文｜鄧浩志

廣州計容新規(guī)收緊（即對偷面積行為進行收緊）之后，廣州首宗撤牌地塊出現(xiàn)了。撤牌，就是因為沒人報名，為了避免流拍，但實際上就已經(jīng)是流拍。地塊位于黃埔科學城的核心地帶，位置不錯，本不至于流拍。然而卻突然終止，這很可能與收緊偷面積有關(guān)?，F(xiàn)在問題是接下來該怎么辦？

政策再次反轉(zhuǎn)，繼續(xù)允許大規(guī)模偷面積？這個等于打自己的臉，肯定是不能做的，至少近期不能這么干，至少不能明著干。而實際上繼續(xù)暗自違規(guī)操作也不現(xiàn)實。之所以要收緊偷面積行為，就是因為偷面積出現(xiàn)了許多后遺癥。比如使用率差距太大，使得二手房交易困難和價格持續(xù)下跌；同是新房，但是早期使用率沒這么高的項目和開發(fā)商提出競爭不公平的訴求。還有個別房企更嚴重的 “超新規(guī)” 設(shè)計，偷面積已達到非常夸張的程度，等等。如果又倒回去，那過去的問題可能會進一步加劇。

全面降低土地出讓價格，我認為這是唯一辦法。

實話實說，廣州樓市的低迷是超過了管理者的認知，尤其橫向和其他城市比較。別說北京、上海、深圳這幾個一線城市，甚至杭州、成都這些城市也比不過。廣州新房價格之所以 “穩(wěn)定”，過去一年多時間基本就靠新房超高使用率拉住。沒有超高使用率的二手市場，完全是跌跌不休。至于二手市場每月過萬套的成交量，我已經(jīng)反復解釋了，里面包含大量購房套取貸款的情況。二手交易數(shù)據(jù)不真實，賣房依然困難這些都沒有改變。所以廣州地價就應(yīng)該低，不低都沒有吸引力。

怎么看待未來要 “割肉” 賣地這種情況？

我認為這里存在誤解：

1. 上面解釋過，從市場實際情況看，廣州地價本就已經(jīng)大幅下降，“偷面積” 只是維持虛假繁榮的表面而已。

2. 通過 “偷面積” 維持高地價，其實政府也沒有獲利。因為允許偷面積，等于允許樓盤超容積率，偷偷增加了總供應(yīng)量。所以 “偷面積” 貌似單價高了，但財政實際總收益并沒有增加；

3. 可能導致稅和費收入的減少。有些費用如果建筑面積計算就虧了，因為使用面積比建筑面積還大。

總的看來，我還是建議繼續(xù)禁止 “偷面積”，另一方面也降低新增土地供應(yīng)的起拍價。