來源：成都淘房志

在市場下行期，有一些房東認為：

只要用破發(fā)價就能順利完成出貨，大不了虧點這幾年的利息，本金還在也無傷大雅。

但真當你面對市場時，才知道什么叫殘忍。

破發(fā)，根本不值一提。

日前，位于天新的次新改善項目保利天嶼流出一則二手消息：

一套221㎡原價約690萬房源，現(xiàn)在498萬出，房東認虧200萬。

雖然還未驗證此套房源價格的真實性，但淘房君發(fā)現(xiàn)，最近這種超低價“割肉”出貨的事情，已成常態(tài)！

雖然有部分價格是房東自導(dǎo)自演，先放出超低價吸引大量人關(guān)注，有了流量和關(guān)注度之后，宣稱標錯價格。

但不得不承認的是，當前不少二手改善房源，都面臨著：

大幅降價“割肉”出貨的情況！

比如：

中海城南一號，23年180㎡的戶型根據(jù)樓層、精裝情況不同，成交單價基本在5萬/㎡左右浮動。

現(xiàn)在最低掛牌單價已經(jīng)來到了3.8萬/㎡，依舊不能出手。

圖源貝殼找房

除了頂豪產(chǎn)品，一些熱門的剛需二手也面臨這樣的情況。

擁有學區(qū)、地段加持的南城都匯，一直都是高新南剛需的必看項目。

去年初，匯尚園的144㎡成交單價還能在3.1萬/㎡左右。

到現(xiàn)在，匯尚園144㎡的最低掛牌價已經(jīng)來到了2.5萬/㎡。

圖源貝殼找房

前有新規(guī)新產(chǎn)品狙擊，后有市場下行圍剿，

不割肉，真賣不出去??！

01

成交低迷

不少房東選擇“割肉”

根據(jù)數(shù)據(jù)統(tǒng)計，6月：

成都新房成交7336套，環(huán)比下降10.8%，成交數(shù)量達到今年最低值；

圖源成都購房通小程序

成都二手房成交19366套，環(huán)比上漲0.3%，算是持穩(wěn)。

圖源成都購房通小程序

現(xiàn)階段，二手成交的持穩(wěn)表明市場已經(jīng)開始進入冰點，畢竟，持續(xù)陰跌的價格并未能給市場帶來明顯的增長。

根據(jù)中指研究院最新發(fā)布的2025年5月數(shù)據(jù)：

成都二手住宅價格環(huán)比下跌0.10%，同比下跌2.30%。

雖然跌幅在十大城市中相對較小，但連續(xù)數(shù)月的陰跌已形成明顯趨勢。

整體來看，當前新房和二手，雖然在價格繼續(xù)兩極分化，但在成交上，開始邁向一致：

難賣。

因為新房價格過高的原因，導(dǎo)致現(xiàn)階段大部分新房都在順銷，畢竟地價擺在那里，加上人力、營銷等各類成本，想不虧錢只能慢慢賣。

偶爾放出幾套特價房源搏點關(guān)注也屬于無奈之舉。

成都市場最大的博弈，還是在二手市場。

前兩年，成都二手成交和價格在全國范圍來看都是一枝獨秀。

但從今年的情況來看，成都二手市場也有點頂不住的跡象了。

因為淘房君發(fā)現(xiàn)，今年不少二手改善房源，連連降價，都無人問津。

萬科天府錦繡，197㎡，從768到730，再到現(xiàn)在的700掛牌價，依舊不能成交，如果再談?wù)劵揪褪瞧瓢l(fā)價格。

圖源貝殼找房

中海麓湖公館，164㎡精裝套四，403萬成交，對比買入價，不算利息和成本，虧了30-40萬。

圖源貝殼找房

一些核心區(qū)域的二手成交熱門項目，也遇到了瓶頸。

比如，位于南站板塊的人居盛和林語，項目憑借著學區(qū)、位置、配套多種優(yōu)勢加持，以及作為板塊少有的次新房，一直以來都是成都二手剛改熱門項目。

圖源貝殼找房

但現(xiàn)階段，部分南區(qū)的房源也面臨降價出貨，畢竟噪音＋清水＋戶型這三重弊端，僅靠配套已經(jīng)不足以支撐其溢價了。

此外，淘房君還關(guān)注到，主城一些稀缺的剛解禁的次新改善，也遭遇了破發(fā)。

比如位于青羊的綠城鳳起蘭庭，目前成交了兩套均是破發(fā)價成交。

圖源好好選房小程序

2020年該房源的新房成交單價約3.4萬/㎡，成交總價566萬。

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拿到手出，不算這幾年的利息以及持有成本，直接虧了超60萬。

這還是標準外金沙的核心位置，核心產(chǎn)品，依舊破發(fā)。

要知道，如果是在去年，這些項目的成交情況單拎一個出來，都是板塊內(nèi)的重磅級消息，但現(xiàn)如今在市場下行的大潮面前，一切都顯得如此的正常。

02

成都樓市唯一好消息

土拍

當前的樓市，土地、新房、二手，已經(jīng)形成了三個不一樣的市場，不能再拿以往的邏輯來看待這三者。

就像現(xiàn)在，二手市場再差，新房依舊很貴，土拍依舊很火！

6月末，金牛的茶花板塊一宗約52畝住宅用地成功出讓，由中國能建以20200元/㎡成功競得，溢價率約23.9%，金牛誕生首宗破2的土地；

6月中旬，錦江區(qū)的茶廠一宗38畝地塊，經(jīng)過超150輪舉牌，由國貿(mào)以35500元/㎡成功競得，溢價率75.7%，成交價格全成都第二。

再往前就不多說了，不少人都清楚，大源地價破3，金三地價破4。

有數(shù)據(jù)統(tǒng)計，成都土地市場上半年吸金約423.9億元，比2024年上半年同比增幅超100%。

圖源 成都房產(chǎn)發(fā)布

雖然拿出來的地數(shù)量變少了，但質(zhì)量卻高了很多，開發(fā)商也愿意高溢價出手。

盡管如此，淘房君還是想說：

未來就算地價破5、6、7已經(jīng)和大家沒有絲毫的關(guān)系！

就拿成都當前的“地王”建發(fā)來講，這塊地將來賣到10萬都有可能。

除了作為一個板塊的價值錨點，這和普通購房者又有多少關(guān)系呢？

所以，當前買房，去參考現(xiàn)階段的土地價值已經(jīng)不重要了，并且也千萬不要相信一些中介口中的：

今年不買房，明年買地王這類口號。

因為，你能買的實在是太多了，能買到高性價比的房源也實在太多了。

至于那些“地王”，留給有錢人吧，但愿他們能多買。

你認為呢？