聯(lián)洋被稱為“陸家嘴后花園”，吸引了很多陸家嘴金融精英的入住。

其中仁恒河濱城是“中國基金經(jīng)理密度最高”的小區(qū)。

據(jù)說仁恒河濱城住戶有幾百個基金經(jīng)理，合計管理的資產(chǎn)規(guī)模超過10萬億。

近30個國籍的人士入住這個小區(qū)，境外人士占比35%，這里儼然成為了一個“小聯(lián)合國”！

聯(lián)洋是浦東內(nèi)環(huán)標桿板塊，XQ+次新+豪宅+歷史大放水讓仁恒河濱城的房價在2021-2022年漲到了16-18萬元/m2，一度領(lǐng)漲整個浦東。

仁恒河濱城

但現(xiàn)在仁恒河濱城跌到了10-12萬元/m2，同板塊的其它小區(qū)都出現(xiàn)了很大的跌幅，漲幅不到3年就被抹平了。

暴跌6萬元/m2的“陸家嘴后花園”聯(lián)洋，真的要被拋棄了？為啥跌那么“狠”？

聯(lián)洋主要的購買客群是陸家嘴金融精英，金融降薪潮引發(fā)了一輪降價拋售潮，成了聯(lián)洋失血的“第一刀”。

雪球大V、建平遠航基金經(jīng)理黃建平在2021年通過法拍以市場9折的價格搶到了聯(lián)洋一小區(qū)的房子，當(dāng)時很幸運，以為撿到“寶”了。

沒想到后來聯(lián)洋房價狂瀉，他坦言：“想不到我一世英名，居然買房買在最高點”，成了他人生中一筆“失敗”的交易。

在房價高點期間，有很多陸家嘴的金融精英通過加標桿上車，隨著房價調(diào)整，不得不面對虧損的事實。

從2022年開始，金融行業(yè)迎來“大洗牌”，出現(xiàn)了普遍性的裁員和降薪，波及范圍之廣、影響之深遠，給聯(lián)洋市場投下了一層深深的陰影。

事件導(dǎo)火索源自2022年中金某交易員妻子在網(wǎng)上曬出“93年老公月薪8.25萬的收入證明”：

這波“曬薪風(fēng)暴”直接將券商推上了風(fēng)口浪尖，從而引發(fā)了后續(xù)整個金融行業(yè)的“全面大整頓”。

陸家嘴、世紀大道聚集了很多券商、銀行和公私募基金的總部。

其中券商首當(dāng)其沖，IPO收緊導(dǎo)致承銷收入銳減，人均年薪百萬的高光時刻再也回不去了。

2022-2023年券商行業(yè)IPO保薦承銷費從288.7億元降至215.06億元，2024年進一步“斷崖式”下降到45億元。

沒錢賺，引發(fā)券商大規(guī)模裁員，很多精英人士因此丟掉了飯碗。

比如廣發(fā)證券2024年減員1063人，中金公司投行團隊從2022年的2410人縮減到了現(xiàn)在的1700人。

能有幸留下來躲過裁員的，也逃不了降薪。

以中金公司的普通員工為例，人均薪酬從2021年的116.42萬元降至2024年的64.26萬元，降幅44.8%。

2024年中信證券管理層薪酬總額降69.61%，中信建投降57.15%，大家的收入都在下滑。

銀行業(yè)更是苦不堪言，凈利息差收窄和房地產(chǎn)下行，讓銀行資產(chǎn)端大幅縮水，不良貸款率明顯上升，導(dǎo)致整體業(yè)績下滑。

這促使銀行建立績效薪酬延期支付和追索扣回機制，員工要被“反向討薪”：

2023年7月證監(jiān)會出新規(guī)，公募基金股票交易傭金從萬八降至萬四。

公募基金費率改革讓很多基金公司的日子也不好過了。

最近找環(huán)線賣房的一位客戶是國博中心某基金量化部總監(jiān)，降薪后被迫出售聯(lián)洋一套房產(chǎn)來換取創(chuàng)業(yè)資金，表示壓力很大。

