（1）新聞背景：據(jù)上海鏈家披露數(shù)據(jù)，1-6月，上海一、二手住房累計(jì)成交1311萬平方米，同比增長(zhǎng)17%，創(chuàng)2022年以來同期最高水平。其中，二手住房累計(jì)成交985萬平方米，同比增24%。

（2）新聞背景：據(jù)深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)統(tǒng)計(jì)，6月深圳市二手房錄得5546套，環(huán)比下降3.2%，同比增長(zhǎng)4.5%。上半年二手房買賣合同共計(jì)錄得35106套，同比增長(zhǎng)30.7%。

我今年以來回答了不少關(guān)于房地產(chǎn)的問題，總結(jié)起來，核心就是一二線核心區(qū)塊漲勢(shì)喜人，二三線房?jī)r(jià)持續(xù)疲軟，一二手房源整體倒掛，但核心區(qū)域供不應(yīng)求，房地產(chǎn)正呈現(xiàn)“日本化”特征，土拍溢價(jià)和整體銷量也顯示出K型結(jié)構(gòu)，高端小區(qū)價(jià)格持續(xù)拉高平均價(jià)格，此次上海和深圳的二手房也是類似邏輯而已，歸根結(jié)底就是6大原因！（文末附帶最貴和最便宜的房?jī)r(jià)六大城市）

我們分析來看：

一、政策驅(qū)動(dòng)與金融環(huán)境寬松

2025 年上半年，央行下調(diào)5 年期 LPR 至 3.5%，首套房商貸利率最低達(dá) 3.15%。以百萬房貸 30 年期計(jì)算，利息節(jié)省近 2 萬元，月供壓力顯著降低，直接提升了購(gòu)房者的支付能力。此外，多地首付比例降至 15%，進(jìn)一步降低了購(gòu)房門檻，這種現(xiàn)象最大的利好就是上海、深圳之類的一線城市！

其次，在國(guó)家政策基礎(chǔ)上，地方紛紛實(shí)行特色補(bǔ)助，涵蓋人才專項(xiàng)與稅務(wù)減免，比如深圳維持增值稅免征年限 2 年，并降低契稅和個(gè)稅；同時(shí)，深圳推行 “帶押過戶” 新政，交易成本降低約 3 萬元 / 套，評(píng)估價(jià)與成交價(jià)差距縮窄至 5% 以內(nèi)，置換客群首付壓力減少 30%。而上海則對(duì)頂尖人才提供最高 500 萬元購(gòu)房補(bǔ)貼。

接著，中央財(cái)政也持續(xù)發(fā)力，2024 年 5 月 “以舊換新” 政策及 9 月 “促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)” 信號(hào)持續(xù)生效，2025 年 “四個(gè)降低、四個(gè)取消和兩個(gè)增加” 的政策進(jìn)一步鞏固市場(chǎng)信心。深圳 1 月新房和二手房成交近萬套，同比增長(zhǎng)六成，市場(chǎng)再現(xiàn) “日光” 盤，上海則不斷刷新天價(jià)樓盤成交記錄，顯示出中國(guó)高端人群收入并未受經(jīng)濟(jì)周期影響！

二、人口流動(dòng)與需求結(jié)構(gòu)升級(jí)

長(zhǎng)三角和珠三角地區(qū)現(xiàn)階段地方招商正在血拼人才，有人才就有企業(yè)，有企業(yè)就有就業(yè)！

深圳 2024 年常住人口增長(zhǎng) 19.94 萬，連續(xù)兩年增量超 10 萬，南山科技園、福田 CBD 等區(qū)域因產(chǎn)業(yè)集群吸引高收入人群，直接推高二手房需求。上海雖總?cè)丝跍p少 7.19 萬，但核心區(qū)域，如黃浦區(qū)通過頂尖人才政策精準(zhǔn)吸引高凈值群體，持續(xù)支撐其核心區(qū)域高端市場(chǎng)！

此外，本地居民則受益改善型需求，并主導(dǎo)市場(chǎng)！上海二手房成交中，三房產(chǎn)品占比提升 7.1 個(gè)百分點(diǎn)，深圳香蜜湖、南山等片區(qū)次新房租金回報(bào)率穩(wěn)定在 4.5% 以上，反映改善型需求旺盛。此外，“以舊換新” 政策加速存量房流通，2024 年全國(guó)二手房成交占比達(dá) 46%，一線城市如北京超過 60%，市場(chǎng)逐漸轉(zhuǎn)向存量房交易。

