幾天前，琶洲南TOD旁，一塊規(guī)劃多年的電競產(chǎn)業(yè)用地突然變更為住宅用地，這引發(fā)周邊剛購房的業(yè)主激烈抗議。

業(yè)主聯(lián)名狙擊規(guī)劃變更，“我們買是琶洲的稀缺性，不是磚頭！規(guī)劃說改就改，公信力何在？！”

“去年售樓時，銷售指著沙盤反復(fù)強(qiáng)調(diào)那是商業(yè)用地，會建電競中心、商業(yè)體，是稀缺配套?！眲傎彿康臉I(yè)主陳明(化名)在群里展示當(dāng)時的宣傳資料，言辭略激動。

當(dāng)電競中心縮水成住宅樓，琶洲“數(shù)字經(jīng)濟(jì)高地”的產(chǎn)業(yè)藍(lán)圖正遭遇挑戰(zhàn)。

這場變更背后， 實(shí)為廣州“賣地解渴”與“產(chǎn)業(yè)造血”的殘酷取舍 。

規(guī)劃圖上的橡皮擦？

少年君翻了翻歷史資料發(fā)現(xiàn)，陳明的擔(dān)憂并非空穴來風(fēng)。

2021年，琶洲南TOD地塊出讓文件清晰標(biāo)注AH0314地塊為“商業(yè)商務(wù)功能”。

更早的琶洲南區(qū)規(guī)劃中，該地塊承載著打造“廣州超級電競公園城”的使命，效果圖中250米高的電競中心氣勢恢宏。

TOD過程版效果圖

然而今年公示的新規(guī)劃中，這塊地的命運(yùn)被徹底改寫：

? 用地性質(zhì)： 商務(wù)商業(yè) → 二類居住用地（兼容部分商業(yè)）

? 容積率： 5.0 → 3.43（銳減31.4%）

? 總建筑面積： 25.27萬㎡ → 17.2萬㎡（縮減32%）

? 建筑限高： 220米 → 100米（砍去一半以上）

“這簡直是規(guī)劃圖上的橡皮擦！”華南某所大學(xué)的建筑學(xué)院副教授李哲（化名）直言，雖然降容降高改善了部分TOD業(yè)主的視野，但性質(zhì)變更對區(qū)域功能定位是顛覆性的。

產(chǎn)業(yè)藍(lán)圖讓位土地財(cái)政？

業(yè)主們在請?jiān)笗屑怃J指出：“地塊變更后住宅容積率僅3.43，低于琶洲南TOD的4.5，涉嫌利用低密宅地刺激短期土地財(cái)政，犧牲產(chǎn)業(yè)前景?！?/p>

一位接近廣州市規(guī)劃部門的人士向少年君透露，當(dāng)前土地財(cái)政壓力是現(xiàn)實(shí)考量。

“今年廣州計(jì)劃在琶洲推3宗宅地，涉及中二區(qū)、東區(qū)、南區(qū)。相比商業(yè)用地，住宅地塊在當(dāng)前市場環(huán)境下更容易出讓變現(xiàn)，也能更快回籠資金。”

然而這引發(fā)更深層憂慮：琶洲的產(chǎn)業(yè)根基是否被動搖？

這場爭議直指琶洲的核心矛盾：產(chǎn)業(yè)新城愿景與土地財(cái)政壓力的現(xiàn)實(shí)碰撞。

在《琶洲地區(qū)發(fā)展規(guī)劃（2019-2035年）》中，琶洲南區(qū)被明確定位為“強(qiáng)化數(shù)字技術(shù)研發(fā)、電競文創(chuàng)等核心功能”的使命。

其中，原規(guī)劃里“廣州國際電競中心”擬引入超競集團(tuán)華南總部、EDG俱樂部體驗(yàn)中心等業(yè)態(tài)，恰是對此定位的響應(yīng)。

如今25.27萬㎡的產(chǎn)業(yè)空間被壓縮至17.2萬㎡住宅，實(shí)質(zhì)削弱了區(qū)域產(chǎn)業(yè)承載力，商務(wù)用地持續(xù)轉(zhuǎn)化住宅，可能引發(fā)產(chǎn)業(yè)生態(tài)鏈斷裂。

一位曾參與琶洲規(guī)劃論證的市級城市規(guī)劃委員會專家（應(yīng)本人要求匿名）向少年君透露：“類似調(diào)整需警惕產(chǎn)業(yè)空心化風(fēng)險。琶洲的競爭力在于稀缺的產(chǎn)業(yè)集聚生態(tài)，商務(wù)用地持續(xù)縮水將動搖根基?！?/p>

該觀點(diǎn)與業(yè)主擔(dān)憂形成呼應(yīng)——2023年廣州市政府工作報(bào)告中“打造全球數(shù)字經(jīng)濟(jì)標(biāo)桿城市”的戰(zhàn)略目標(biāo)，需匹配足夠的產(chǎn)業(yè)空間支撐。