可以說，整個金融行業(yè)迎來了一場全面整頓，金融的地位正在發(fā)生改變。

過去金融行業(yè)在吸納社會財富的道路上超速狂飆，某種程度上阻礙了社會的均衡發(fā)展，限速成為了必然的趨勢。

行業(yè)整頓后，金融從業(yè)人員收入大幅下滑，降低了購買力，進而傳導(dǎo)到房地產(chǎn)市場上。

金融精英曾是聯(lián)洋千萬級豪宅的“鐵桿買家”，降薪后拋售房產(chǎn)套現(xiàn)或降級置業(yè)成為了無奈的選擇。

聯(lián)洋一些中介門店表示，掛牌的房東多是來自金融行業(yè)人員，他們賣房心切，一度比較悲觀。

一位基金經(jīng)理在參加環(huán)線的沙龍時表示，以前獎金就能覆蓋月供，現(xiàn)在薪資‘腰斬’，持有多套豪宅已經(jīng)成了負擔(dān)，不得不降級置換。

金融業(yè)高杠桿擴張的時代已經(jīng)落幕，依附其上的高端居住板塊聯(lián)洋自然受到了影響，就此倒下了。

一波未平，另一波又起。

浦西新房與浦東洼地的雙重截胡和分流下，聯(lián)洋更加失守了，成了失血的“第二刀”。

這幾年浦西的楊浦、虹口、閘北，還有浦東供應(yīng)了很多新房，讓聯(lián)洋“四面楚歌”，客戶被搶走了。

楊浦開發(fā)的仁恒海上源、保利天匯、金隅外灘東岸等盤價格在11-11.98萬元/m2，比聯(lián)洋的高價二手房便宜很多。

有些項目的客戶畫像顯示，40%的認籌者都在陸家嘴上班。

“開車到陸家嘴比聯(lián)洋還快，單價卻低很多，房齡更新，又是煙火氣更濃的浦西內(nèi)環(huán)”，一位從聯(lián)洋轉(zhuǎn)向楊浦的購房者如是說。

虹口在這幾年也入市了不少新房項目，如招商外灘璽、招商虹璽、瑞虹新城十期等，價格在10.5-13.5萬元/m2，也在一定程度上分流了聯(lián)洋。

閘北的蘇河灣地段在變好，開發(fā)出的一些產(chǎn)品也分流了聯(lián)洋。

蘇河灣、北外灘、東外灘跟聯(lián)洋相比，地段并不差，新房價格還便宜，有力截胡了聯(lián)洋。

聯(lián)洋雖處內(nèi)環(huán)，但浦東內(nèi)環(huán)向外突出，導(dǎo)致聯(lián)洋去浦西市區(qū)甚至陸家嘴的便利性反而不如浦西某些地段。

