不久前據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，今年5月全國商品房待售面積高達(dá)78142萬平方米

　　再度創(chuàng)下近10多年來的歷史峰值

　　盡管5月底回落至77427萬平方米，但仍然比去年年底多了整整2100萬平方米

　　這也意味著今年平均每月新增庫存繼續(xù)超過了420萬平方米

　　更別提其中近一半比例的庫存還都是非住宅，比如大量的公寓、商鋪、寫字樓

　　這類產(chǎn)品本身去化周期就非常長，有的城市要幾十年才能賣完，壓力之大可想而知

　　與此同時(shí)二手房的庫存量也再創(chuàng)新高

　　對比去年11月和今年6月重點(diǎn)城市的掛牌情況

　　大部分還是呈現(xiàn)出天量庫存與“以價(jià)換量”并存的局面

　　不得不說，現(xiàn)在全國的一二手房都處于庫存高位狀態(tài)

　　也因此，6月13日國常會(huì)上首次提出“更大力度推動(dòng)房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)”，明確下半年還將繼續(xù)猛攻去庫存

　　今天讓我們來看看，高庫存背后還有哪些值得挖掘的細(xì)節(jié)

　　01

　　都是哪些城市現(xiàn)在的庫存最多、最老、最大

　　先來看總體情況

　　年初統(tǒng)計(jì)了137個(gè)典型城市的庫存規(guī)模，其中42個(gè)城市、占比30%，去化周期都在3年到5年的范圍內(nèi)

　　更夸張的是還有26個(gè)城市足足超過5年

　　就庫存面積來說

　　一如我們常年來數(shù)據(jù)跟蹤的結(jié)果，重慶作為全國供應(yīng)第一城，庫存依然穩(wěn)居第一、基本沒怎么下來過

　　不乏單個(gè)小區(qū)掛牌超過1000套，也同時(shí)是二手掛牌量最大的城市

　　緊隨其后的是成都和沈陽，廣州的庫存在一線城市中也較為突出

　　那么，這些庫存的樓齡分布又是怎么樣的呢

　　截止4月底，全國重點(diǎn)110城中有19%的庫存在2015年及以前，也就是樓齡超過10年

　　更大規(guī)模54%的庫存集中在2020到2023年這四年供應(yīng)的，樓齡還在5年以內(nèi)

　　細(xì)分到單個(gè)城市，庫存年份呈現(xiàn)出了不同的狀態(tài)

　　第一種就是大家熟知的比較新的發(fā)展城市

　　比如杭州，有一半的庫存都來自最近10年，也就是2015年后的次新房為主

　　第二種以西安、蘇州、成都、重慶等為代表

　　這些城市的庫存分布比較均勻，差不多每個(gè)年份的供應(yīng)都有，主要多是2005到2015年的房子

　　這種相對來說在全國范圍內(nèi)數(shù)量是最多的

　　還有一種是半數(shù)庫存超過20年以上的極個(gè)別城市，比如蘭州、太原、天津

　　房屋老齡化比較嚴(yán)重，和新房形成明顯分化，也就越剩越多，遲遲無法去化

　　再從面積段的角度來看庫存，全國目前的庫存主力是100到140平產(chǎn)品

　　前兩年100到120平的占比還只有22%，隨著供應(yīng)的持續(xù)加大，今年4月進(jìn)一步提升到了24%

　　120到140平也從17%提高到了20%

　　因此，兩者加起來足足有44%，快占了整個(gè)庫存的半壁江山

　　70平以下和70-100平的庫存分布各在10%和15%左右

　　更極致一點(diǎn)，180平以上的豪宅庫存也有小部分庫存

　　不過由于產(chǎn)品本身銷售周期就比較長，平均去化都要在6年左右的時(shí)間

　　100-140平的面積段對應(yīng)到戶型方面，也是三房和四房的庫存占比排在前面

　　三房的庫存占比多達(dá)52%，四房也有28%

　　02

　　去庫存較多的城市都是怎么做的

　　近年來“去庫存”的辦法總結(jié)下來，主要是這三招：供給側(cè)縮表、需求端減負(fù)、制度性更新

　　首先就是控制土地出讓，供應(yīng)量明顯下降

　　以庫存第一城重慶為例，去年市區(qū)僅成交20宗宅地，合計(jì)成交建面135萬平方米

　　只有新房全年交易量的四分之一不到，推動(dòng)廣義消化周期下降了差不多9個(gè)月

　　鄭州同樣如此，去年土地成交宗數(shù)也比巔峰期少了超過130宗，創(chuàng)下歷史新低

　　而且這幾年的容積率也在不斷降低

　　在減少土地供應(yīng)的同時(shí)，打造更多的低密社區(qū)以提升居住品質(zhì)

　　都是推動(dòng)鄭州能在去年成為全國“去庫存”第一城的重要原因

　　房企新盤供應(yīng)隨之減少，推盤節(jié)奏也跟著放慢

　　重慶和鄭州之外，青島、長春、深圳、東莞多地都處于新房供不應(yīng)求的狀態(tài)

　　其次就是打開政策限制，充分為購房者減負(fù)

