成都新樓市 文丨小明

本文為行業(yè)資訊，非廣告

7月6日，克而瑞四川發(fā)布2025年上半年成都房企銷售排行榜TOP50，讓人有些意外的是，在民營企業(yè)中，嘉禾興房地產(chǎn)以31.62億的銷售業(yè)績，僅次于老牌房企萬華，成為上半年成都商品房銷售額民企第二，商品房銷售面積民企第一。

論成交面積而言，嘉禾興地產(chǎn)17.58萬方的成績，也能躋身前十，民企第一。如果再算上金沙鷺島地產(chǎn)的6.1萬方，更是足以晉升至第四位！

今年上半年，躋身民企銷售面積第一的嘉禾興，在二圈層摘地5宗，其中4宗均為溢價(jià)成交。

在曾經(jīng)的成都樓市頭部中海地產(chǎn)都掉出了榜單前20名的上半年，從斜刺里殺出的嘉禾興，他們做對了什么？成都新樓市對其進(jìn)行了詳細(xì)分析。

嘉禾興為何能做到如此銷售額和成交面積，除了下沉渠道的大量推廣外，成都新樓市以嘉禾興現(xiàn)象級紅盤——位于新都廖家灣板塊的嘉禾桂府為例，總結(jié)了三大核心因素。

1.開發(fā)商的堅(jiān)持：嘉禾興堅(jiān)持不融資不貸款，以自有資金拿地開發(fā)，這樣的堅(jiān)持如果確如其所言，顯然，這是一條知易行難的小眾之路。唯其難能，所以可貴。

2.新規(guī)下的產(chǎn)品力優(yōu)勢：嘉禾桂府作為新規(guī)產(chǎn)品，項(xiàng)目建面約100㎡戶型，產(chǎn)品設(shè)計(jì)實(shí)現(xiàn)入戶光廳+超7米橫廳+主臥獨(dú)立衣帽間，在150萬內(nèi)競爭力不俗。

▲嘉禾桂府建面約100㎡戶型圖

3.高性價(jià)比：嘉禾桂府主推100—130㎡戶型，單價(jià)1.4萬/㎡，總價(jià)基本在200萬元以內(nèi)，主要面向首改群體。雖然屬于新規(guī)產(chǎn)品，但價(jià)格與周邊競品基本持平，因此項(xiàng)目有兩次開盤都進(jìn)行了搖號。

股權(quán)穿透圖顯示，成都嘉禾興房地產(chǎn)開發(fā)有限公司成立于2019年底，由嚴(yán)興桃持股90%，嚴(yán)興桃同時(shí)擔(dān)任公司法定代表人。其股東還有嚴(yán)潤英、嚴(yán)波，均為嚴(yán)姓，或?yàn)榈驼{(diào)的家族企業(yè)。

值得一提的是，嘉禾興的注冊資本僅800萬元，對比注冊資本動(dòng)輒幾億數(shù)十億的其他規(guī)模房企而言，甚至有些“不夠看”。公司還屬于小微企業(yè)。

嘉禾興的實(shí)控人嚴(yán)興桃，在互聯(lián)網(wǎng)上公開信息甚少，但成都新樓市研究發(fā)現(xiàn)，這也是一位深耕四川房地產(chǎn)超過20年的“老炮兒”！

▲2017年，濱湖城項(xiàng)目發(fā)布的嚴(yán)興桃公開照片

公開資料顯示，嚴(yán)興桃的地產(chǎn)開發(fā)，最早或起源于內(nèi)江資中縣。其名下最早的地產(chǎn)公司是2003年成立的四川峰瑞置業(yè)有限公司，該公司還有一個(gè)資中分公司。2009年，嚴(yán)興桃與唐忠斌在資中成立四川興唐房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，二人分別持股51%、49%。

唐忠斌此后成立了興唐地產(chǎn)，分別開發(fā)了簡陽興唐府，龍泉驛中心城、興唐悅府，高新區(qū)興唐新川雅境等項(xiàng)目?？梢哉f，興唐地產(chǎn)與嘉禾興地產(chǎn)聯(lián)系甚為緊密。

