wěn)健，業(yè)績(jī)持續(xù)向好。

仲量聯(lián)行數(shù)據(jù)顯示，2026年1至2月，上海國(guó)際旅游入境人數(shù)約115萬人次，同比增長(zhǎng)21.4%，其中外國(guó)人占比達(dá)75%，已恢復(fù)至疫情前水平。同期全市五星級(jí)酒店入住率同比提升2.4個(gè)百分點(diǎn)，平均房?jī)r(jià)上漲6.6%，RevPAR（每間可售房收入）同比增長(zhǎng)11.1%。節(jié)假日期間客流亦顯著增長(zhǎng)：春節(jié)九天長(zhǎng)假接待游客2,167萬人次，同比增長(zhǎng)8.4%。

仲量聯(lián)行大中華區(qū)酒店及旅游地產(chǎn)事業(yè)部董事總經(jīng)理周濤認(rèn)為，“上海到訪客流強(qiáng)勢(shì)回升，有力推動(dòng)酒店業(yè)績(jī)穩(wěn)健增長(zhǎng)；部分區(qū)域新開業(yè)酒店將進(jìn)一步助力商圈能級(jí)提升與整體發(fā)展。”

在業(yè)內(nèi)看來，上海商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)的供應(yīng)洪峰退潮，正迎來結(jié)構(gòu)性價(jià)值重估階段。

以寫字樓市場(chǎng)為例，第一太平戴維斯數(shù)據(jù)顯示，今年一季度新增供應(yīng)26.3萬平方米，總存量達(dá)2060萬平方米；凈吸納量為17.1萬平方米，同比大幅增長(zhǎng)244.5%，市場(chǎng)需求溫和復(fù)蘇。全市平均租金為4.9元/平方米/天，指數(shù)同比下降14.4%；空置率23.8%，同比微升0.5個(gè)百分點(diǎn)。

零售物業(yè)方面，今年一季度全市購(gòu)物中心首層平均租金環(huán)比下降0.2%，降幅有所放緩。整體空置率延續(xù)小幅下行趨勢(shì)，環(huán)比下降0.4個(gè)百分點(diǎn)至10.5%，較去年同期下降0.9個(gè)百分點(diǎn)。

“零售物業(yè)市場(chǎng)仍處于筑底階段，整體表現(xiàn)分化明顯。新入市項(xiàng)目仍面臨較大的營(yíng)收壓力，而隨著整體入駐率穩(wěn)步回升，以及成熟大型區(qū)域型購(gòu)物中心的穩(wěn)定抗壓表現(xiàn)，市場(chǎng)信心正逐步獲得支撐?！钡谝惶酱骶S斯中國(guó)區(qū)市場(chǎng)研究部負(fù)責(zé)人簡(jiǎn)可向界面新聞指出。

整體而言，中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)迎來結(jié)構(gòu)性機(jī)遇期，行業(yè)格局優(yōu)化、租戶需求迭代及資產(chǎn)價(jià)值重估，為具備前瞻布局能力的投資者創(chuàng)造了優(yōu)質(zhì)入場(chǎng)窗口。