最近幾天，朋友圈被照母山“玥湖園一線看湖類獨(dú)棟別墅，直接降價(jià)200萬”的消息刷屏了。

印象中，照母山區(qū)域已經(jīng)是個(gè)成熟區(qū)域了，所有樓盤都已交房入住，早就沒有新盤在售了。

而玥湖園作為照母山最早開發(fā)的樓盤之一，十年前都已經(jīng)交房入住了，如今居然冒出一線臨湖別墅產(chǎn)品在售，而且還打骨折。

這又是個(gè)啥情況呢？

01.李嘉誠(chéng)入渝多年

開發(fā)多個(gè)超級(jí)大盤

說起玥湖園的開發(fā)商，就不得不提開發(fā)商和記黃埔和它的掌門人李嘉誠(chéng)。

早在直轄之初，李嘉誠(chéng)便在重慶開設(shè)了中西部首個(gè)大型港資購(gòu)物中心—重慶大都會(huì)廣場(chǎng)，至今仍是解放碑的地標(biāo)建筑。

除此之外，李嘉誠(chéng)又在重慶相繼修建了逸翠莊園、珊瑚水岸、和黃御峰等樓盤，基本都是上百萬方體量的超級(jí)大盤。

2020年12月李嘉誠(chéng)再次出手，以13億的總價(jià)拿下照母山區(qū)域核心地塊，總建筑體量約28萬平，折合樓面價(jià)約4679元/平。

這塊土地，便是后來照母山的知名大盤—玥湖園。

玥湖園的位置有多好呢，從地圖上便可以看到，它的旁邊就是地鐵五號(hào)線重光站，對(duì)面就是光環(huán)購(gòu)物中心和金科中心為主的照母山商圈。

而更絕的是，整個(gè)小區(qū)圍繞重光水庫公園而建，景色相當(dāng)漂亮。

不過和記黃埔在重慶的修的住宅，戶型常年沿襲香港的設(shè)計(jì)，從不尊重購(gòu)房者的需求，主打一個(gè)“我就是我不一樣的煙火”。

最典型的就是它的別墅，從之前逸翠莊園到今天的主角玥湖園，全都像多米諾骨牌一樣密密麻麻地排列在一起，以盡可能修出更多的HOUSE。

高情商的說法，把土地利用到極致；

低情商的說法，想賺盡每一個(gè)銅板。

逸翠莊園航拍圖

即便產(chǎn)品修成這樣，自信滿滿的開發(fā)商還是給它定了個(gè)好價(jià)錢。

雖然產(chǎn)品槽點(diǎn)滿滿，但畢竟這些一線臨湖的別墅占據(jù)著整個(gè)樓盤、甚至是照母山最好的位置，怎么也得值個(gè)1000萬對(duì)不對(duì)？

截圖搜狐焦點(diǎn)

值得一提的是，這些臨湖別墅是從2016年開始銷售的，掐指一算到現(xiàn)在已經(jīng)十年了，居然還沒有賣完，著實(shí)讓人驚訝不已。

這個(gè)照母山的千萬頂級(jí)豪宅，就這么不討人喜歡嗎？

02.售樓部很簡(jiǎn)陋

千萬豪宅長(zhǎng)這樣

周日的下午，小樹坐車來到照母山。

這一片區(qū)域已經(jīng)交房十多年了，入住率已經(jīng)很高了，各種商業(yè)配套和生活氛圍已經(jīng)很濃，是北區(qū)無可爭(zhēng)議的宇宙中心。