2013年，位于郫都區(qū)、曾創(chuàng)下半月狂銷千余套神話的紅盤中冶·田園世界，因母公司中冶集團(tuán)主業(yè) “建筑施工工程”預(yù)回收款較多，出于資金周轉(zhuǎn)考慮，所以通過出售中冶·田園世界項(xiàng)目來回籠資金。最終，項(xiàng)目公司——成都田園世界俊峰置業(yè)有限公司發(fā)生股權(quán)變更，同樣由唐忠斌持股51%、嚴(yán)興桃持股49%。但項(xiàng)目在發(fā)生股權(quán)變更后，仍以中冶·田園世界為案名進(jìn)行銷售。

2015年，嚴(yán)興桃落子簡陽，名下簡陽嘉順房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（現(xiàn)更名為成都東部新區(qū)嘉順房地產(chǎn)開發(fā)有限公司）在簡陽石盤以485元/㎡摘下百畝住兼商用地，打造濱湖城項(xiàng)目。如今，濱湖城已經(jīng)屬于東部新區(qū)龍馬湖板塊范疇，一街之隔便是吉利學(xué)院。

▲截自尋圭投資云地圖

嚴(yán)興桃真正進(jìn)入公眾視野，是在2020年。當(dāng)年8月，成都西部金沙鷺島房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司100%股權(quán)已成功轉(zhuǎn)讓，成都圣域鴻置業(yè)有限責(zé)任公司成為金沙鷺島公司100%控股股東，原股東、原高級管理人員退出，法定代表人變更為嚴(yán)興桃。

完成股權(quán)轉(zhuǎn)讓后，金沙鷺島公司開發(fā)了位于內(nèi)金沙的鷺島金沙壹品項(xiàng)目（原金沙鷺島五期），內(nèi)金沙+青五區(qū)學(xué)區(qū)+現(xiàn)房使其成為紅盤。其后，金沙鷺島公司多次拿地，開發(fā)了鷺島鑫宸壹品、鷺島臻宸壹品等項(xiàng)目。而嘉禾興首次在成都拿地則是在2023年4月，在溫江永寧摘下41.7畝土地，打造嘉禾華府。

▲鷺島金沙壹品，攝于2023年

除了成都市場，嚴(yán)興桃還持續(xù)深耕內(nèi)江市場，于2017年成立四川興恒利房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，在內(nèi)江開發(fā)甜城國際社區(qū)等項(xiàng)目。2020年，成都內(nèi)江商會(huì)正式成立。嚴(yán)興桃當(dāng)選為成都內(nèi)江商會(huì)房地產(chǎn)分會(huì)第一屆第一任會(huì)長。

▲圖片來源為成都內(nèi)江商會(huì)

拿地策略，很大程度可以反映一家房企的性格和經(jīng)營理念。

成都樓市的堅(jiān)韌度有目共睹，即便在全國市場進(jìn)入調(diào)整期的情況下，仍有不少新面孔涌入拿地，彎道超車的本土民營房企更不在少數(shù)。有趣的現(xiàn)象是，近兩年來成都拿地的新面孔都紛紛選擇了從二圈層入手。

嘉禾興的拿地布局也不例外。自2023年至今，該公司已近在蓉拿地布局14次，合計(jì)拿地規(guī)模約704畝，其中13宗均位于雙流、溫江、郫都、新都等二圈層區(qū)域。成都二圈層區(qū)域中，嘉禾興尚未涉足的區(qū)域僅剩龍泉驛區(qū)。（注：由于嘉禾興和西部金沙鷺島公司的實(shí)控人都為嚴(yán)興桃，兩家公司為關(guān)聯(lián)品牌，本文拿地?cái)?shù)據(jù)為兩家公司的合并統(tǒng)計(jì)，同時(shí)包含公開土拍和合作、收購拿地?cái)?shù)據(jù)和已退出地塊）

