物業(yè) 服務 與居民生活息息相關， 現(xiàn)在住宅物業(yè)各種亂象，飽受詬病，甚至影響基層和諧穩(wěn)定。

　　業(yè)主居住幸福感被大打折扣，除了業(yè)主意識尚未普遍不夠覺醒、導致主體監(jiān)管缺失，行業(yè)部門監(jiān)管乏力，利益博弈主體較多外，物業(yè)管理條例、民法典也暴露出諸多不足，法條的缺陷，加劇了矛盾、職能部門的監(jiān)督和執(zhí)法因而也缺少有效抓手，所以法條不足、法條打架、法條無力這些現(xiàn)象，亟待修訂與完善。物業(yè)管理條例的不足，主要集中在以下幾個方面。

　　業(yè)主大會和業(yè)主委員會制度規(guī)定不完善

　　成立業(yè)主大會和業(yè)主委員會的法定要求落實困難（如清冊難獲取、首次籌備經(jīng)費開發(fā)商不積極支付等等），導致眾多住宅小區(qū)成立業(yè)主委員會難，業(yè)主自治覆蓋率偏低。另已成立的業(yè)主委員會也存在履職不到位、監(jiān)督乏力等問題。

　　條例對于業(yè)主大會和業(yè)主委員會成立的發(fā)起、籌備、籌備議事規(guī)則、籌備責任機制、籌備職責劃分、籌備組成員選擇確定等，存在諸多限制或與自治原則沖突、或不明確，導致發(fā)起難、籌備難、籌備議事難、籌備權責不清、籌備越俎代庖、變相剝奪或控制業(yè)主基于物權自治的天然權利。

　　符合條件卻未成立業(yè)主委員會的情況普遍存在，客觀上不是各小區(qū)不愿意成立，而是相關制度缺陷或模糊不清，形成可以人為利用的壁壘或制度障礙。

　　前期物業(yè)制度應廢除或進行重大調整

　　另外，前期物業(yè)管理制度，讓開發(fā)商和前期物業(yè)，在業(yè)主大會和業(yè)委會缺位的情況下，先行一步把控小區(qū)，形成利益割據(jù)狀態(tài)，這也是加劇業(yè)主利益損失、讓業(yè)主與物業(yè)矛盾更加難以協(xié)調的重要原因。從有關統(tǒng)計結果看，業(yè)主和物業(yè)糾紛突出的小區(qū)，約70%是前期物業(yè)服務的小區(qū)，也側面證明前期物業(yè)制度貽害無窮。

　　前期物業(yè)物業(yè)費的定價、招標、服務合同起草和簽約，均開發(fā)商一手操辦，沒有任何業(yè)主參與，是導致前期物業(yè)服務合同標準低、收費高、監(jiān)管難、質價不符等現(xiàn)象的重要原因之一。

　　初次承接查驗、業(yè)主共有產(chǎn)權登記和移交方面漏洞較多

　　實踐中，開發(fā)商交付樓盤的初次承接查驗、業(yè)主公共資產(chǎn)的交付（勿如停車位、物業(yè)管理或經(jīng)營用房、會所或游泳池等等），常擅自轉讓給自己旗下的物業(yè)公司，就宣稱實現(xiàn)了承接查驗移交和資產(chǎn)移交，而實際只是開發(fā)商掌控體系內的一次空轉而已，開發(fā)商成功規(guī)避責任，其不當利益侵占或不當移交，對業(yè)主來說極不公平，并給物業(yè)管理埋下極大禍根。

　　住宅物業(yè)中，業(yè)主和物業(yè)的導火索，往往就是因為前期物業(yè)階段代管公共收益、代為處置業(yè)主公共資產(chǎn)、交付后各種質量問題（和初次承接查驗流于形式）導致的。

　　條例物業(yè)違法違規(guī)處置、物業(yè)服務合同履約不到位處置、加強監(jiān)管力度和強化監(jiān)管責任等方面有待完善的規(guī)定不足

　　部分物業(yè)公司服務質量參差不齊，存在不按合同履約、“質價不符”、或明或暗干擾業(yè)主自治、干擾業(yè)主大會選舉（打砸票箱、恐嚇會議籌備人員）、干擾物業(yè)選聘路演、續(xù)聘落選阻止新物業(yè)進場等等問題。而條例對于物業(yè)服務質量標準及監(jiān)管措施不夠細化，對物業(yè)違法違規(guī)行為無制約措施和對應罰則，導致難以對物業(yè)公司形成有效約束；也讓住建、街道及對物業(yè)服務的依法監(jiān)管，缺乏有效手段和介入路徑，并且監(jiān)管專業(yè)人員也存配備不足現(xiàn)象，這些原因加劇了住宅物業(yè)監(jiān)管和指導難度，導致亂象頻發(fā)、且難以被整治。

　　這些問題嚴重影響了居民的生活質量，也阻礙了物業(yè)管理行業(yè)的健康發(fā)展。因此，盡快修訂物業(yè)管理條例迫在眉睫。

　　修訂后的條例應明確業(yè)主委員會成立的責任主體及法律責任，簡化成立流程，加強對其運行的監(jiān)督指導；明晰物業(yè)管理職能轉讓的效力認定，規(guī)范格式合同補充條款；細化物業(yè)服務質量標準，強化對物業(yè)公司的監(jiān)管措施，明確各部門及基層組織在物業(yè)管理中的監(jiān)管職責與介入方式；并且對物業(yè)亂象提出明確而嚴厲的罰則，讓違規(guī)物業(yè)付出應有代價。

　　結語

　　只有這樣，才能讓業(yè)主當家作主的阻力減少，使住宅物業(yè)問題從源頭得以根治，為居民創(chuàng)造更加和諧、舒適的居住環(huán)境。

　　以上是住宅物業(yè)問題頻發(fā)的核心原因，這樣不論包干制、酬金制、信托制、自管等等模式，都能良好運行；否者，推行什么物業(yè)管理模式，或許都是治標不治本的徒勞！

　　目前不少基層社區(qū)治理者、學者、律師等，正整理修編國務院物業(yè)管理條例的專題建議，擬盡快報送相關部門。本文作為倡議，先拋磚引玉，希望各屆人士能積極參、或大力支持。

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　　## #業(yè)主自救###

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