2025年快過(guò)半了，上海土地市場(chǎng)也提前迎來(lái)半年度成績(jī)單。

恭喜招商、華潤(rùn)、保利、綠城、金茂、象嶼、建發(fā)、聯(lián)發(fā)、國(guó)貿(mào)、越秀、金地、龍湖、大華、中國(guó)鐵建、中建八局，以及辛苦托底的部分企業(yè)！

看著這份房企名單，炸天團(tuán)不禁感慨：

當(dāng)下還能在上海公開(kāi)土地市場(chǎng)拿地的房企，其實(shí)并不多了。

01

第一類，央企大軍。

比如招商、華潤(rùn)、保利、綠城、金茂等。

招商、華潤(rùn)、保利是去年上海土地市場(chǎng)拿地金額前三名，拿地金額都超過(guò)了百億元。

今年上半年，三家企業(yè)也很積極，且都有土地收入囊中，尤其是保利發(fā)展，上半年拿地金額達(dá)到95.4億元。

值得注意的是，與保利發(fā)展同宗的保利置業(yè)在上海土地市場(chǎng)表現(xiàn)不俗，上半年公開(kāi)土地市場(chǎng)斥資42億元拿地，近期還通過(guò)股權(quán)交易的方式獲取了靜安中興城地塊。

綜合來(lái)看，這些企業(yè)，有錢(qián)是毋庸置疑的。

實(shí)力方面，華潤(rùn)、綠城、金茂歷來(lái)產(chǎn)品都不錯(cuò)，開(kāi)發(fā)高端作品的經(jīng)驗(yàn)豐富。

招商、保利雖然前些年產(chǎn)品品質(zhì)差強(qiáng)人意，但這幾年進(jìn)入上海深耕以后，在市場(chǎng)的捶打下，產(chǎn)品也不斷迭代升級(jí)，目前不少產(chǎn)品的品質(zhì)也都提升了很多。

央企這個(gè)類別中還有2家企業(yè)，在上海也深耕多年，且都品質(zhì)見(jiàn)長(zhǎng)，都在上海有標(biāo)桿作品。

一家是綠城，另一家是金茂。

去年，綠城在上海斥資60億元拿地，位列上海第9，金茂則位列第10位，拿地金額52億元。

今年上半年，金茂在上海繼續(xù)斥資81億元補(bǔ)倉(cāng)，綠城也補(bǔ)充投資29億元。

02

第二類，外來(lái)地方國(guó)企。

一類是閩系國(guó)企，閩系一直都是敢拼、激進(jìn)的代名詞，以前的閩系民營(yíng)房企也是高舉高打，如今民企退出，閩系的國(guó)企開(kāi)始崛起，典型代表就是象嶼、建發(fā)、聯(lián)發(fā)、國(guó)貿(mào)。

其中，象嶼2024年在上海拿地金額為69億元，排名第4，今年上半年繼續(xù)投資67億元，預(yù)計(jì)上半年排名也在前列。

建發(fā)去年在上海有點(diǎn)投資停滯了，而是把投資重心放在了杭州。

今年以來(lái)，建發(fā)更是化身“地王收割機(jī)”，年初在杭州、成都大手筆拿地，兩塊地的溢價(jià)率都超過(guò)了100%，豪橫程度讓業(yè)界咂舌。

不過(guò)，這種激進(jìn)風(fēng)格也讓業(yè)界擔(dān)憂，這么高的價(jià)格，未來(lái)到底賣(mài)不賣(mài)得掉？

上半年，建發(fā)又開(kāi)始回歸上海，公開(kāi)土地市場(chǎng)拿地金額12.68億元，但在公開(kāi)土地市場(chǎng)之外，建發(fā)通過(guò)協(xié)議拿地斥資123億元加倉(cāng)上海。

