作為沈陽主城區(qū)內(nèi)兼具生態(tài)與居住價值的熱門板塊，丁香湖，一直面臨著“”沒有商業(yè)地標略的尷尬局面。

近日，一則來自業(yè)內(nèi)的反饋再次引發(fā)了廣泛討論。有企業(yè)在深入考察后認為，該片區(qū)目前的消費能力，尚不足以支撐其大型商業(yè)項目的落地運營。這一評估，無疑為區(qū)域商業(yè)發(fā)展的現(xiàn)狀提供了一個冷靜的注腳。

圖片來源于沈陽發(fā)布

客流大路網(wǎng)強，為何難引“大商業(yè)”？

丁香湖的商業(yè)現(xiàn)實之問

丁香湖片區(qū)，一直以來都是沈陽備受關(guān)注的居住板塊。然而，就是這樣一處看似交通便利、人口密集的區(qū)域，卻遲遲未能迎來一家大型商業(yè)綜合體落地。

從客觀條件看，丁香湖并非缺乏基礎(chǔ)優(yōu)勢。片區(qū)雖公交線路不算密集，但地鐵十號線穿行其間，且區(qū)域路網(wǎng)發(fā)達，自駕出行20分鐘可通達全城各大商圈，交通可謂便利；周邊聚集了十余個居住社區(qū)，且入住率普遍較高，每日高峰時段“飄紅”的路況便是人氣的最好證明。這樣的人口密度與交通條件，理應(yīng)有一個萬象匯這樣的大型商業(yè)體。

但現(xiàn)實卻是，此前傳言的蘇寧小鎮(zhèn)杳無音信，已完成公司注冊的萬達廣場也遲遲未動，就連吾悅廣場等知名品牌也未見實質(zhì)進展。相比之下，僅一街之隔的塔灣地區(qū)，卻在五公里范圍內(nèi)匯聚了抖味來、大潤發(fā)、比優(yōu)特三家大型超市和信悅匯、維華商業(yè)兩座綜合體。

反觀丁香板塊，連一個中興都活的費勁兒。為什么？

消費力是硬道理：房價與商業(yè)活力的深層邏輯

有人說，房價是區(qū)域消費力的重要折射。雅頌閣賣3萬，周邊二手房賣2萬，所以萬象城生意興隆；中寰悅府賣2萬，周邊二手房賣1萬多，所以萬象商業(yè)有信心做個新系列；九悅、中海源境云起都買1萬多，近2萬，所以三臺子萬象匯人潮涌動……

再看皇姑區(qū)其它新房，金地峯璽壹號170萬/套起價，中寰悅府賣到“破二奔三”照樣是銷冠。當然，這些中高端居住區(qū)都顯示出了強勁的區(qū)域購買力。反觀丁香湖板塊，即便有保利等央企項目入駐，新房價格也僅在一萬元出頭，區(qū)域內(nèi)消費天花板相對有限。

當然，商業(yè)項目的落地，不僅看人流與交通，更看重消費力這一“保命符”。長白板塊曾自詡消費力突出，但萬象匯實際業(yè)績卻不及皇姑同類項目。皇姑區(qū)能在近距離內(nèi)容納北行、北站北等多個商圈并行，正源于其扎實的消費潛力。

丁香湖板塊在購買力層面尚未達到大型商業(yè)綜合體所需的支撐標準，這或許是企業(yè)決策時的重要考量。

從綜合體到文旅標簽：丁香湖的轉(zhuǎn)型之路

當然，丁香湖并不是沒有前途，相反，它有自己的特色，也有自己的商業(yè)之路要走。

現(xiàn)在來看，在經(jīng)歷多年期待與反思后，丁香湖片區(qū)正在逐步調(diào)整發(fā)展路徑。區(qū)域不再盲目追求重奢商場或大型綜合體，而是依托丁香湖生態(tài)資源，著力打造文旅品牌。此前“秋晚”活動的成功舉辦、丁香湖公園及東湖公園的持續(xù)更新完善，已吸引大量市民游客前來觀光，使片區(qū)逐漸成為沈陽休閑旅游新地標。

圖片來源于沈陽發(fā)布

在商業(yè)配套方面，于洪區(qū)也開始轉(zhuǎn)向更接地氣、更貼近居民日常需求的業(yè)態(tài)。近日就有官方消息指出正在積極推進比優(yōu)特、國際風(fēng)情小鎮(zhèn)等項目落地，以進一步匹配片區(qū)現(xiàn)狀與居民實際生活需要。

2025年，隨著丁香東湖公園摩天輪等設(shè)施的開放，片區(qū)文旅特色正在進一步凸顯，形成以生態(tài)休閑為核心、社區(qū)商業(yè)為支撐的發(fā)展格局�；蛟S對丁香湖而言，不再執(zhí)著于“高端商業(yè)”的標簽，而是走出一條因地制宜、以文旅帶動區(qū)域活力和配套完善的道路，才是更務(wù)實、更可持續(xù)的選擇。