　　不久前，廣州正式宣布全面取消限購、限售、限價(jià)，降低貸款首付比例和利率，成為全面放開的第一個(gè)一線城市

　　與此同時(shí)各地的公積金也在加大支持力度

　　能使用公積金的場景越來越多了，滿足大家的多元化生活需求

　　既能買新房、二手房還有本小區(qū)的停車位，還能用于老舊電梯更新、保障房的首付款，跨城跨省的互聯(lián)協(xié)同也在不斷加強(qiáng)

　　最后是創(chuàng)新性出臺(tái)了多種針對性制度

　　比如收購存量一二手房源、發(fā)放地方專項(xiàng)債和重啟房票等，進(jìn)一步促進(jìn)庫存指標(biāo)下降

　　像上海閔行就在近期宣布將收購部分存量商品房源，用作保障性租賃住房，在郊區(qū)新房去化問題上又多了“以購代建”的新模式

　　廣東惠州就充分利用地方專項(xiàng)債，來收購存量土地，光是年初就計(jì)劃掏出127.5億元的巨款

　　柳州、天津、廣州三個(gè)城市的擬收儲(chǔ)價(jià)格，也紛紛都超過了70億元

　　鄭州、無錫則是進(jìn)行了轟轟烈烈的房票安置

　　針對房票的適用范圍、兌付流程以及房票細(xì)則等都進(jìn)行了優(yōu)化，又強(qiáng)勢助推了一波當(dāng)?shù)氐膸齑嫦?/p>

　　此外，中央財(cái)政部直接支持的城市更新也在快速推進(jìn)

　　6月初公布有哈爾濱、濟(jì)南、烏魯木齊等20城入選名單，都將在近期獲得定額補(bǔ)助

　　我們可以看到，現(xiàn)在全國各個(gè)城市不僅在放開限購限售

　　而且從首付到公積金、從舊城改造到城市更新

　　幾乎把所有的工具方法都利用起來，盡一切所能的去庫存

　　03

　　典型房企們?nèi)齑嬗秩绾瘟?/strong>

　　分析完了這么多重點(diǎn)城市，我們再來看看典型房企的情況

　　畢竟存貨作為房企的一項(xiàng)重要流動(dòng)資產(chǎn)

　　是支持企業(yè)持續(xù)經(jīng)營發(fā)展的根本，但是也面臨去化、結(jié)轉(zhuǎn)、減值等諸多不確定性

　　截止2024年底，全國50家上市房企的存貨規(guī)模為7.4萬億元，連續(xù)兩年呈現(xiàn)下降的態(tài)勢

　　經(jīng)過去年一年的努力，足足有47家房企的存貨規(guī)模下降

　　其中萬科、碧桂園兩家的存貨減少最多，分別達(dá)到1827和1576億元

　　以下降最猛的萬科為例

　　去年年底，找廣州當(dāng)?shù)馗鼡Q了廣州南站的三宗地塊，優(yōu)化了土儲(chǔ)結(jié)構(gòu)

　　今年5月又把杭州河語光年府的75套毛坯房，賣給杭州安居集團(tuán)轉(zhuǎn)作保障性住房，把手頭的存量新房進(jìn)行了迅速變現(xiàn)

　　少部分披露存貨周轉(zhuǎn)天數(shù)的房企，也都面臨不同程度的去化壓力

　　最夸張的京投發(fā)展直接突破了10000天，在北京的北熙區(qū)、森與天成幾個(gè)新房TOD項(xiàng)目都賣的不理想

　　排在第二的華夏幸福也接近4800天，算起來比13年還要多

　　具體到房企囤積的現(xiàn)房庫存，可分為住宅類、商業(yè)類、車庫類等幾類不同業(yè)態(tài)

　　也就是說，既要做好這些庫存項(xiàng)目的分析，也要及時(shí)加大折扣讓利

　　還有和政府合作以收儲(chǔ)模式處理閑置地塊和項(xiàng)目，加大大宗資產(chǎn)變現(xiàn)力度到處“賣賣賣”等，對癥下藥

　　為了加快消化存量，房企們也都使出了渾身解數(shù)：

　　萬科推出了“瘦身健體”一攬子方案，把削減存量資產(chǎn)放在重中之重；

　　龍湖集團(tuán)將重點(diǎn)從提升運(yùn)營能力以及項(xiàng)目精細(xì)化管理，兩方面著手去庫存；

　　連優(yōu)等生綠城中國和華潤置地，也表示今年要繼續(xù)改善去庫存問題……

　　04

　　去庫存是一個(gè)老生常談而又異常宏大的命題，背后涉及到太多方方面面

　　面對當(dāng)下復(fù)雜且不確定的樓市，去庫存以回流資金成為行業(yè)共識(shí)

　　需要每一座城市通過土地供應(yīng)“縮量提質(zhì)”，新房供應(yīng)呈現(xiàn)“量少質(zhì)優(yōu)”，還有政策組合拳等方式全力以赴

　　雖然今年以來樓市表現(xiàn)總體向好，部分城市消化了不少存量，可以說是近10年來最大力度的一次“去庫存”

　　但整體而言，當(dāng)前樓市的階段回穩(wěn)仍然需要時(shí)間，才能把庫存控制到健康理想的范圍內(nèi)

　　各地政府和房企們也才可以重新輕裝上陣

　　以上為正文，來自遠(yuǎn)山