聯(lián)發(fā)之前在上海樓市的存在感不如建發(fā)，但去年與新加坡豐隆集團(tuán)拿下新天地地塊，最近又獨(dú)立拿下浦東曹路地塊，這塊地的溢價(jià)率還創(chuàng)造了上海集中供地以來(lái)的溢價(jià)紀(jì)錄。

這也讓業(yè)界感嘆，聯(lián)發(fā)風(fēng)格變了。

實(shí)際上，聯(lián)發(fā)之所以拼這么兇猛，第一是自身戰(zhàn)略調(diào)整，畢竟去年虧了17億元，不得不變；

第二，有消息表示，聯(lián)發(fā)跟象嶼此前共同開(kāi)發(fā)金海汀云臺(tái)項(xiàng)目結(jié)下了梁子，雙方都硬拼一口氣，但當(dāng)競(jìng)品質(zhì)到第二輪，或許象嶼也意識(shí)到不賺錢(qián)，加上浦江天宸雅頌項(xiàng)目的坑還沒(méi)填平，所以果斷退出競(jìng)價(jià)，最后聯(lián)發(fā)如愿拿下這塊地。

不過(guò)，曹路這塊地還能不能重現(xiàn)金海汀云臺(tái)的市場(chǎng)熱度還要打個(gè)問(wèn)號(hào)，畢竟聯(lián)發(fā)在上海獨(dú)立操盤(pán)的經(jīng)驗(yàn)很有限。

有消息表示，去年聯(lián)發(fā)與新加坡豐隆拿下的新天地地塊，開(kāi)發(fā)進(jìn)展緩慢的原因之一，就是聯(lián)發(fā)沒(méi)想好怎么做。

看起來(lái)，聯(lián)發(fā)的操盤(pán)團(tuán)隊(duì)可能需要向瑞安、中海等企業(yè)拜師了。

象嶼也是上海樓市的老面孔，不過(guò)最近兩年，象嶼在上海的發(fā)展也陷入困境，此前很長(zhǎng)一段時(shí)間，象嶼在上海拿地困難，今年直到3月底才獲取一宗地。

其實(shí)象嶼參拍很積極，但多次拿不到還是受制于資金和利潤(rùn)難題。

國(guó)貿(mào)面臨的情況也類似。去年國(guó)貿(mào)在上海拿地金額為61億元，排在上海第8位。但今年上半年，國(guó)貿(mào)地產(chǎn)僅以聯(lián)合體的形式拿到一宗地，斥資約2.7億元（按照聯(lián)合體拿地價(jià)格平均計(jì)算）。

綜合來(lái)看，這些閩系地方國(guó)企確實(shí)有錢(qián)，但資金實(shí)力不如頭部央國(guó)企雄厚，所以市中心地塊拼搶不過(guò)，只能寄希望于外圍質(zhì)量還不錯(cuò)的地塊。

而這樣的地塊競(jìng)爭(zhēng)激烈，隨便叫幾輪價(jià)格就捅破了板塊天花板，帶來(lái)的問(wèn)題就是：

未來(lái)定價(jià)低，企業(yè)不賺錢(qián)；定價(jià)高了，到底誰(shuí)愿意接盤(pán)？

還有一類是粵系國(guó)企。

最典型企業(yè)就是越秀。

越秀也就是這兩年才開(kāi)始在上海發(fā)力。

去年越秀在上海拿地66億元，拿地金額占到上海房企第6名，今年上半年，越秀繼續(xù)投資24億元補(bǔ)倉(cāng)。

而且肉眼可見(jiàn)的是，越秀在上海的產(chǎn)品力越來(lái)越優(yōu)秀了。

03

第三類，民營(yíng)房企！

金地、龍湖、大華，恭喜這幾家民營(yíng)房企，一是熬過(guò)了行業(yè)洗牌，還留在牌桌上；二是還有余力在上海拿地，真算得上民營(yíng)房企之光了。

