成都新樓市 文|黎小小

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成都6月最燃的一場(chǎng)土拍，今日拉開(kāi)帷幕。

兩宗分別位于武侯機(jī)投和錦江東大街板塊的宅地上拍。其中，錦江區(qū)茶廠38.5畝從正式公告出讓之時(shí)起，就吸引了全成都的目光。該地塊起拍價(jià)20200元/㎡，開(kāi)拍后，現(xiàn)場(chǎng)吸引了10家房企到場(chǎng)參拍，華潤(rùn)置地、保利、金茂、中海、越秀、招商等頭部房企悉數(shù)到場(chǎng)。

△網(wǎng)傳今日參拍房企名單

現(xiàn)場(chǎng)氛圍異常熱烈，競(jìng)價(jià)持續(xù)1小時(shí)，華潤(rùn)置地和中海、國(guó)貿(mào)鏖戰(zhàn)不休，一路競(jìng)價(jià)至35500元/㎡。最終該地塊競(jìng)價(jià)154輪，最終被國(guó)貿(mào)競(jìng)得，成交樓面價(jià)35500元/㎡。

最先開(kāi)拍的武侯新城54.6畝宅地，被中國(guó)鐵建地產(chǎn)以16600元/㎡樓面價(jià)競(jìng)得，溢價(jià)16.9%。

Part.1

錦江茶廠38.5畝

成交價(jià)35500元/㎡

來(lái)看具體情況。

錦江區(qū)宗地位于一環(huán)路，東大街以北的純住宅用地，容積率約2.55，占地面積約38.5畝，成交樓面價(jià)35500元/㎡。

△圖據(jù)尋圭投資云地圖

從位置上看，該地塊區(qū)位條件相當(dāng)優(yōu)越。南側(cè)靠一環(huán)旁東大街段，臨近地鐵2號(hào)線(xiàn)與6號(hào)線(xiàn)的換乘站牛王廟站，對(duì)面不遠(yuǎn)處就是錦江區(qū)地標(biāo)性豪宅新希望D10天府與華發(fā)統(tǒng)建錦江首府，沿東大街往東，直線(xiàn)抵達(dá)傳統(tǒng)豪宅區(qū)攀成鋼，往西直抵太古里、春熙路商圈，還有萬(wàn)象城商圈也在均在2公里輻射范圍內(nèi)，同時(shí)，周邊還有九眼橋、合江亭、大慈寺等成都文旅打卡地?？梢哉f(shuō)，無(wú)論是豪宅區(qū)基底，還是交通、商業(yè)等城市資源的聚集度，這宗地都是上上乘。

△錦江區(qū)茶廠38.5畝地塊對(duì)面，就是新希望D10天府，現(xiàn)場(chǎng)實(shí)拍

根據(jù)錦江區(qū)的規(guī)劃，地塊所處位置屬于城市更新片區(qū)，且于今年4月剛剛完成調(diào)規(guī)。調(diào)規(guī)的核芯內(nèi)容圍繞三宗住宅用地、商業(yè)服務(wù)業(yè)設(shè)施用地、中小學(xué)用地、日間照料中心、派出所等，原本三宗連襟地塊被拆分成三個(gè)小地塊，并將分開(kāi)出讓?zhuān)舜蔚?8.5畝就是首宗出讓地塊，后續(xù)將有其他地塊候場(chǎng)待拍。據(jù)規(guī)劃，區(qū)域還計(jì)劃打造牛王廟TOD項(xiàng)目，整體進(jìn)行城市功能升級(jí)和界面煥新。

△圖據(jù)成都市規(guī)劃和自然資源局

其短板是因?yàn)榈靥幰画h(huán)外老城核芯，地塊周邊仍有不少老舊小區(qū)，其北側(cè)的城市界面有待提升。但過(guò)去幾年里，片區(qū)的新房、二手房市場(chǎng)已經(jīng)驗(yàn)證，即便在周邊界面有局限的情況下，板塊的豪宅產(chǎn)品的市場(chǎng)認(rèn)可度依舊不俗。

新房方面，板塊多年來(lái)土地供應(yīng)十分短缺，如果放到二環(huán)內(nèi)來(lái)看，整個(gè)錦江區(qū)二環(huán)內(nèi)上一次拍地還是2022年的鴻山翡翠府地塊，僅約10畝。土地的供應(yīng)短缺，直接導(dǎo)致了新房短供。