在門口打聽了一下，玥湖園確實(shí)還有尾盤在售，售樓部就設(shè)在小區(qū)里面，跟門衛(wèi)打了個(gè)招呼就順利進(jìn)去了。

進(jìn)去先逛了一下，玥湖園的一期基本是個(gè)純別墅小區(qū)，密密麻麻修滿了房子，導(dǎo)致小區(qū)里面沒有什么像樣的中庭，看起來比較擁擠。

小區(qū)雖然臨湖，但卻被各種植物樹木遮擋了視線，顯得有點(diǎn)尷尬。

沿著指示牌找了半天，原來這個(gè)售樓部就設(shè)在小區(qū)一棟別墅里面，陸陸續(xù)續(xù)有客戶過來看房。

不過看了下門口這些綠化和布置，怎么也不像賣頂級(jí)豪宅的樣子。

聽置業(yè)顧問介紹了下，目前項(xiàng)目的確還剩了些尾盤產(chǎn)品，沿湖和沿街的都有。

其中沿湖的別墅大概還有7套，建面448~472平，總價(jià)500~600萬左右，相當(dāng)于建面11000~12000元/平。

相較當(dāng)年770-1000萬的開盤價(jià)，確實(shí)打折力度驚人。

這樣的臨湖別墅到底長(zhǎng)什么樣呢，剛好有組客戶要去看房，小樹跟在后面蹭蹭福利。

有點(diǎn)意外的是，看房居然沒有置業(yè)顧問陪同，中介直接帶著客戶就沖到里面去了：

“大門開著的，直接看就行”

首先從外觀上看，這些別墅全都是現(xiàn)房了，修好已經(jīng)有十年時(shí)間了。

雖然號(hào)稱臨湖千萬級(jí)別墅，除了個(gè)別地方貼石材之外，外立面全以涂料為主。

不僅看起來廉價(jià)，而且時(shí)間久了之后，這些涂料已經(jīng)斑駁起皮，看起來就跟農(nóng)村的農(nóng)家樂一樣。

別墅前后都有花園，其中朝著重光水庫這邊的花園要稍大點(diǎn)，大概有個(gè)50平米左右。

不過由于沿湖的植被實(shí)在太高了，視野也基本被擋住了，導(dǎo)致室內(nèi)的采光并不太好，有點(diǎn)陰森的感覺。

只有爬到屋頂之后，才能看到重光水庫的湖面，且只有少數(shù)幾棟視野才稍微好點(diǎn)。

據(jù)說重光湖最近一陣在清淤治理，只剩湖底還剩少量的水，估計(jì)過一陣才能看到湖光山色的景象。

再說下它的戶型。

玥湖園的別墅跟和黃以往的產(chǎn)品如出一轍，全部是面寬窄進(jìn)深長(zhǎng)且單層面積小，看起來樓層很多，但每一層都很小氣，上下爬樓還非常麻煩。

這樣的設(shè)計(jì)常年被人詬病，但和黃依然堅(jiān)持自我，實(shí)在是沒有辦法。

03.產(chǎn)品缺陷太明顯

打骨折依然賣不動(dòng)

看來玥湖園臨湖別墅打骨折是真的，那到底性價(jià)比如何呢？

看了下貝殼的數(shù)據(jù)，雖然總價(jià)降了幾百萬，不過這個(gè)價(jià)格其實(shí)也跟小區(qū)現(xiàn)在的二手掛牌價(jià)差不多。

更詭異的，這幾年臨湖別墅根本沒有成交，看來它的真正價(jià)值仍然要打個(gè)大大的問號(hào)。

反觀旁邊同樣臨湖的約克郡悅水岸，不到300平的大平層都能賣到700萬，而且是實(shí)打?qū)嵱谐山坏?，價(jià)格也非常穩(wěn)定。

臨湖大獨(dú)棟甚至能賣到3000萬，是玥湖園的好幾倍。

為什么價(jià)格便宜那么多，卻反而賣不動(dòng)呢？

究其原因，購(gòu)房預(yù)算在500萬以上的客戶有太多的選擇，可以選擇市中心的精裝大平層和四代宅，也可以選擇品質(zhì)別墅小區(qū)。

而像玥湖園這樣樓齡十年左右的“新盤”，其實(shí)只能當(dāng)同一小區(qū)的二手房看了，不僅產(chǎn)品缺陷明顯，跟現(xiàn)在的新盤相比，不論顏值還是品質(zhì)都完全沒法比。

有錢人看不上，沒錢人買不起。

這也是為啥玥湖園別墅拼命打骨折，卻依然無人問津的原因了吧。