但相比之下，金地和龍湖因?yàn)橛羞^(guò)全國(guó)化擴(kuò)張，對(duì)行業(yè)下行的感知更深刻，在調(diào)整過(guò)后，兩家企業(yè)在拿地方面更加謹(jǐn)慎。

比如更愿意選擇深耕過(guò)的板塊，攤薄成本；選擇的地塊規(guī)模體量也不大；選擇聯(lián)合體拿地分散資金壓力和風(fēng)險(xiǎn)。

大華則顯得較為激進(jìn)一些。今年上半年拿下的靜安區(qū)地塊，溢價(jià)率超32%，樓板價(jià)9.2萬(wàn)元/平方米也創(chuàng)造板塊樓板價(jià)新紀(jì)錄。

而近期，在徐涇樓市冷清的背景下，沒(méi)有開(kāi)發(fā)商報(bào)名的徐涇地塊，大華勇敢布局，底價(jià)獲取。

大華這兩次拿地都引來(lái)業(yè)界熱議，是福是禍現(xiàn)在還未可知。

04

第四類，一些具有建筑、基建背景的地產(chǎn)平臺(tái)。

這類典型代表就是中海地產(chǎn)、中建八子、中國(guó)鐵建、中鐵置業(yè)等。

不過(guò)中海地產(chǎn)在上海公開(kāi)土地市場(chǎng)表現(xiàn)并不突出，雖然很多地塊中海都報(bào)了名，但或許是對(duì)利潤(rùn)測(cè)算有嚴(yán)格要求，競(jìng)價(jià)到一定程度，中海就退出了。

今年上半年，雖然這些企業(yè)還在牌桌上，但明顯在上海的拿地積極性不如從前。

最典型的是中建八子。

八局又回歸拿地了，但這次拿下的寶山組團(tuán)地塊帶有半托底性質(zhì)，而且八局地產(chǎn)平臺(tái)中建東孚總部就在上海，這次也算正常補(bǔ)倉(cāng)布局。

有意思的是，除了八局，中建其他地產(chǎn)平臺(tái)今年在上海土拍中好像隱形了，比如此前拿地很兇猛的中建壹品、中建玖合，今年都未在上海補(bǔ)倉(cāng)，甚至都未現(xiàn)身參拍。

而這兩家企業(yè)在北京土地市場(chǎng)表現(xiàn)更為積極，中建壹品去年投資52億元在北京拿地，中建玖合今年投資近67億元在北京拿地。

炸天團(tuán)很想問(wèn)：是上海不配了嗎？

結(jié)語(yǔ)

或許不是上海不配了，而是上海變得高不可攀了。

就在第五批次土地出讓結(jié)束后，上?；鹚俟傩诹紊霞芡恋兀渲?，一幅位于徐匯的地塊起拍價(jià)竟然達(dá)到了16.36萬(wàn)元/平方米！

若這個(gè)地塊順利出讓，則意味著此前綠城保持的13.1萬(wàn)元/平方米的全國(guó)單價(jià)地王紀(jì)錄又要被打破了！

上海的地價(jià)真是沒(méi)有最高，只有更高啊。

而且版塊內(nèi)沒(méi)有相關(guān)類型的競(jìng)品，業(yè)內(nèi)預(yù)計(jì)售價(jià)可能逼近30萬(wàn)元/平方米！

不知道到時(shí)候又有哪些豪橫的房企出手。

可能也正因?yàn)榈貎r(jià)太高，一些企業(yè)都開(kāi)始曲線拿地了。

比如建發(fā)123億元協(xié)議拿下了虹口和新江灣4宗地塊，保利置業(yè)通過(guò)股權(quán)交易的方式獲取靜安中興城地塊。

或許未來(lái)上海樓市的玩家會(huì)越來(lái)越稀少，

不過(guò)，大浪淘沙，留下來(lái)的應(yīng)該都是珍珠了。

關(guān)注大爆炸好運(yùn)大爆發(fā)