二手房市場(chǎng)方面，板塊同樣表現(xiàn)出堅(jiān)韌實(shí)力。據(jù)貝殼找房顯示，地塊附近的新希望D10天府二手房參考價(jià)約55336元/㎡，華發(fā)統(tǒng)建錦江首府二手房參考價(jià)約56370元/㎡。近期，華發(fā)統(tǒng)建錦江首府成交了一套建面約148.74㎡戶(hù)型，成交總價(jià)732萬(wàn)，成交單價(jià)49213元/㎡，成交周期僅37天。

總體來(lái)說(shuō)，由于地塊地段價(jià)值足夠高，且板塊已經(jīng)短供僅2年，這一次土拍將是一次難得的補(bǔ)倉(cāng)。另一方面，由于新規(guī)的落地及地塊本身約2.55容積率的限制，或許將很難再呈現(xiàn)像新希望D10天府那樣的超高層地標(biāo)，更有可能會(huì)呈現(xiàn)大平層新規(guī)豪宅。

地塊實(shí)拍如圖：

△地塊對(duì)面就是新希望D10和華發(fā)錦江統(tǒng)建錦江首府，不遠(yuǎn)處還能望見(jiàn)嘉佰道，四周地標(biāo)林立

△地塊已打圍，地塊外城市界面還處于待更新?tīng)顟B(tài)

△地塊緊靠錦江區(qū)教育招生考試中心和一所外籍人員子女學(xué)校

△地塊內(nèi)情況

Part.2

武侯新城54.6畝

成交價(jià)16600元/㎡

該宗地面積約54.6畝，容積率約2.5，純住宅用地，是今年武侯區(qū)上新的第二宗宅地。

自2024年以來(lái)，武侯區(qū)的住宅供地就大幅減少，去年一年僅拍賣(mài)了一宗鷺島板塊宅地。2025年迄今為止，武侯區(qū)也僅成交了2宗宅地。

△圖據(jù)尋圭投資云地圖

該地塊位于武侯新城北片區(qū)，經(jīng)過(guò)多年的發(fā)展，片區(qū)的城市界面已經(jīng)開(kāi)始逐漸兌現(xiàn)。地塊北側(cè)靠近永康路，往西不遠(yuǎn)是西三環(huán)，同時(shí)地塊還緊靠9號(hào)線(xiàn)機(jī)投橋站，處于機(jī)投橋TOD的規(guī)劃輻射范圍內(nèi)。地塊以南、以西，已經(jīng)有大量的新建住宅小區(qū)集體進(jìn)入交付期，其西南側(cè)還靠近武青西一路小學(xué)，旁邊還有一所幼兒園。

周邊在售新房項(xiàng)目頗多，新房市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)相對(duì)激烈。但拿地房企中國(guó)鐵建地產(chǎn)在板塊已經(jīng)深耕多年，在區(qū)域內(nèi)的口碑也不俗。地塊對(duì)面就是在售中的中國(guó)鐵建宸語(yǔ)府。

另外，地塊除了臨路外，其北側(cè)靠近加油、加氣站，或許也會(huì)成為未來(lái)的抗性之一。

地塊實(shí)探如圖：

△地塊緊靠小學(xué)、幼兒園，周邊大量小區(qū)正集中進(jìn)入交付期

△地塊南側(cè)街景，靠近酒店

△北側(cè)靠近永康路、西三環(huán)，臨9號(hào)線(xiàn)機(jī)投橋站

△地塊北側(cè)有加油站、加氣站

宗地位置：機(jī)投橋街道半邊街社區(qū)

宗地編號(hào)：WH07(070102):2025-028

面積：36418.94平方米(合54.6284畝）

起始價(jià)：14200.00元/平方米

規(guī)劃用地使用性質(zhì)：二類(lèi)城鎮(zhèn)住宅用地

成交樓面價(jià)：16600元/平方米

競(jìng)得人：中國(guó)鐵建成交

溢價(jià)率：16.9%

宗地位置：一心橋片區(qū)1號(hào)地塊

宗地編號(hào)：JJ05(070102):2025-026

面積：25695.87平方米(合38.5438畝）

起始價(jià)：20200.00元/平方米

計(jì)入容積率總建筑面積/容積率：不小于25695.87平方米且不大于65524.46平方米。

規(guī)劃用地使用性質(zhì)：二類(lèi)城鎮(zhèn)住宅用地

成交樓面價(jià)：35500元/平方米

競(jìng)得人：國(guó)貿(mào)

溢價(jià)率：75.74%

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