▲2023年至今，嘉禾興及關(guān)聯(lián)品牌在蓉拿地區(qū)域分布情況

但不同于一般新面孔的小規(guī)模試水發(fā)力，該公司的拿地速度和擴(kuò)張規(guī)模都相對大膽，成為了近年成都樓市中的一匹黑馬。

2023年4月，該公司底價(jià)拍下溫江約41.7畝住宅用地，后打造為嘉禾華府，落下入蓉拿地的第一步棋，隨后當(dāng)年內(nèi)又分別在青羊、雙流持續(xù)拿地，僅2023年就拿地4宗，合計(jì)約258.4畝；

2024年，嘉禾興在新都、雙流、溫江、郫都等地合計(jì)拿地約227.7畝，共5宗；

2025年僅過半，嘉禾興又在這幾個(gè)區(qū)域拿下5宗，合計(jì)約217.7畝宅地。

三年時(shí)間，嘉禾興在蓉拿地支出總金額合計(jì)約65.23億（含合作、收購地塊），深耕二圈層的決心可見一斑。

嘉禾興為什么對成都二圈層如此情有獨(dú)鐘？

這可能與該公司的經(jīng)營策略有密切關(guān)系。據(jù)媒體報(bào)道，嘉禾興地產(chǎn)曾在公開受訪中提及，該公司堅(jiān)持“自有資金開發(fā)”模式，堅(jiān)持不融資、不貸款，以確保在樓市低利潤行情下順利運(yùn)營。

而二圈層地塊成本相對可控，雖然當(dāng)前來看并非成都頭部板塊，但在城市配套、交通配套逐步完善，城市需求外溢、人口導(dǎo)入的效應(yīng)下，長期價(jià)值逐漸顯現(xiàn)，對于嘉禾興這樣的民企而言，是具備高性價(jià)比的選擇。

需要注意的是，在大膽的同時(shí)，嘉禾興也保持了相對審慎的態(tài)度。去年7月，嘉禾興聯(lián)合空港興城競得了雙流東升約27.67畝地塊，據(jù)股權(quán)關(guān)系顯示，嘉禾興已經(jīng)退出該地塊。至于退地原因，是合作溝通不暢，還是對地塊所在板塊的價(jià)值信心缺失，尚未可知。

▲2023年至今，嘉禾興及關(guān)聯(lián)品牌在蓉拿地情況

大量拿地的直接導(dǎo)向當(dāng)然是——多個(gè)新盤集中入市。

▲嘉禾興成都在售和待售項(xiàng)目（待售項(xiàng)目僅統(tǒng)計(jì)已公布案名的），由成都新樓市不完全統(tǒng)計(jì)，僅供參考

據(jù)成都新樓市不完全統(tǒng)計(jì)，目前，嘉禾興在成都在售和待售項(xiàng)目已超10個(gè)，其中在售項(xiàng)目更是達(dá)到7個(gè)之多。

無論從哪個(gè)維度來看，嘉禾興都已經(jīng)成為成都新房市場上不可忽視的中堅(jiān)力量。

在這里插一個(gè)題外話。2024年，嘉禾興在成都甚至在全國性媒體上“露臉”，原因并不是因?yàn)槠洚a(chǎn)品力和銷售額，而是因?yàn)槠涓哒{(diào)宣布自國慶節(jié)起，公司旗下所有在售項(xiàng)目在售房源單價(jià)上調(diào)2%。

▲圖據(jù)網(wǎng)絡(luò)

要知道，彼時(shí)無論是成都樓市還是全國樓市，仍處在止跌回穩(wěn)的關(guān)鍵階段，嘉禾興的這一操作，顯然與市場大背景“和而不同”。

這一操作的背后原因我們不得而知，但至少也從這件事可以管窺嘉禾興的其中一種企業(yè)特質(zhì)——不走尋常路。

在嘉禾興的發(fā)展歷程中，有兩個(gè)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)：

其一是2020年，金沙鷺島（嘉禾興關(guān)聯(lián)公司）接手鷺島金沙壹品，金沙鷺島自此進(jìn)入主城視野；

其二是2024年，嘉禾濱湖頌入市，自此嘉禾興正式開啟快銷時(shí)代，嘉禾濱湖頌也進(jìn)一步奠定了嘉禾興的產(chǎn)品基調(diào)：剛需剛改定位、高得房率、品牌物業(yè)。