浦東的濱江豪宅越來越有性價比，且新楊思、北蔡楔形綠地等都在開發(fā)性價比更高的新房，都分流了聯(lián)洋。

洋涇板塊的浦發(fā)壹濱江成交價已降到12萬+元/m2，以“濱江+次新”優(yōu)勢搶奪了聯(lián)洋的高端客群。

新楊思、新北蔡的新房才10萬元/m2，進一步擠壓了聯(lián)洋的高價二手房。

聯(lián)洋自身的短板在市場競爭中越來越暴露，房齡普遍超20年，商業(yè)、教育資源優(yōu)勢都在下滑。

聯(lián)洋的次新房集中開發(fā)于20年前，產(chǎn)品開始老化，慢慢加入了“老破大”的行列。

板塊很多小區(qū)人車不分流、車位配比不足，與新盤形成了一個代際差。

隨著金色中環(huán)的推進，原本浦東內(nèi)環(huán)比較集中的資源都在外擴。

浦東新商業(yè)、新學(xué)校遍地開花，新的在不斷取代舊的，讓聯(lián)洋的優(yōu)勢有所下滑。

聯(lián)洋曾經(jīng)引以為傲的大拇指廣場、聯(lián)洋廣場、丁香商場等日益蕭條，競爭力越來越不行了。

其中大拇指廣場已經(jīng)淪為了“教培燒烤街”，一副三四線城市商業(yè)的破敗感：

大拇指廣場

雖然聯(lián)洋的進才實驗學(xué)校也很優(yōu)質(zhì)，但在浦東已經(jīng)不再獨占鰲頭了。

張江集團學(xué)校、御橋建平地杰、前灘華二等新興XQ已經(jīng)成了浦東的新一代領(lǐng)頭羊。

作為陸家嘴后花園的聯(lián)洋，難道真的要被拋棄了？

其實可以辯證地看，當(dāng)那些利空出盡后，聯(lián)洋的價值正在回歸，開始出現(xiàn)了筑底的信號了。

現(xiàn)在金融業(yè)基本企穩(wěn)，行業(yè)薪資都回調(diào)到了合理的區(qū)間，拋售壓力沒有以前那么大了；

浦西核心地段的低價新房供應(yīng)結(jié)束了，聯(lián)洋的價格稀釋得也差不多了，跌到了應(yīng)有的價值。

現(xiàn)在買入聯(lián)洋要安全得多，性價比更高了。

尤其是上海近期拍出了很多地王，未來新房售價將進一步上漲，聯(lián)洋的性價比更加凸顯了。

比如華潤越秀的新楊思單價地王，樓面價約7.47萬/㎡，未來新房預(yù)期可能要賣12萬+元/㎡；

保利楊浦濱江單價地王，樓面價約9.6萬/㎡，楊浦濱江新房即將列入14萬元/㎡時代；

大華大寧單價地王，樓面價約9.3萬/㎡，未來新房也可能賣到14萬/㎡；

金茂瑞虹新城的單價地王更引人注目，樓面價約11.7萬/㎡，新房未來保守預(yù)計15萬元/㎡！

上海搞這么多地王，明顯是在“暴力拉升房價”，等于是給聯(lián)洋抬轎子。

在利空出盡和市場漲價預(yù)期下，最近聯(lián)洋的成交已經(jīng)回暖了：

仁恒河濱城二期去年底跌到了10萬+元/m2，現(xiàn)在成交站上了12萬元/m2，價格明顯回暖；

華麗家族花園小區(qū)最新成交價10.5萬/㎡，比去年低谷高出近萬元。

仁恒河濱城去年、今年成交價對比

雖然經(jīng)過大跌后的聯(lián)洋有些掉檔，從以前的2000萬板塊掉到了現(xiàn)在的1500萬板塊。

但不管在哪個檔次，聯(lián)洋都是領(lǐng)軍板塊，具有不可替代的“內(nèi)生價值”。

聯(lián)洋的居民圈層非常好：70%為新上海人，高知高管家庭密集，人文氛圍與中產(chǎn)需求深度契合；

聯(lián)洋的資源具有高度確定性：相比新楊思“PPT造城”、新北蔡配套“畫餅”，聯(lián)洋商業(yè)雖老但齊全，教育進才仍不錯，世紀生態(tài)公園24小時開放，都是即享即用，很確定；

聯(lián)洋的品質(zhì)具有很高的韌性，仁恒業(yè)主自籌資金翻新公區(qū)、改造大堂，物業(yè)和會所維護得還是非常好。

仁怛河濱城的會所

正是因為聯(lián)洋板塊在浦東的領(lǐng)軍地位，以前賣得很貴。

導(dǎo)致買不起的客戶被迫轉(zhuǎn)到花木、塘橋等地方。

加之浦東的地段概念不像浦西那么強，聯(lián)洋降價突顯出性價比后對周邊板塊產(chǎn)生了很大的虹吸力。

現(xiàn)在1500萬買聯(lián)洋三房比2021年省了500萬，性價比變高后反而把去往花木、塘橋的客戶都吸了過來。

聯(lián)洋次新房成交量很大，并不是真的被“拋棄”了。

綜合來看，聯(lián)洋沒有真的被拋棄，只是換檔重生。

暴跌6萬/㎡是泡沫出清的必然，聯(lián)洋的資源密度與圈層基因仍稀缺。

從“金融圖騰”回歸“宜居社區(qū)”，我們認為聯(lián)洋的價格已經(jīng)進入了安全區(qū)間，并且回暖現(xiàn)象明顯。

聯(lián)洋會以“1500萬級性價比之王”的姿態(tài)持續(xù)虹吸周邊及下游板塊，成交活躍度保持在浦東前列。