三、新房市場(chǎng)供需錯(cuò)配與價(jià)格傳導(dǎo)

當(dāng)下，全國(guó)房地產(chǎn)其實(shí)呈現(xiàn)新房供應(yīng)結(jié)構(gòu)性短缺，一方面庫存高企，一方面紅稀缺，2025 年 1-5 月，TOP10 城市宅地出讓金占全國(guó)比重升至 54%，核心城市土拍競(jìng)爭(zhēng)加劇，但新房開工量增長(zhǎng)有限。深圳南山、福田等核心區(qū)域新房庫存去化周期僅 5.7 個(gè)月，部分熱門小區(qū)掛牌后 72 小時(shí)內(nèi)即成交，迫使購(gòu)房者轉(zhuǎn)向二手房市場(chǎng)。

而傳統(tǒng)的老舊小區(qū)，整體而言價(jià)格倒掛新小區(qū)較大，這導(dǎo)致二手房?jī)r(jià)格倒掛強(qiáng)化需求，上海全市一二手房?jī)r(jià)差超 1 萬元 / 平方米，深圳前海自貿(mào)區(qū)高端住宅單月漲幅達(dá) 4.8%，核心片區(qū)出現(xiàn)零議價(jià)成交。價(jià)格倒掛促使購(gòu)房者優(yōu)先選擇二手房，因?yàn)榧t牌漲價(jià)，平均二手房?jī)r(jià)格還是跌的！

四、投資客重新入市

受困于國(guó)內(nèi)資產(chǎn)荒和股市交易波動(dòng)大，2025年有較大資金從股市流向房地產(chǎn)尋求保值。此外，房貸利率低位降低持有成本，投資者已經(jīng)出現(xiàn)通過 “低息杠桿 + 租金收益” 實(shí)現(xiàn)套利模式。

在炒房類的購(gòu)房人群中，今年普遍預(yù)期在利率下調(diào)后房?jī)r(jià)預(yù)期會(huì)上漲，這導(dǎo)致深圳 2025 年 1 月二手房網(wǎng)簽量同比上漲 28%，部分區(qū)域出現(xiàn)恐慌性搶購(gòu)。

五、城市更新與存量資產(chǎn)的結(jié)構(gòu)變化

以深圳羅湖蔡屋圍舊改造為例，經(jīng)過整體翻新，直接釋放出百萬方新增供應(yīng)，華潤(rùn)置地廣場(chǎng)等綜合體項(xiàng)目入住即地鐵線路優(yōu)化，又拉動(dòng)了這個(gè)區(qū)域的整體價(jià)值，上海也是類似，通過提升二手房附加值，帶動(dòng)價(jià)格整體上漲和地塊的利用效率。

這也進(jìn)一步導(dǎo)致存量房流通效率提升，2025年5月深圳有效房源從 62933 套增至 63010 套，供需關(guān)系趨于平衡，但核心區(qū)域仍供不應(yīng)求。

通常而言，老舊小區(qū)改造后，會(huì)直接拉動(dòng)房?jī)r(jià)上漲這也符合市場(chǎng)印象！

六、區(qū)域經(jīng)濟(jì)與產(chǎn)業(yè)集聚進(jìn)一步加強(qiáng)

上海的金融、深圳的科技、杭州的互聯(lián)網(wǎng)、北京的總部，各地的特色經(jīng)濟(jì)模式隨著經(jīng)濟(jì)周期正呈現(xiàn)加強(qiáng)特征！深圳南山科技園依托大疆、騰訊等企業(yè)集群，帶動(dòng)周邊住房需求；上海黃浦區(qū)新金融中心規(guī)劃落地，高收入從業(yè)者成為二手房主力買家，產(chǎn)業(yè)升級(jí)帶來的收入增長(zhǎng)，為購(gòu)房提供了堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。

從宏觀來看，2024 年 GDP 增長(zhǎng) 5.0%，2025 年一季度同比增長(zhǎng) 5.3%，居民可支配收入預(yù)期改善。制造業(yè)投資和基建投資的增長(zhǎng)（如深圳新能源汽車產(chǎn)業(yè)）帶動(dòng)就業(yè)，間接也促進(jìn)購(gòu)房需求釋放，小米YU7汽車1小時(shí)就下訂了30萬輛，顯示中國(guó)人還是很有錢的。

七、我們?cè)倏聪?025年房?jī)r(jià)最貴和最便宜的6個(gè)城：