關(guān)于嘉禾興的這些產(chǎn)品基調(diào)，我們可以一一來看。

①剛需剛改定位

嘉禾興的項(xiàng)目大多位于二圈層，這就注定了項(xiàng)目大概率不會(huì)走高端系列，而是從貼合地緣性客戶的剛需和剛改產(chǎn)品入手。

數(shù)據(jù)端也印證了這一判斷。

在嘉禾興的多個(gè)在售產(chǎn)品中，戶型面積段大多集中在建面約100-143㎡。

不過，近期嘉禾興的產(chǎn)品也出現(xiàn)了一定變化：在深耕剛需剛改領(lǐng)域的同時(shí)，向改善和高端領(lǐng)域不斷突破。

以郫都區(qū)的鷺島臻宸壹品為例，項(xiàng)目在傳統(tǒng)的建面約109-143㎡戶型之外，還規(guī)劃了建面約175㎡大平層戶型；而溫江區(qū)的嘉禾鳳棲和鳴，在建面約125-139㎡小高層之外，還規(guī)劃了建面約151-212㎡的疊拼產(chǎn)品。

▲鷺島臻宸壹品建面約175㎡戶型，圖據(jù)成都購房通小程序

②高得房率

這也是嘉禾興產(chǎn)品打動(dòng)購房者的關(guān)鍵要素之一。

在成都尚未迎來新規(guī)時(shí)代時(shí)，嘉禾興就已經(jīng)將得房率幾乎做到了極致。

以嘉禾濱湖頌為例，該項(xiàng)目并非新規(guī)產(chǎn)品，但項(xiàng)目建面約143㎡戶型已經(jīng)做到了套四三衛(wèi)，據(jù)成都購房通小程序顯示，套內(nèi)實(shí)得面積約140.5㎡，得房率約98%。

▲嘉禾濱湖頌建面約143㎡戶型

自去年6月，成都新規(guī)時(shí)代開啟后，嘉禾興更是在高得房率上一路狂奔。

以近期剛亮相的溫江區(qū)嘉禾鳳棲和鳴為例，項(xiàng)目建面約139㎡戶型，規(guī)劃為套四三衛(wèi)，得房率約116%，套內(nèi)面積做到了約161㎡！

▲嘉禾鳳棲和鳴建面約139㎡戶型

③品牌物業(yè)

在物業(yè)服務(wù)方面，嘉禾興并沒有針對自家樓盤而安排自家物業(yè)，而是匹配了龍湖、萬科、綠城等口碑物業(yè)。

正是在以上多重因素影響下，嘉禾興逐步贏得了市場話語權(quán)。不僅有多個(gè)樓盤創(chuàng)造了開盤即罄的好成績，在克而瑞四川統(tǒng)計(jì)的每月項(xiàng)目銷售榜上，嘉禾興旗下項(xiàng)目已是常客。

以5月成都項(xiàng)目榜為例，嘉禾興城和頌以1.75萬方的成交面積，排名第三；以3.35億元的銷售額，排名第6。

▲圖據(jù)克而瑞四川

新規(guī)之下，嘉禾興以精準(zhǔn)定位+高得房率+高性價(jià)比+品牌物業(yè)的“組合拳”，讓二圈層市場的格局徹底重塑。深耕地價(jià)相對較低的二圈層，堅(jiān)持以自有資金拿地開發(fā)的品牌理念，也讓嘉禾興的發(fā)展之路走得更為穩(wěn)健。

下半年，隨著嘉禾瑞府、嘉禾瀾府、嘉禾光華九璽臺等項(xiàng)目陸續(xù)入市，嘉禾興或許有望沖擊更高的銷售額排名。

但也不排除的隱憂在于：在行業(yè)沉淀期，更多購房者回歸主城的大背景下，將重心下沉二圈層城區(qū)，多個(gè)項(xiàng)目中如果有部分項(xiàng)目一旦銷售不暢，也可能掣肘整個(gè)公司的發(fā)展步伐。

免責(zé)聲明：本文旨在傳達(dá)資訊，不作為指導(dǎo)、引導(dǎo)您進(jìn)行相關(guān)投資、買賣的依據(jù)或風(fēng)險(xiǎn)擔(dān)保。