案例簡(jiǎn)述

袁某是揚(yáng)州某小區(qū)一間四樓房屋的所有權(quán)人，為了將空置的房屋利用起來(lái)，2024年7月，袁某擅自將自家房屋改造成了民宿并對(duì)外經(jīng)營(yíng)。為了增加客流量，袁某還將民宿上架至線上酒店預(yù)訂平臺(tái)，詳細(xì)標(biāo)明了民宿名稱、掛牌價(jià)格、地點(diǎn)、服務(wù)設(shè)施、入住人數(shù)等具體情況。

袁某經(jīng)營(yíng)的民宿生意非常紅火，僅2024年7月至12月，住宿人數(shù)就達(dá)300余人。樓上生意熱熱鬧鬧，樓下鄰居卻深受其擾。噪音、衛(wèi)生、人員等問(wèn)題讓鄰居們的居住體驗(yàn)感、安全度都受到巨大的影響。

住在樓下的陳某常�？吹椒靠统钟袉卧T(mén)密碼自由進(jìn)出樓棟，還多次看到部分房客居住期間在樓道、電梯等公共區(qū)域抽煙，房客們的喧嘩聲、拖動(dòng)拉桿箱的摩擦聲、空調(diào)長(zhǎng)期無(wú)人維修的滴水聲更是長(zhǎng)期困擾著他，正常的休息根本無(wú)法得到保障。

陳某多次通過(guò)電話、微信以及面對(duì)面的方式與袁某進(jìn)行溝通，希望其停止經(jīng)營(yíng)行為，袁某均置之不理。

2024年10月，忍無(wú)可忍的陳某將袁某訴至法院，要求其立即停止在該房屋內(nèi)的經(jīng)營(yíng)性活動(dòng)，恢復(fù)該套房屋的普通住宅性質(zhì)。

法院裁判

法院審理認(rèn)為，擅自將住宅房屋從事經(jīng)營(yíng)行為，可能造成居住小區(qū)外來(lái)人員雜亂、增加小區(qū)不安全因素，干擾業(yè)主正常生活，造成小區(qū)車(chē)位、水電等公共設(shè)施使用的緊張等。袁某將普通住宅改為民宿的“住改商”行為，給小區(qū)安保增加額外負(fù)擔(dān)，亦對(duì)相關(guān)鄰居的起居生活造成負(fù)面影響。其經(jīng)營(yíng)行為雖然已向相關(guān)部門(mén)報(bào)備，但其“住改商”行為未取得相關(guān)業(yè)主的一致同意，故三樓業(yè)主陳某作為利害關(guān)系人，有權(quán)要求其停止經(jīng)營(yíng)性用房行為。

最終，法院判決袁某停止在該房屋內(nèi)的經(jīng)營(yíng)行為，并將該房屋恢復(fù)為住宅用途，且不得將房屋改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房。

法條鏈接

《中華人民共和國(guó)民法典》第二百七十九條

業(yè)主不得違反法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房。業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房的，除遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約外，應(yīng)當(dāng)經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主一致同意。

法官提醒

將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房就是將住宅的性質(zhì)、用途改為商用，即所謂的“住改商”。隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)不斷發(fā)展，很多小區(qū)均存在“住改商”的情況，用于正常居住的房屋往往被改為便利店、美容院、麻將館、餐館、民宿、電競(jìng)酒店等，這種改變房屋用途的行為可能會(huì)給周?chē)従幽酥琳麄�(gè)小區(qū)造成負(fù)面影響，如干擾業(yè)主正常生活、造成小區(qū)公共資源緊張、產(chǎn)生安全隱患、使城市規(guī)劃目標(biāo)難以實(shí)現(xiàn)等。

《中華人民共和國(guó)民法典》第二百七十九條規(guī)定，業(yè)主將住宅改為經(jīng)營(yíng)性用房的，須同時(shí)滿足遵守法律、法規(guī)、管理規(guī)約和有利害關(guān)系的業(yè)主一致同意這兩項(xiàng)條件，否則不得隨意將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房。民法典將原《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第七十七條中的“同意”修改為“一致同意”，賦予了有利害關(guān)系的業(yè)主“一票否決權(quán)”，體現(xiàn)了法律對(duì)“住改商”的嚴(yán)格限制。據(jù)此，與“住改商”房屋存在利害關(guān)系的業(yè)主若因此受到影響，有權(quán)要求“住改商”的業(yè)主排除妨礙、消除危險(xiǎn)、恢復(fù)原狀等。