而調(diào)整背后的現(xiàn)實(shí)動因同樣清晰。2023年廣州全市土地出讓金同比下滑21%，而住宅用地溢價率仍高于商辦用地。

然而現(xiàn)實(shí)倒逼妥協(xié)，同年廣州全市土地出讓金同比下滑21%。

更關(guān)鍵的是，住宅用地溢價率仍大幅高于商辦用地，也就是說，數(shù)字經(jīng)濟(jì)的理想空間，正被財(cái)政壓力擠壓變形。

少年君查閱《廣州市2024年度建設(shè)用地供應(yīng)計(jì)劃》發(fā)現(xiàn)，琶洲今年擬出讓的3宗宅地均位于政策彈性更大的非經(jīng)開區(qū)范圍（中二區(qū)、東區(qū)、南區(qū)）。

接近市土地開發(fā)中心的人士坦言：“住宅用地成交效率與財(cái)政回款速度在當(dāng)前市場環(huán)境下更具確定性，非經(jīng)開區(qū)地塊調(diào)整為住宅，本質(zhì)是向市場妥協(xié)。”

這一邏輯在這兩天黃埔區(qū)“好房子”樣板地塊（KXCGS-14-8科學(xué)城映日路地塊）因開發(fā)商觀望情緒而終止掛牌的事件中可見一斑。

公共資源警報(bào)拉響

規(guī)劃變更的連鎖反應(yīng)遠(yuǎn)超業(yè)主資產(chǎn)價值。

而新的公示住宅地塊未規(guī)劃學(xué)校用地，卻緊鄰海珠區(qū)熱門名?！獜V東實(shí)驗(yàn)中學(xué)琶洲學(xué)校（下稱“省實(shí)琶洲”）。

業(yè)主最擔(dān)心兩點(diǎn)：學(xué)位被擠占和交通癱瘓。

琶洲南TOD準(zhǔn)業(yè)主張女士在群里憂心忡忡，“海洲路高峰期已擁堵不堪，再增加上千住戶，屆時早高峰上班簡直是災(zāi)難?！?/p>

海珠區(qū)教育局的公開文件顯示，2029年起全區(qū)小升初將取消直升，全面實(shí)行多校劃片搖號。這意味著，即便省實(shí)琶洲是開發(fā)商配建，其學(xué)位也無法完全鎖定給業(yè)主子女。

新地塊居民通過搖號入讀的可能性極高。

省實(shí)琶洲學(xué)校（小學(xué)）今年正式招生

省實(shí)琶洲學(xué)校（初中）今年也正式招生

交通規(guī)劃專家趙明（化名）分析：“該地塊緊鄰地鐵12號線赤沙站（在建）及TOD樞紐，但路網(wǎng)毛細(xì)血管嚴(yán)重不足。新增人口涌入，若缺乏道路擴(kuò)容和公交優(yōu)先措施，堵點(diǎn)將從海洲路蔓延至整個琶洲南。”

琶洲的十字路口：產(chǎn)業(yè)新城還是住宅新區(qū)？

這場爭議暴露了琶洲規(guī)劃的內(nèi)在張力。

根據(jù)國務(wù)院批復(fù)，廣州琶洲經(jīng)開區(qū)（7平方公里）明確要求“以產(chǎn)業(yè)用地為主，嚴(yán)禁商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)”。

但琶洲實(shí)際管理范圍約15平方公里，其余8平方公里政策存在模糊空間。

“政策執(zhí)行的確存在彈性空間，”李哲解釋，“但若持續(xù)在非核心區(qū)用住宅填補(bǔ)財(cái)政，琶洲‘產(chǎn)業(yè)高地’的金字招牌恐將褪色?！?/p>

未來十年，琶洲向何處去？

面對業(yè)主激烈反對和產(chǎn)業(yè)空心化隱憂，琶洲規(guī)劃調(diào)整如何破局？

李哲建議：“需建立更透明的協(xié)商機(jī)制和補(bǔ)償方案。若調(diào)整勢在必行，應(yīng)提前規(guī)劃學(xué)校、道路等基礎(chǔ)設(shè)施，并探索人才公寓、產(chǎn)業(yè)配套住房等新模式，平衡各方訴求?！?/p>

趙明則強(qiáng)調(diào)：“規(guī)劃必須回歸產(chǎn)業(yè)本位。短期財(cái)政壓力可通過其他區(qū)域土地出讓或發(fā)行專項(xiàng)債緩解，不應(yīng)以犧牲核心功能區(qū)定位為代價。”

少年君看來，當(dāng)“電競中心”縮水為“住宅小區(qū)”，這場博弈遠(yuǎn)不止是千名業(yè)主的資產(chǎn)保衛(wèi)戰(zhàn)。

它像一面鏡子，映照出超大城市在土地財(cái)政依賴與產(chǎn)業(yè)升級愿景間的艱難平衡。

琶洲的每一次規(guī)劃落筆，都牽動著廣州未來十年的產(chǎn)業(yè)藍(lán)圖。

在財(cái)政壓力與長遠(yuǎn)戰(zhàn)略的天平上，橡皮擦可以修改圖紙，卻擦不掉公眾對城市發(fā)展邏輯的拷問：當(dāng)產(chǎn)業(yè)新城撞上土地財(cái)政，城市決策者該如何守住規(guī)劃初心？

（應(yīng)受訪者要求，部分人物為化名）